Эксперты отвечают

на вопрос корреспондента «КР»: Чего, на ваш взгляд, не хватает для развития ипотеки?Не хватает уровня жизни
Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское поле» корпорации «ИНКОМ-недвижимость»
Для развития ипотеки не хватает денег у населения. Не хватает уровня жизни. Банки перестраховываются и проверяют не только заемщика, но и покупаемую им квартиру.
Приходится показывать полную стоимость объекта – и это тормозит ипотеку. Не все продавцы сегодня готовы к этому: кому же хочется платить приличный налог?
Бывает, банки обещают выдать деньги продавцу только после регистрации сделки. Безусловно, эти банки порядочные, но люди просто боятся, что они квартиру продадут, а деньги получить не успеют.
Гарантии, субсидии, дотации
Валерий Казейкин, первый вице-президент Международной ассоциации ипотечных фондов
Ипотеке по-прежнему не хватает «длинных» денег, ей мешают низкие доходы населения и высокие банковские ставки за ипотечный кредит.
Хорошо, что Госдума приняла столь нужные законы – о формировании рынка доступного жилья. Но и они также нуждаются в поправках. К примеру, чтобы в полную силу начал действовать закон «Об ипотечных ценных бумагах», Федеральная служба по финансовым рынкам должна принять еще 12 подзаконных актов.
Не хватает массированной государственной финансовой поддержки. За пять лет после принятия Концепции по развитию системы ипотечного кредитования на 146 млн. жителей России через федеральное ипотечное агентство было рефинансировано 13 000 кредитов (0,008%). А в Венгрии государство через специально созданный банк дотировало половину процентной ставки по ипотечному кредиту для своих граждан. Причем неважно, какой банк выдавал ипотечный кредит – иностранный или местный. Таким образом, заемщик платил не 14%, а всего 7%. За 4 года на 10 млн. жителей Венгрии было выдано 1 млн. ипотечных кредитов (10%). В результате за короткое время большинство жителей Венгрии решили свою жилищную проблему.
На начальном этапе развития ипотеки поддержка государства необходима. Она может выражаться в предоставлении гарантий для выпуска ценных бумаг, в выделении субсидий на первый взнос или в дотировании процентных ставок по кредиту.
Больше белого цвета
Светлана Абелян, руководитель филиала «На Красных воротах» компании «Новый город»
На мой взгляд, развитию ипотеки в нашей стране мешает не отсутствие каких-то законов, а ситуация в экономике в целом. Государство совершенно правильно делает, что старается вывести рынок недвижимости из тени. Но чтобы все стало «белым» – и доходы, и цены на недвижимость, и получаемые гражданами ипотечные кредиты – необходимо, чтобы «побелела» вся экономика. Нынешний подоходный налог в 13% – это здорово, но есть еще и налоги, которые платит работодатель. Пока они не станут разумными, зарплаты останутся «черными». Сегодня на сайтах очень многих банков, занимающихся ипотекой, можно прочитать: вот наши условия для тех, кто может подтвердить свои доходы официальной справкой. А вот схема «+1%» для тех, кто не может.
Требуются доходы
Петр Стрешнев, генеральный директор агентства недвижимости «Стратегия Парнерства»
Как не вспомнить тост из старого доброго фильма: чтобы наши желания совпадали с нашими возможностями. Банки, как центральные звенья ипотеки, сейчас не имеют возможности кредитовать обычных граждан, поскольку последние не имеют возможности расплатиться по кредиту ввиду низких доходов. Можно, конечно, апеллировать к высоким ценам на жилье, но ведь они объективно сложились, ориентируясь на относительно небольшую часть благополучных в финансовом плане людей, так называемый средний класс. И, как бы мы этого ни хотели, цены не опустятся до пределов, приемлемых для большинства граждан. Задача должна решаться с другой стороны: необходимо повышать реальные доходы граждан. А это может быть достигнуто только путем развития предпринимательства, и в первую очередь, малого.
