Как много разных схем
«Ипотеки у нас нет», – говорят скептики. Тем не менее, сегодня в России по оценкам специалистов действует до двух десятков ипотечных и «квазиипотечных» моделей. Одни программы поддерживаются местными властями, другие являются чисто коммерческими продуктами банков или строительных организаций, третьи – плод творчества непосредственно самих граждан, решивших объединиться в кооперативы. Не противоречат ли они друг другу? И в какой ситуации какой схемой лучше воспользоваться? Прежде кинем беглый взгляд на это разнообразие.
Классическая, или «американская» двухуровневая модель
Эта схема широко распространена в США. Суть в следующем. Банки-кредиторы выдают кредиты гражданам, а ипотечные агентства выкупают у банков ипотечные договоры и выпускают ценные бумаги, которые приобретаются инвесторами. Таким образом, вторичный рынок ипотечных бумаг и является источником тех самых длинных денег. Агентства же и вырабатывают главные правила игры для кредиторов и заемщиков. Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне, – было создано «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию». В Москве тоже есть свой ипотечный дирижер – КБ «МИА».
«Немецкая» схема
В России это – ссудно-сберегательные кассы (ССК). Вкладчик ежемесячно вносит фиксированную сумму на целевой депозит под проценты. Собрав приблизительно половину стоимости квартиры, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. В России это товарный кредит, то есть – сама квартира. В Европе покупатель жилья имеет дело со специализированными кредитными организациями. У нас – непосредственно с застройщиками.
Похожий механизм используют и коммандитные товарищества (товарищества на вере), которые тоже образуются при крупных строительных организациях.
Кооперативы
Еще одна форма – жилищно-строительные (ЖСК), жилищно-накопительные (ЖНК) кооперативы. В ЖСК люди объединяются, чтобы собрать деньги и построить дом, в ЖНК люди копят на жилье, и покупает его ЖНК у других застройщиков. Принцип действия современных кооперативов вкратце можно описать так. Кооператив обязуется приобрести квартиру для своего пайщика, как только он накопит 50% от ее стоимости. Собственником новосел станет, когда уплатит все 100%.
В ЖНК могут собираться только физические лица – от 50 до 5000 человек. ЖСК могут зарегистрировать и 5 человек. Предельное число членов ЖСК ограничено количеством жилых помещений в строящемся им многоквартирном доме. Членами ЖСК могут быть и юрлица.
Существует и другой вид потребительских кооперативов – кредитные союзы. Участники такого союза кредитуют друг друга на крупные покупки, в том числе и на покупку жилья.
МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА
Как завести кредитную историю
Во всем мире разные формы ипотеки не только успешно сосуществуют, но и не менее успешно взаимодействуют. К примеру, человек, который хочет приобрести себе квартиру в кредит, но пока не подходит под классические банковские ипотечные стандарты, может накопить в стройсберкассе, которая сотрудничает с банком, определенную сумму. Как раз такую, чтобы заплатить этому банку первоначальный взнос.
Если же так случится, что в процессе накопления этому человеку вдруг срочно понадобится кредит (может быть, он завтра решил жениться), то стройсберкасса может походатайствовать в его получении перед банком, выступив неким гарантом. Конечно, только в том случае, если этот человек доказал свою благонадежность и кредитоспособность. Период его накоплений в стройсберкассе становится его кредитной историей. Причем условия кредитования
будут более льготные, чем нежели когда человек просто придет в банк и попросит
кредит.
У нас такая система пока совсем не развита. Правда, некоторые банки, активно занимающиеся ипотекой, в том числе и наш банк, готовы стать для своих клиентов и накопительными, и кредитующими организациями. Сегодня Оргбанк предлагает нашим вкладчикам депозит, который называется «Специальный». Минимальный взнос – не менее трех с половиной тысяч долларов. Но зато и ставки по нему более высокие. Причем, чем дольше срок вклада, тем больше процент. Тем, кто разместит у нас свои средства на 5 лет, банк платит 10% годовых. Выгода подобных срочных вкладов двойная. Человек копит, и не просто копит, а преумножает свои деньги, может быть, даже себе на квартиру. В то же время банк получает свободные ресурсы, чтобы выдавать другим своим клиентам ипотечные кредиты. И кто знает, может быть, сегодняшний вкладчик Оргбанка завтра станет нашим потенциальным заемщиком. В любом случае, у него уже будет положительная кредитная история в нашем банке.
Александр Фаткин, заместитель Исполнительного директора Оргбанка
Кредит – это довесок
Основным источником приобретения квартиры или улучшения жилищных условий во всем мире всегда были и будут накопительные технологии. Кредит является лишь довеском к накоплениям. Ни один банк никогда не даст полную сумму на квартиру. Накопления же должен делать сам человек. Поэтому все названные выше схемы – это не противопоставление, они дополняют друг друга.
В России сейчас действуют следующие формы и схемы накоплений. Первое – жилищные кооперативы. Принятый Жилищный кодекс серьезно развил вопрос жилищной кооперации для нужд накопления. Вторым этапом, уже более сложным, можно считать жилищно-накопительную кооперацию. Это уже почти финансовые инструменты не банковского значения. И третье – это строительно-сберегательные кассы. Закон, правда, пока не принят, он обсуждается в Госдуме. Но зарубежный опыт показывает, что мы должны пройти от простого к сложному, то есть через жилищные, накопительные схемы и уже потом ССК, которая фактически является коммерческим банком.
И когда меня спрашивают о том, что все же выбрать, то я всегда отвечаю так: здесь все зависит от того, какими деньгами человек располагает и какие задачи ставит перед собой.
Николай Карасев, президент финансовой корпорации «Социальная инициатива», доктор экономических наук