Риски исчезнут вместе с «первичкой»?
На рынке новостроек со вступлением в силу закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» изменилось многое. По убеждению страховщиков, теперь первичный рынок может просто прекратить существование, превратившись во вторичный. О том, чем может обернуться подобная метаморфоза для покупателей квартир в новых домах, размышляет генеральный директор страховой компании «Авис+» Георгий Гасанов.
Задача – защитить покупателя
На протяжении более десяти лет все говорили о незащищенности прав инвестора – физического лица. Действительно, раньше эти права не были прописаны в законах. Хотя 90% жилищного фонда строилось за счет привлечения средств граждан. Люди, а не организации, фактически были инвесторами строительств, но закона, защищающего их права, не было. Поэтому и существовали совершенно расплывчатые инвестиционные контракты без строго оговоренных сроков исполнения.
Казалось, что вот, наконец-то, свершилось чудо. Закон о «дольщиках» приняли. На первый взгляд, он получился хороший, но возникает много вопросов, ибо закон не учитывает особенностей нашей бюрократической разрешительной системы. Вот и
получается, что по нему сегодня работать невозможно.
Если исполнять закон буквально, то получается, что дольщиков на первичном рынке не будет вообще. Это произойдет по двум причинам.
Первая – именно из-за бюрократической разрешительной системы. В законе говорится, что договоры долевого участия можно заключать только тогда, когда инвестор строительства собрал полный пакет документов. А это – абсолютное непонимание наших реалий. Ведь не секрет, что сейчас дом строится, а бумаги только собираются. Вся документация зачастую бывает собрана инвесторами лишь к моменту сдачи дома Госкомиссии. И строители в этом случае не виноваты. Виновата разрешительная система.
Невозможность на этапе строительства привлечь дольщиков приведет к тому, что инвестору надо будет ГДЕ-ТО изыскивать средства. Естественно, что инвестиционная компания будет строить так же, как и раньше. Но за счет КАКИХ-ТО (других) средств. Казалось бы, изменится немного. Раньше инвесторы вели строительство на деньги дольщиков, а сейчас они будут строить на «непонятные» средства. И при этом по старинке решать вопрос с разрешительной документацией.
Вторая причина, превращающая рынок инвестирования во вторичку. В законе прописана еще и ответственность кредитора. А кредитор – это банк. То есть банк несет солидарную ответственность с инвестиционной компанией за срок сдачи объекта, за качество строительства. А нужно ли это банкам? Какой нормальный банк будет кредитовать инвестиционную компанию, и при этом нести ответственность за сроки сдачи дома?
Если рассуждать логически, то существуют два варианта взаимоотношений банков и инвесторов. Либо банки вообще отказываются от кредитования, либо закладывают высокую кредитную ставку, чтобы компенсировать свои предполагаемые финансовые потери.
Крушение системы приведет к удорожанию
Теперь о том, чем новый закон может обернуться для обычных покупателей квартир в новостройках.
Так как дольщиков не будет, то дома будут строиться на средства, привлеченные инвестором ОТКУДА-ТО. Когда дом построен, то для возврата своих денег и для того, чтобы заработать, квартиры в новостройках будут продаваться как на вторичном рынке – по договору купли-продажи. То есть рушится сама система инвестирования. Ведь чем покупка новостройки была привлекательна для людей? Тем, что они могли за полцены купить квартиру. Люди платили, а через полтора–два года становились собственниками квартиры, стоящей в полтора раза дороже.
По предварительным аналитическим прогнозам, если закон будет исполняться буквально, то цена на жилье на первичном рынке возрастет в 2-2,5 раза.
Исчезают риски на первичном рынке
Раньше на рынке первичного жилья у человека риск был один. Его «имя»: неисполнение договорных обязательств. Вообще-то, его никто и не страховал по-настоящему, для чего и нужен был этот закон. Но из-за того, что закон принят в таком виде, этот риск просто должен исчезнуть. Ведь пока застройщик дом не построит, он все равно продавать квартиры в нем не сможет. Продаваться будет жилье только в готовом доме.
Получается, что первичный рынок плавно превращается во вторичный. Рынки сливаются.
Правда, в этой ситуации есть-таки один плюс. В ситуации, когда компания строит дом, оформляет на себя недвижимость и уже после этого продает, то для покупателя квартиры уменьшается риск потери права собственности. А этот риск весьма актуален на вторичном рынке.
Варианты развития ситуации
Их три.
Первый – закон будет адаптирован к нашим реалиям.
Второй – для сохранения всех преимуществ первичного рынка под этот закон изменится «околозаконная» процедура. Например, разрешительная.
Есть и еще один вариант. Закон, как часто в нашей стране бывает, просто не будет работать.
Как будут развиваться события, покажет время.