Нужна политическая воля
Дмитрий Некрасов, исполнительный директор коммандитного товарищества «СУ-155»
Широкому внедрению ипотеки мешает целый ряд объективных причин. Это и сложность изыскания банками долгосрочных ресурсов, и относительно высокий уровень инфляции в стране, и отсутствие объекта залога на период инвестирования. Отпугивает правовая незащищенность инвесторов-заемщиков и их кредиторов при инвестировании средств в строительство жилья.
В таком деле, как ипотека, нужна политическая воля руководства страны. Надо создать необходимые предпосылки для того, чтобы деньги, которые есть в стране, пошли через госбанки, через ипотеку в строительную отрасль, чтобы наши люди могли без особых бюрократических проволочек и под разумный процент взять кредит.
Должно подстраховать государство
Петр Ходаковский, заместитель генерального директора по развитию инвестиционной компании «Дружба»
Огромное количество людей не понимают и не представляют, что такое ипотека. Нужно вести грандиозную разъяснительную работу, чтобы люди имели об ипотеке реальное представление, а не думали бы, что это какая-то манна небесная.
Тех же, кто знает и понимает, что есть ипотека, пугает в ней процентная ставка. Она пока довольно высока. Банки без отдельных госпрограмм, возможно дотационных, не смогут выдавать кредиты, по крайней мере, ниже, чем инфляция в стране. Поэтому выйти на процентную ставку 6-7% очень сложно. Банки не пойдут на это. А вот если будет страховка в лице государства, то возможно, тогда ипотека и станет более массовой.
Чтобы подешевело
Елена Хуснулина, начальник отдела ипотеки агентства недвижимости «ДОМОСТРОЙ»
Сдерживают ипотеку высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, небольшие сроки кредитования, низкие доходы большей части населения и относительно высокие цены на жилье. Соответственно, для развития ипотеки необходимо:
– формирование вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, что позволит банкам получать более дешевые «длинные» деньги;
– совершенствование системы страхования ипотечных рисков, что повлечет за собой снижение размера первоначального взноса и сроков кредитования;
– увеличение объемов жилищного строительства. Эта мера предотвратит рост цен на жилье при формировании более доступной ипотеки.
Цены не растут – кредит невыгоден
Анна Ягиш, генеральный директор агентства недвижимости «Рескор»
В принципе для развития ипотеки условия созданы: есть необходимые законы, есть фирмы, которые научились взаимодействовать с банками, и есть люди, желающие взять кредит. Только этих людей со стабильным заработком пока маловато. Вот будут выше доходы населения, и ипотечные кредиты будут брать более охотно.
И еще один фактор, который слегка тормозит ипотеку, – отсутствие роста цен на рынке недвижимости. Все же при таких высоких процентных ставках ипотечный кредит гораздо выгоднее брать на растущем рынке.
До финиша доходит треть
Нелли Васильева, руководитель отдела вторичного жилья отделения «Октябрьское» агентства недвижимости «Малахитовый двор»
Казалось бы, все легко: выбираешь квартиру, берешь в банке кредит, въезжаешь и живешь, потихоньку расплачиваясь. Но отчего же в таком случае мы еще не расселились с удобствами? Почему наблюдаем и пустующие дома, построенные, но не проданные, и массу законсервированных объектов?
Во-первых, цены на недвижимость высоки сами по себе. Во-вторых, отечественные коммерческие банки, предоставляя кредит на покупку жилья, требуют, как правило, оплаты не менее двадцати процентов его стоимости. Срок возврата составляет в среднем десять лет, а процентная ставка – 15% в валюте. В-третьих, проблема, – как найти тот банк, в котором вас устроят и процент, и условия выдачи?
Кредит могут не дать вообще. Отдельные банки имеют ограничения по возрасту, а также не намерены учитывать неподтвержденные доходы. По статистике до финиша доходит меньше тридцати процентов из тех ста, кто обратился в банк за кредитом. Поэтому стоит ли удивляться, что среди нас немногие выбирают систему ипотечного кредитования жилья?
