Деньги – в бюджет, квартиры – людям
Месяц тому назад состоялось, можно сказать, историческое заседание правительства Москвы. Оно посвящалось программе жилищного строительства по городскому заказу на период до 2010 года, и на нем было решено коренным образом изменить действующую финансовую схему.
Прежде, напомним, застройщики отдавали свой процент жилья городу бартером: им предоставлялись земельные участки под строительство, а они расплачивались с городом квартирами, которые предназначались очередникам и жителям хрущевок.
Новая схема предполагает, что инвесторы будут рассчитываться с городом деньгами, а жилье для очередников, переселенцев, молодых семей – строиться за счет городского бюджета. Функции городского заказчика строительства социального жилья возложены на Департамент жилищной политики и жилищного фонда. Как он будет работать в новых условиях? Об этом размышляет его руководитель Петр Сапрыкин.
Главное – реконструкция
Основная идея новой программы – формирование заблаговременно (не менее, чем за 1,5 года до начала строительства) адресных списков строительства жилых домов, куда поедут жители пятиэтажек и ветхих зданий, очередники города, семьи молодых москвичей и безквартирных офицеров. Это позволит нам заранее подготовить рабочую документацию с нужным городу набором квартир, заложить необходимые заделы и контролировать, как вводятся и заселяются новые дома.
Главная наша задача на ближайшие годы, вплоть до 2010-го – реконструкция пятиэтажек и ветхих строений. Это значит, что, начиная с 2004 года, практически все жилье по городскому заказу (для очередников, переселения, молодых семей, демобилизованных военнослужащих) будет строиться на местах, где прежде стояли «хрущевки» и другие дряхлые сооружения.
Какие преимущества дает такой подход? Не секрет, что многие из очередников, мягко говоря, с большой неохотой переезжают в районы массовой застройки. Так вот, новой программой предусмотрено, что очередники далеко не поедут, а получат новые квартиры в своих родных местах, там, где они прожили по 20–25 лет.
Раз переезжать за тридевять земель не придется, значит и трат будет меньше, да и число судебных разбирательств существенно уменьшится. Это второе преимущество. Третье заключается в том, что можно будет комплексно решать вопросы строительства жилья по всем городским программам и пропорционально размещать дома, построенные городом, в каждом административном округе.
Наш департамент уже в этом году начал выполнять функции городского заказчика по программам строительства жилья для очередников, переселения и молодых семей за счет средств московского бюджета. Напомню, что объем вводимого жилья, финансируемого из городской казны, ожидается более 500 тыс.кв.м. Кроме того, департамент тесно сотрудничает со многими городскими структурами и инвесторами, которые строят жилье для очередников и переселения по инвестиционным контрактам.
Неторопливые проектировщики
Еще в начале апреля правительство Москвы своим постановлением утвердило адресную часть программы строительства жилья в 2003 году. Но, к сожалению, уже появились проблемы. К началу июля лишь половина объектов от общего объема городского заказа будет обеспечена утвержденной проектной документацией.
Слишком долго она проходит все согласования. Например, разработку технической документации на строительство жилья в микрорайоне 14 Марьинского парка и Б-1 Южного Бутова проектировщики планируют завершить только к 30 сентября.
Со своей стороны, мы стараемся ускорить темпы подготовки необходимых документов и целенаправленно работаем с заказчиком ОАО «Москапстрой», Москомархитектурой, Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции города. Ведь нам в течение лета предстоит провести конкурсы (тендеры) и определить подрядчиков.
С инвесторами еще поработаем
Переход на новую систему планируется плавным, и в следующем году часть жилья по инвестиционным контрактам еще будет строиться. Мы должны получить 160 тыс. кв. м. такого жилья для очередников, 600 тыс. кв. м. – для переселения. Еще 40 тыс. кв. м. будет построено в центре за счет средств Целевого бюджетного жилищно-инвестиционного фонда. По опыту знаем, что запланированные объемы жилья по инвестиционным контрактам, как правило, не обеспечиваются, так что у нас с префектурами впереди напряженная работа.
Несмотря на эти трудности, мы считаем, что в 2003 году город еще может работать с инвесторами по прежней схеме, то есть получать свою долю квартирами.
А инвестиционные конкурсы с получением доли города в денежном выражении стоит проводить, имея в виду программу 2004 года.
Вообще же инвестиционная программа 2003 года – переходная к программе 2004 года, когда весь объем нового жилья по городским программам (1 млн. 600 тыс. кв. м.) будет строиться за счет средств городского бюджета.
