Когда вычитание оборачивается большим плюсом
В одном из своих романов известный фантаст Роберт Энсон Хайнлайн описывает мир без налогов. Тут так и хочется воскликнуть: вот бы эта сказка сделалась былью! Но отчасти ведь так оно и случилось. Налоговые вычеты позволяют сегодня простым российским людям фактически бесплатно покупать миллионные квартиры, а также значительно снижать нагрузки на свои кошельки при сделках, связанных с недвижимостью.
Новые возможности в этой сфере для физических лиц открылись после 1 января 2005 года, когда вступили в силу изменения в главе 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц», внесенные федеральным законом № 112-ФЗ от 20.08.2004 «О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй Налогового кодекса Российской Федерации». Подробности – в этом выпуске «Справочного бюро».
Что такое имущественный налоговый вычет?
Прежде всего, давайте разберемся, о чем пойдет речь. Имущественный налоговый вычет – это, по существу, возвращенный налог на доходы. Налоговым кодексом установлено, что вы можете либо возвратить, либо снизить свои налоги при покупке недвижимости, либо (при продаже недвижимости) уменьшить налогооблагаемую базу, т. е. сумму, на которую вам начисляют налог.
Как купить или построить жилье и вернуть себе миллион
Что говорит Налоговый кодекс
Если вы приобрели квартиру или дом, то у вас есть право вернуть себе 1 миллион рублей в виде льгот по подоходному налогу.
В подпункте 2 пункта 1 статьи 220 главы 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ говорится о том, что деньги возвращаются гражданину в виде налогового вычета «в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство, либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство, либо на приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры».
Тратьте, тратьте, вам зачтется…
Федеральный закон № 112-ФЗ внес поправку в главу 23 НК РФ, изменяющую перечень расходов, которые входят в сумму, потраченную на приобретение жилого дома или квартиры. Разрешено включать в расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома:
- Расходы на разработку проектно-сметной документации.
- Приобретение строительных и отделочных материалов.
- Подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения, канализации, а также создание их автономных источников.
- Расходы на приобретение жилого дома, в том числе неоконченного строительства.
При покупке квартиры в фактические расходы могут включаться:
- Расходы на приобретение отделочных материалов.
- Расходы, связанные с отделкой квартиры.
- Расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме.
Принять к вычету расходы на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры налоговики могут в том случае, если в соответствующем договоре указано приобретение недостроенного жилого дома или квартиры (прав на квартиру) без отделки или доли (долей) в них. В прежней редакции ст. 220 НК РФ такой перечень отсутствовал.
Новый пункт в перечне документов
До 1 января 2005 года обязательными документами, на основании которых мог быть предоставлен имущественный налоговый вычет при приобретении либо строительстве жилья, считались такие, которые подтверждали право собственности на дом или квартиру. Теперь, согласно закону № 112-ФЗ, при приобретении квартиры или прав на нее в строящемся доме с 2005 года можно получить вычет при наличии соответствующего договора.
При предоставлении в налоговый орган, таким образом, для оформления вычетов предоставляются такие документы:
- Письменное заявление и документы, подтверждающие право собственности на приобретенное (построенное) жилье (копии договора купли – продажи, акта приемки – передачи жилья, свидетельства о собственности).
- Договор о приобретении квартиры или прав на нее в строящемся доме.
- Платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств.
Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного его использования.
Согласно вступившему в силу 1 января этого года федеральному закону № 112-ФЗ возврат денег начнется, как только вы представите все необходимые документы, после чего налоговики подтвердят ваши права (раньше надо было ждать окончания налогового периода). О вашем праве на налоговый вычет вам обязаны сообщить на специальном бланке в течение 30 календарных дней со дня подачи документов. Деньги через какое-то время поступят на ваш счет (на сберкнижку).
Когда вычеты не положены
Но в некоторых случаях применение данной налоговой льготы исключается. А именно:
- Если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома или квартиры для гражданина производится за счет средств работодателей или иных лиц.
- Когда сделка купли – продажи жилого дома или квартиры совершается между супругами, родственниками, свояками, усыновителями и усыновленными, попечителями и опекаемыми, или между начальником и его подчиненным.
- Налоговый вычет может быть предоставлен только в случае, если гражданин имеет доход, подлежащий налогообложению. Если, к примеру, квартира покупается на имя несовершеннолетнего ребенка, который не имеет дохода, то воспользоваться налоговым вычетом он не сможет. То же касается и пенсионеров.
Как уйти от налогов при продаже
При операции купли–продажи размер вычета напрямую зависит от срока владения конкретной квартирой. Собственно, здесь всего две ситуации:
- Если квартира в собственности не более 3-х лет, то налоговый вычет составит для вас не свыше 1 млн. рублей (т. е. налогооблагаемая база уменьшается на эту сумму). Например, если квартира продана за 1,5 млн. рублей, то подоходный налог вы должны уплатить только с 500 тыс., а 1 млн. рублей составит налоговый вычет.
