Как вырастить инвестора и решить квартирный вопрос
Быть ли доступной ипотеке в России? Под таким девизом прошел «круглый стол», организатором которого стала группа компаний «СУ-155» и РИА «Стройинформконсалтинг».Его участники – представители Госдумы, Совета Федерации, государственных и коммерческих структур, крупнейших строительных компаний страны – высказали свое мнение по проблемам ипотечного кредитования.
Предлагаем вниманию читателей «КР» выдержки из самых ярких выступлений экспертов.
Дмитрий Мезенцев, заместитель председателя Совета Федерации:
– Президент России сказал, что нам нужен примерно миллион ипотечных кредитов в год. Я думаю, что этот рубеж труднодостижим в ближайшие годы, но как планка для нации – это идеальный рубеж, к которому надо стремиться. Как это сделать? Сегодня вопрос не только в недостаточной развитости банковской сферы, а больше в том, насколько готовы строительные комплексы и предприятия, скажем, изготавливающие цемент, комплектующие, реализовывать стоящую перед ними задачу.
Артем Эйрамджанц, председатель правления «ПИК-холдинг»:
– Отношение нашей компании к пакету законопроектов, вступивших в силу в этом году, можно охарактеризовать как «умеренно-восторженное». Дело в том, что новые законы могут породить новые проблемы. В частности, хотелось бы обратить ваше внимание на один из них – закон «Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов…». К ипотеке он имеет прямое отношение, поскольку касается взаимодействия банковского сектора и Стройкомплекса. Например, банк финансирует застройщика, работающего над определенным объектом, и одновременно дает ипотечный кредит физическим лицам, которые хотели бы купить жилье в данном объекте. Банк, принимая во внимания инвестиционную привлекательность строительства, гарантии, которые ему может дать девелопер, принимает решение о том, чтобы дать населению более льготный по отношению к среднерыночному кредит на этот конкретный объект. Из нашей практики так была выстроена схема под микрорайон Новокуркино, где Сбербанк принял решение давать кредит в размере 90% от стоимости квартиры. А новый федеральный закон может свести «на нет» подобную практику.
Владимир Аверченко, руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ:
– В мировой практике известны две основных модели ипотечного жилищного кредитования: банковская ипотека (с рефинансированием выданных кредитов) и небанковская (накопительная). Никто не мешает сделать в России то же самое, что было сделано в других странах с переходной экономикой.
Все, что для этого нужно, – это принять закон о строительно-сберегательных кассах, проект которого с 2000 года пылится в Госдуме (разумеется, доработав его с учетом самого успешного опыта и привлечением экспертов). Кроме того, необходимо разработать и принять подпрограмму Федеральной целевой программы «Жилище», нацеленную на решение этого вопроса. Но без господдержки небанковская ипотека не будет столь эффективной и останется на уровне небольших кооперативов с ограниченными возможностями.
Развитие в России небанковской ипотеки не означает, что не нужно развивать банковскую. В среднесрочной перспективе она может стать эффективным инструментом жилищного кредитования и, прежде всего, основой развития рынка ценных бумаг.
Борис Шенцис, замруководителя Департамента корпоративного управления Минэкономразвития РФ:
– Государственная поддержка становления и развития системы ипотеки не может и не должна конкурировать с рыночным механизмом ни в одном из секторов финансового рынка.
Число банков, вовлеченных в ипотечное кредитование, сегодня недостаточное. Деятельность Агентства ипотечного жилищного кредитования должна способствовать расширению инфраструктуры первичного рынка и активизации деятельности банков. По состоянию на декабрь прошлого года количество кредитов, рефинансированных АИЖК, составляет накопленным итогом более 11 000 единиц на общую сумму до 4 млрд. рублей. При этом, по неполным данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущества, доля кредитов, рефинансированных АИЖК, составляет в среднем по стране, без учета Москвы, 26%. Общий объем выданных в течение 2004-го года кредитов составил, опять-таки без Москвы, около 20 миллиардов рублей.
В течение ближайших трех лет средства, привлекаемые АИЖК с использованием господдержки на фондовом рынке, будут направляться как непосредственно на рефинансирование ипотечных кредитов, так и на выкуп долгосрочных ипотечных ценных бумаг. С течением времени объемы средств, направляемых на выкуп закладных, будут снижаться, а объемы, направляемые на рефинансирование форм выпуска бумаг, расти. И, начиная с 2008 г., планируется, что все средства, привлекаемые Агентством на фондовом рынке, будут направляться на выкуп долгосрочных выпусков ипотечных ценных бумаг. Так мы растим того самого «институционального инвестора».
Окончание в следующем номере