Напомню, что новые дома вырастут на местах бывших пятиэтажек и ветхих домов. Это время уже не за горами, поэтому мы должны в кратчайшие сроки сформировать и утвердить адресный перечень строительства жилья на 2004 год. Так мы сможем заранее определить необходимые объемы капитальных вложений на разработку проектно-сметной документации и задела на строительство и подготовить предложения в инвестиционную программу 2003 года в форме титульных списков. Задачи, поставлены сложные, но выполнимые.
Строить то, что надо, сдавать в срок
Функции департамента, как заказчика по строительству жилья по городскому заказу, позволяют решать чрезвычайно важную проблему: строить жилье по городским жилищным программам в необходимом наборе квартир и требуемой площади. Эти данные мы получаем благодаря постоянному мониторингу, который проводят наши специалисты.
Желаемого можно достичь за счет строительства домов современных серий (П-44Т, П-46М, ГСМ-2001 и других), которые удовлетворяют требованиям к социальному жилью, и одно из них – приемлемая стоимость его сооружения. Мы планируем постепенно переходить на строительство монолитного и сборно-монолитного жилья. Эта технология позволяет строить жилье с любым, требующимся набором квартир и соответствующими социальным нормам площадями. Поэтому в будущем можно снизить и коэффициент переселения, который в некоторых случаях превышает средний городской уровень, равный 1,55.
Статус городского заказчика поможет департаменту справиться с еще одной больной проблемой. Известно, что процесс передачи строителями жилых домов, имеющих городскую долю, растягивается на месяцы. Дом вроде бы готов, а люди не могут в него въехать. Причина в том, что дом оформляется в два этапа: сначала принимается строительная готовность здания, а потом он сдается в эксплуатацию. На бумаге дом сдан (на первом этапе), а новоселов не пускают. Департамент предложил, – и нас поддержал мэр Москвы Юрий Лужков, – сдавать построенные городом дома в один этап «под ключ», с полностью готовыми квартирами, нормально работающими инженерными системами.
Чтобы исполнять эти обязанности департаменту потребуется несколько изменить свою структуру. Ведь теперь ему предстоит формировать объемные показатели строительства жилья по округам по основным жилищным программам, обеспечивать весь комплекс работ по предпроектной и проектной подготовке строительства, конкурсный отбор подрядчиков, разрабатывать предложения в городскую инвестиционную программу, контролировать ход сооружения жилья, его ввод и заселение.
И, конечно, ипотека
Еще об одном важном поручении, данном департаменту. В течение этого года мы разработаем программу, предусматривающую новые, доступные формы приобретения жилья для москвичей. Имеются в виду механизм небанковского ипотечного кредитования и продажа жилья в рассрочку. Ориентироваться программа будет, в частности, и на очередников. Эта работа уже начата.
Не менее актуальна и проблема развития «классической» системы ипотечного жилищного кредитования. В первую очередь, нужно обеспечить расширенный выпуск ипотечных облигаций. Подчеркну, что это один из способов снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Как только облигации приобретают для инвесторов рейтинг высоконадежных ликвидных активов, ставка по ипотечным кредитам снижается пропорционально снижению ставки по облигациям.
Для появления такого инструмента уже в 2002 году планируется предоставление государственных гарантий города Москвы по облигациям Московского ипотечного агентства в объеме 2 млрд. 200 млн. руб. Это позволит привлечь в ипотеку дополнительно к имеющимся средствам уставного капитала в размере 17 млн. долларов США еще около 70 млн. долларов. А в 2003 году – еще столько же одновременно с увеличением уставного капитала агентства.
Мы полагаем, что объем гарантий на следующий год обязательно должен быть учтен в проекте бюджета Москвы на 2003 год.
Вместо послесловия
Время идет, жизнь в стране меняется, на первый план выходят иные проблемы. Новая программа жилищного строительства до 2010 года отражает изменившуюся общую социальную и экономическую политику в городе. Требование времени – внедрение новых подходов, реально работающих экономических механизмов в практику жилищного строительства по городскому заказу. Конечная цель такова – жилые районы должны застраиваться комплексно, то есть строительство жилья, школ, детских садов, поликлиник, магазинов – того, что мы называем социальной инфраструктурой, – должно быть увязано друг с другом. А все, что намечено программой реконструкции пятиэтажек и ветхих домов, должно выполняться вовремя.