- Если же вы являетесь собственником квартиры более 3-х лет, то согласно закону, сумма налогового вычета для вас будет равна сумме, полученной от продажи квартиры, независимо от цены ее собственности. Это значит, что вам налог платить не придется вовсе.
Если помимо вас этой квартирой владеют другие люди, также желающие ее продать, например, близкие или дальние родственники, то размер налогового вычета может распределяться на всех пропорционально, если это общая долевая собственность, или по взаимной договоренности, если это общая совместная собственность.
Важный нюанс: если вы проживаете в квартире 20 лет, но приватизировали ее лишь год назад, то и в собственности она у вас находится формально всего только год. Стоит иметь это в виду.
Расшифровать на конкретных примерах непростые юридические нормативы, касающиеся налоговых вычетов, нам поможет специалист. Рассказывает юрист группы компаний «Рескор» Людмила Саушкина.
Если вы покупатель…
Покупатель квартиры имеет право на получение имущественного налогового вычета, который уменьшает налогооблагаемую базу на сумму, израсходованную налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, но не более 1 000 000 рублей. Например, годовой доход, подлежащий налогообложению, составляет у вас 300 000 руб. Соответственно, налогооблагаемая база уменьшается на 300 000 руб. Неиспользованная сумма налогового вычета в размере 700 000 руб. будет перенесена на следующий налоговый период.
…или покупатели
В случае приобретения имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности.
Если вы продавец
При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков, земельных участков, находившихся в собственности продавца 3 и более года, налоговый вычет хозяину строения предоставляется в размере всей суммы, полученной от продажи. То есть, никаких налогов продавец не платит.
Если же продаваемое имущество находилось в собственности менее 3-х лет, то имущественный вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи такого имущества, но не более 1 млн рублей.
Продавец и покупатель одновременно
Ошибаются те, кто считает, что при расчете налога, который предстоит оплатить гражданину, который одновременно является продавцом и покупателем, налог платится с разницы между тем, что получено с продажи жилья, и тем, что потрачено на его покупку. Нет, здесь работают более сложные формулы.
Попытаемся разобраться в этом на конкретных примерах.
1) Гр-н К. продает квартиру за 2 000 000 руб.
а) Квартира находится в собственности К. более 3-х лет. К. получит налоговый вычет в полной стоимости квартиры, т. е. доход, полученный от продажи квартиры, будет уменьшен на сумму налогового вычета, равного стоимости квартиры.
б) Квартира находится в собственности К. менее 3-х лет. К. имеет право на получение налогового вычета в размере 1 000 000 руб.
2 000 000 – 1 000 000 = 1 000 000 руб. (сумма дохода, подлежащая налогообложению) 13% от 1 000 000 = 130 000 руб.То есть К. предстоит выплатить налог на доход, полученный от продажи квартиры, в размере 130 000 руб.
2) Гр-н К. продает квартиру за 2 000 000 руб. и одновременно покупает квартиру за 1 500 000 руб.
Налог на доходы будет рассчитан, как в предыдущем случае. Одновременно К. как покупатель имеет право на получение налогового вычета в размере 1 000 000 руб.
13% от 1 000 000 руб. = 130 000 руб.
Сумма в размере 130 000 руб. будет возвращена К. налоговой инспекцией. (Необходимо помнить, что возвращаться будет только та сумма, которая уже уплачена в прошедшем календарном году в виде налогов. И если эта сумма будет меньше, чем предоставленный налоговый вычет, то оставшаяся сумма будет перенесена на будущий год.)
3) Семья из 4 человек (долевая собственность) продает квартиру за 1 600 000 руб. Квартира находится в собственности менее 3-х лет. Налог, подлежащий выплате каждым из членов семьи, рассчитывается следующим образом.
1 600 000 / 4 = 400 000 руб. (доход, полученный каждым из долевых собственников)
1 000 000 : 4 = 250 000 руб. (размер налогового вычета, получаемого каждым из собственников)
400 000 – 250 000 = 150 000 руб. (доход, облагаемый налогом)
13% от 150 000 руб = 19 500 руб. (налог, подлежащий уплате каждым из собственников)
В случае если семья взамен отчуждаемого жилья приобретает другое жилье, предположим, в равнодолевую собственность по 1/4 доли каждый, то налоговый вычет также делится на количество собственников.
1 000 000 : 4 = 250 000 руб. (размер налогового вычета, предоставляемый каждому собственнику)
13% от 250 000 руб. = 32 500 руб. (сумма, подлежащая возврату каждому из собственников).