Мало информации
Елена Чернявская, начальник отдела маркетинга и стратегического планирования агентства интегрированного маркетинга «Медиа-Шторм»
Ипотека имеет недостаточную информационную поддержку, и в результате – общее восприятие ее как сложного и непрозрачного продукта. Есть и объективные причины: нестабильность экономики и, как следствие, неуверенность в завтрашнем дне у потенциальных покупателей. Эту неуверенность поддерживают высокие процентные ставки, что ограничивает аудиторию, способную сделать первичный платеж, соответствующий всем требованиям банка (до последнего времени – это 30% от стоимости квартиры и страховка – около 6% от общей стоимости). Кроме этого, ограниченность ипотечных программ приобретения новостройки отсекает значительную часть потребителей, которые ориентированы на покупку первичного жилья.
Нотариусы сговорились
Валерий Зубов, первый заместитель председателя Комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам:
Мы уже можем сказать – ипотека есть. Вопрос теперь стоит – как увеличить ее объемы? Еще важно определить, какую структуру ипотеки будет поддерживать и федеральная, и региональная власть. Сначала говорили, что у нас должна быть только коммерческая ипотека, сейчас много разговоров о социальной.
Как совместить, к примеру, стандарты, по которым работает АИЖК, входящий на наш рынок иностранный инвестор и сложившиеся в некоторых регионах дотационные формы ипотечного кредитования? Пока ответить на этот вопрос мы не можем. Ответ должна дать практическая работа. Многое будет зависеть от того, какую позицию, к примеру, займет Министерство экономического развития и торговли.
Практика покажет, как будет применяться новое законодательство. В частности, о выселении недобросовестного заемщика. Сумеют ли банки поступить «по закону», а не по «социальной справедливости»?
Новое законодательство принято совсем недавно, но первые результаты мы уже получили. Теперь ипотечные договоры не нужно нотариально заверять, но нотариусы, лишившись этого вида доходов, подняли цены за само оформление договоров ипотеки. Это чистый сговор, и соответствующий запрос уже направлен в Антимонопольный комитет.
Слишком дорого
Григорий Пирумов, начальник управления реализации жилищной программы Департамента инвестиционных программ строительства города Москвы
Пока еще велик размер первоначального взноса. Сегодня в большинстве случаев он составляет 30% от стоимости приобретаемого жилья. На мой взгляд, сумма первого вклада не должна превышать 10%.
Ни одна кредитная организация не принимает в зачет в качестве первоначального взноса квартиру, которой уже, на момент кредитования, владеет покупатель. Это существенный недостаток.
Ставки, по которым выдается кредит, все-таки высоки – в основном это 12-13%. Указываемые в рекламе 10% с учетом накладных расходов на практике нередко вырастают до тех же 12-13%. Чтобы ипотека стала более доступной, ставки по кредиту не должны превышать 8-9%.
Смысл ипотеки – облегчить решение жилищного вопроса людям с невысоким уровнем дохода. А сегодня ипотека доступна только тем семьям, где заработок каждого человека составляет более 1000 долларов в месяц.
Нужны строй-сберкассы
Иван Грачев, президент Международной академии ипотеки
Первое – не хватает системы сбора длинных денег, что обеспечивается ипотечными ценными бумагами и стройсберкассами. Второе – нет четкой системы поддержки людей, нет закона, гарантирующего врачу, учителю, военному, молодой семье льготы по кредиту или сниженный первоначальный взнос. Третье – отсутствуют целевые проекты строительства недорогого жилья.
Чисто рыночными методами разрыв между ценой и себестоимостью не сократить. Нужна развернутая программа, зафиксированная отдельной строкой в бюджете. Все эти проекты нами подготовлены, часть находится в работе.
Законопроект о стройсберкассах мы сделали давно, но Госдумой он не принят. Пока система сбора длинных денег ограничена законом о ценных ипотечных бумагах. Однако сегодня этот закон работает не в полную силу. По опыту стран Восточной Европы мы знаем, что рынок ипотечных ценных бумаг развивается медленно.
А стройсберкассы у восточноевропейских соседей процветают, позволяя собирать большие деньги для развития программ доступного жилья. И нам надо начинать с более простых вариантов — принять закон о стройсберкассах и потихоньку разворачивать эту систему.