Евгений СПИРИН: ипотеке требуется помощь государства, иначе она останется на уровне самодеятельности
Цивилизованный рынок недвижимости предполагает, что все работают по правилам и законам, без обмана и жульничества. Как его создать? Свое мнение высказывает заместитель генерального директора Московского инвестиционно-торгового центра жилья, член Экспертного и Национального советов Российской гильдии риэлторов (РГР) Евгений Спирин.– Любой рынок требует регулирования. Но не силой и мощью государственной машины, а в первую очередь – законами. Экспертный совет РГР и готовит все нормативные документы, которые бы помогали рынку входить в цивилизованное русло. А Национальный совет либо принимает то, что предлагают эксперты, либо нет. Уже потом совместно выработанные предложения ложатся в тот или иной закон, который рассматривается в Госдуме.
– Говорят, Вы давно занимаетесь законотворчеством, были даже в числе разработчиков закона о приватизации жилья?
– Еще будучи депутатом Моссовета, я активно участвовал в написании этого закона, но, к сожалению, наш, более социальный, вариант не прошел. Предполагалось, к примеру, что деньги от приватизации могут быть направлены для оказания помощи малоимущимѕ В результате больших дебатов его сильно упростили.
– Если я Вас правильно понял, Вы хотели приватизацию изначально сделать платной?
– Если в пределах социальной нормы, то нет. Платить бы пришлось только за излишки площади. Есть излишки – заплати. В этом случае можно бы более мягко провести жилищную реформу, о которую сейчас столько ломается копий. Было бы больше материальных возможностей. А так только увеличили социальную напряженность.
– Евгений Васильевич, Вы с самого начала занимаетесь «законодательным устройством» рынка недвижимости. Прошло 10 лет. Достигли ли мы чего-нибудь хорошего?
– Хотим мы этого или нет, но движение в сторону его улучшения и укрепления есть. Конечно, нередко мешают личные амбиции власть имущих или политические цели разных партий, которые не всегда согласуются с общественным мнением, развитием и потребностями общества. Но отрадно, что государство уже не говорит сегодня: делайте все, что хотите, рынок сам отрегулирует как надо. Не отрегулирует. Государство должно помогать. Особенно, это касается развития ипотеки. За время, в течение которого государство было пассивно, возникла масса «квазиипотечных» схем, образовались различные кооперативы, которые пытаются помочь гражданам решить их жилищные проблемы.
– Но Вы тоже создали кооператив, задача которого помогать людям в решении квартирного вопроса.
– Да, я являюсь директором Кредитного потребительского кооператива граждан «Содружество», но в своей деятельности мы опираемся на закон «О кредитных потребительских кооперативах граждан». Этот закон четко определил границы и возможности работы со средствами граждан. Есть нормативная база для нашей деятельности – это первое.
Второе. Мы сделали схему так, что средства и интересы граждан максимально защищены, независимо от того, кто руководит кооперативом.
– Но в Москве уже немало организаций, которые собирают средства граждан для последующего предоставления кредита…
– Схемы, которые они предлагают, мы тщательно рассматривали. К сожалению, должен констатировать, что все, кто пытается сегодня приобрести жилье по накопительной схеме, при любом катаклизме могут остаться без квартиры и без денег. Дело в том, что многие из используемых схем не обеспечены достаточной законодательной базой. Жилищная кооперация регламентирована статьей 116 Гражданского кодекса РФ. Этого явно недостаточно для члена кооператива, с точки зрения защиты его прав.
– А вы пошли по другому пути? И чем же ваш кооператив надежнее?
– У нас вносимые средства аккумулируются не как средства кооператива, а как личные средства граждан в фонде финансовой взаимопомощи. Они используются только на выдачу займов членам кооператива. Мы в данном случае только администраторы и помогаем организационно. Мы не располагаем этими средствами, они не могут накапливаться, и, следовательно, нечему «уйти на сторону».
По нашей схеме, члены кооператива не выстраиваются в некую «бесконечную» очередь за жильем, где получение квартиры каждым зависит от количества входящих в кооператив членов. Создана замкнутая система, позволяющая объединить личные средства членов кооператива для выдачи займов одному из них. Устойчивость этой системы заключается в отсутствии зависимости выдачи займов от количества людей, вновь вступающих в кооператив.
В конечном итоге замкнутая система позволяет каждому члену кооператива получить заем в точно оговоренные сроки или ранее. Что вы при всем желании не найдете в других схемах.
– Это как касса взаимопомощи?
– Да. Здесь каждый знает друг друга и знает, кто, когда и в каком размере получит деньги.
– Почему у вас такое возможно, а в других организациях нет?
– Потому, что кооператив выдает только ту часть денежных средств в виде займа, которых члену кооператива не хватает на приобретение квартиры. Это, как правило, 5–15 тысяч долларов. И нас не интересует, где находятся его основные средства. Член кооператива с нами ведет разговор только по дельте, которой ему не хватает. В других же организациях вам предлагают накопить не менее 50% и только после этого рассматривают вопрос о выдаче кредита в виде квартиры. Вы становитесь в новую очередь на выдачу кредита.
– К примеру, мне нужно 5 тысяч долларов. За 1,5 года (на этот срок я подписался) я накопил менее 2–х тысяч. А остальные где взять?
