Тысяча и один способ остаться в квартире у бывшего супруга по старому и новому ЖК

(Окончание. Начало в №20 (539) за 19 мая 2005 г.)
C тактической точки зрения, крайне важно заранее запастись соответствующими доказательствами, чтобы предъявить их суду. А если самостоятельно получить их невозможно, то тогда необходимо ходатайствовать перед судом об их истребовании.
Очень пригодятся ответы на запросы суда либо адвокатские запросы из местной поликлиники, почтового отделения, военкомата о том, что бывший муж (жена) по месту жительства (регистрации) постоянно обращались за медицинской помощью, оформили полис ОМС, имеют медицинскую карту, состоят на воинском учете, подписываются на периодику, получают посылки и т. д.
Два – три надежных и толковых свидетеля, не родственники, а люди незаинтересованные (лучше соседи по лестничной клетке или по подъезду) должны подтвердить в суде все ваши показания.
В случае обострения взаимоотношений, когда сила не на вашей стороне, в конфликтной ситуации, накануне выноса вещей, бывает полезно предпринять некоторые превентивные меры – купить диктофон, обратиться с соответствующим заявлением в органы внутренних дел с просьбой пресечь самоуправные действия по вашему фактическому выселению из квартиры без судебного решения. Копия такого заявления с отметкой о его регистрации и любым, пускай даже бессодержательным ответом-отпиской из ОВД впоследствии на суде станет весомым доказательством того, что вы не по своей воле покинули спорную жилплощадь. Кроме того, при определенной настойчивости в дальнейшем можно будет организовать и уголовное преследование по статье «самоуправство» не в меру ретивых гонителей.
Если случилась беда и вас все-таки без суда выставили на улицу, то необходимо подавать в суд по месту вашего жительства иск к бывшему супругу либо новому собственнику, говоря юридическим языком, о вселении и чинении препятствий в пользовании жилым помещением. Обязательно укажите в заявлении, что ответчик мешает вам, вставил новые замки и двери без выдачи вам ключей, запрещает пользоваться кухней, телефоном и туалетом и проч.
И наконец, не следует забывать о том, что лучшая защита – это нападение. Используйте в полной мере возможности, предоставляемые семейным законодательством.
Так, согласно ст. 37 СК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак либо полученное во время брака одним из супругов в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, может быть признано совместной собственностью, если суд установит, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость этого имущества.
Кроме того, в соответствии с Жилищным и Семейным кодексами жилищные права и обязанности супругов могут быть урегулированы специальным соглашением, в том числе и брачным договором, определяющим порядок урегулирования их имущественных отношений. В нем вполне могут быть оговорены права супругов на жилую площадь друг друга как в период брака, так и после его расторжения.
А он квартиру продал… «понарошку»
Говоря о возможной защите от выселения со стороны собственника, нельзя упускать из виду еще одно крайне неприятное обстоятельство.
Согласно новому ЖК РФ право пользования жилым помещением бывшего члена семьи прекращается одновременно с прекращением права собственности на это жилое помещение.
Таким образом, собственник может попытаться «для вида» продать свою квартиру надежному человеку, а тот, обратившись в суд с иском о выселении, имеет 100%-е шансы на успех, если только вам не удастся доказать в судебном порядке мнимость этой сделки.
Согласно закону мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
При оспаривании мнимой сделки необходимо при подаче иска требовать ареста квартиры судом, лучше до момента регистрации перехода права собственности, т. к. очень важно не допустить появления в деле фигуры «добросовестного приобретателя» – первого, второго, третьего и т. д. покупателя квартиры, который якобы знать не знал и слыхом не слыхивал о том, что получает проблемную квартиру «с начинкой».
Дело в том, что до сих пор ст. 558 ГК РФ предусматривает, что при переходе права собственности на жилые дома и квартиры к другому лицу (в случаях продажи жилых помещений их собственником) в договорах продажи обязательно должны быть указаны все лица, проживающие на жилой площади продаваемых помещений (в том числе и члены семьи собственника), за которыми в соответствии с законом должно быть сохранено право пользования жилой площадью и после перехода права собственности на эти помещения к их новому приобретателю по договору, а также их права на пользование жилой площадью в продаваемых помещениях.
Кто ж знал, что он не шутил…
А если супруг(а) не в шутку, а всерьез продает квартиру? Как тут быть?
Одна из возможных «линий обороны» в суде в этом случае может быть попытка доказать наличие определенных договорных отношений между вами и собственником по поводу пользования его жильем. И тогда (коль такой договор имел место быть) односторонний необоснованный отказ от выполнения зафиксированных в нем обязательств – сиречь ваше выселение в данном случае – явится нарушением закона.
Например, защищаясь в суде от иска о выселении со стороны бывшего супруга-собственника либо нового собственника, можно попытаться доказать существование договора найма жилого помещения между «бывшим» и вами. Однако такой договор по общему правилу должен быть письменным, предполагает регулярную уплату вами денег собственнику за пользование жильем и может быть заключен максимум на пять лет с необязательным продлением на прежних условиях.
Поэтому этот вариант носит скорее компромиссный характер и больше подходит для тех, кто предпочитает «синицу в руке», – более-менее спокойную жизнь в течение максимум пяти лет, по прошествии которых, скорее всего, все-таки придется заняться поисками нового жилья.
К тому же, более чем вероятно, что бывший супруг-собственник постарается уклониться от оформления отношений найма, что существенно затруднит доказательство в суде их существования.
Вместе с тем существенной «ложкой меда в бочке дегтя» в этой ситуации является действующая норма ГК, предусматривающая, что «переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет за собой расторжения такого договора».
Поэтому, когда бывший супруг попытается избавиться от вас путем организации фиктивной либо настоящей купли – продажи квартиры, тезис о наличии договора найма может быть признан эффективным возражением, тем более что старый ЖК РСФСР вообще «априори», независимо от надлежащего оформления, признавал существование отношений найма между собственником и бывшим членом его семьи.
Если же вы уверены, что продать квартиру бывший собственник не сможет или не захочет, то можно попробовать предложить ему заключить договор безвозмездного пользования жильем (ссуды) сроком лет эдак на десять – двадцать, чтобы затем, в случае его молчания, в судебном заседании попытаться доказать, что сложившийся порядок пользования вами жилым помещением носил срочный и безвозмездный характер. Увы, на бессрочности при этом настаивать невыгодно, т. к. договор ссуды, заключенный без указания срока, может быть расторгнут ссудодателем в любое время с предупреждением ссудополучателя всего за один месяц.
Наконец, по моему мнению, есть и другие способы борьбы с прекращением права пользования после продажи квартиры, способы, связанные с использованием противоречий между нормами ГК и ЖК, апеллированием к Конституции РФ, нормам Европейской конвенции об основных правах 1950 г., правовой позиции Конституционного суда РФ. Однако в ситуации, когда новая судебная практика правоприменения еще не сложилась, говорить об их эффективности пока преждевременно.
Александр Молохов, адвокат СПБ №1 МКА «Межрегион»