– На оставшуюся часть (более 3-х тысяч долларов) вам дадут заем под 8% годовых в валюте. При этом схема работы кооператива позволяет вам получить заем значительно раньше обозначенного срока (1,5 года). Иногда буквально через несколько месяцев, пока вы подыскиваете подходящую квартиру.
Но это самый простой пример. Если нужно улучшить жилищные условия, не прибегая к «альтернативной» покупке, сумма кредита может быть значительно большей. Погасить этот кредит можно после продажи имеющегося жилья, то есть, через несколько месяцев, следовательно, процентов «набежит» немного. Кроме того, наши условия предполагают возможность покупки квартиры в новостройках, через инвестиции в строительство, что позволяет значительно сэкономить. Этого практически никто не предлагает – ни существующие кооперативы, ни банки.
– Как я понял, квартира оформляется члену кооператива в собственность. И вот он вселился и… перестал платить. Что тогда?
– Это в сегодняшнем законодательстве самый сложный момент. Мы тоже страхуемся и не всегда оформляем квартиру в собственность. От того, сколько средств вы внесли, зависит форма оформления жилплощади.
А потом, опыт Якутска (там наша программа действует уже несколько лет) показывает, что группа бывает, как правило, сплоченной и все вносят взносы вовремя. Вспомните «кассы взаимопомощи» советского времени. Разве там были какие-то сбои в выплатах? А если и были, то они улаживались непосредственно самими членами.
– Наверное, вы, как при ипотеке, привлекаете страховые компании.
– Безусловно. И если что-то случилось, к примеру, член кооператива потерял кормильца или стал нетрудоспособным, то в этом случае помощь оказывает страховая компания. Если квартира оформляется в залог, то заложенное имущество страхуется. Могут быть застрахованы инвестиционные риски, риски утраты права собственности и т.д.
– А если кооператив не застрахован, то стоит ли в него идти?
– Не кооператив должен быть застрахован, а те действия, которые он производит, риски, которые возникают. К примеру, риски, связанные с вносимыми суммами. Вы должны быть уверены в том, что деньги никуда не уйдут.
– Поставим вопрос немного по-другому: если там никакого страхования нет, то как тут поступить?
– Выяснить, почему. Обратиться в страховую компанию за консультацией. Пусть объяснят, почему они отказываются от страхования. Может, там риски так высоки, что даже страховщики боятся туда влезать. Тогда тем более не нужно вступать в такое «товарищество».
Недвижимость должна быть застрахована. Сегодня каждая десятая сделка может быть по суду оспорена. За 10 лет существования рынка законодательство неоднократно менялось. Дети, которых не включали в свое время в приватизацию, сегодня могут оспаривать сделки с квартирами, произведенными их родителями. Или постановление Верховного Суда о том, что граждане, вышедшие из мест заключения, не потеряли право на квартиры, в которых когда-то проживали. А увеличение числа наследниковѕ
– Почему законы имеют обратную силу? Так же не должно быть, по логике.
– Не должно, но есть. Такие парадоксы сплошь и рядом. Возьмем хотя бы налоги. Вдруг вам в середине года приходит бумага, в которой написано, что вы с начала года должны заплатить такой-то налог. А почему с начала года, а не с середины?
Сейчас мы с депутатами Госдумы работаем над законом о добросовестных приобретателях. Люди же не виноваты в том, что когда они покупали квартиру, законы были иными. Они заплатили свои кровные, которые, может быть, копили всю жизнь. Поэтому в этом законе мы хотим сделать так, чтобы люди, купившие квартиру, оставались в ней проживать, а тот, кого обошли, получал бы денежную компенсацию отѕ государства, или по другой схеме с участием страховых компаний.
– И последний вопрос. Зачем Вам, Евгений Васильевич, заместителю руководителя крупной фирмы, заниматься хлопотными кооперативными проблемами?
– Я когда-то занимался жилищными субсидиями и облигациями. Сегодня они всем известны, а несколько лет назад были новыми формами приобретения жилья. Использование накопительных схем при приобретении жилья, кредитные, потребительские кооперативы – это тоже дело недалекого будущего.
У москвичей с деньгами полегче, а в регионах людям очень трудно накопить на квартиру. И кредиты получить тоже порой невозможно из-за отсутствия банков, их выдающих. Вот там и пытаются что-то изобретать. Но опыт других стран показывает, что без накопления приобрести недвижимость практически невозможно. Я еще на заре развития ипотечного движения в дискуссионных баталиях доказывал, что «американская система» у нас не приживется, она просто не пойдет. «Немецкая» накопительная схема нам ближе. Но любая система требует помощи от государства. Без его помощи и контроля все будет на уровне самодеятельности.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Евгений Васильевич Спирин родился в Люберцах. Окончил факультет автоматики и телемеханики Института инженеров железнодорожного транспорта. Занимался автоматизацией металлургического производства. За разработку одного из проектов получил Государственную премию СССР.
Будучи председателем комиссии по градостроительству Моссовета, участвовал в разработке закона о приватизации. В 1991-92 гг. в Берлине и Филадельфии изучал американскую и немецкую модель ипотечного жилищного кредитования граждан.
Женат. Имеет дочь и двух внуков.
Хобби – ландшафтный дизайн. На своем садовом участке построил оригинальный дом, а рядом с водоемом у него шумит небольшой водопад.