Надо знать, какое жилье покупать
Всем известно, что очередник, получивший субсидию на строительство или приобретение жилища, может купить квартиру на первичном или вторичном рынке. Никаких ограничений к тому, через каких посредников покупать, услугами каких агентств недвижимости пользоваться, не существует. Можно вообще обойтись без помощи риэлторских компаний или частных маклеров, приобретя квартиру напрямую у собственника. Но все-таки у ГУП Москвы «Агентство
по реализации жилищных займов и субсидий» существует ряд фирм-партнеров. О том, в чем заключается партнерство с этими компаниями, чем оно интересно
очередникам, рассказывает директор ГУП Наталья Коренева.
Жесткого списка не существует
Никакого исходящего от Агентства жесткого списка, регламентирующего, с какой фирмой очереднику работать, а с какой нет, никогда не существовало.
Очередник имеет право приобрести квартиру в любом регионе РФ. Правда, эта квартира должна отвечать нормативным требованиям действующего законодательства.
Приобрести жилье можно с помощью любого посредника: либо юридического лица – риэлторской фирмы, либо физического – частного риэлтора.
От 30 до 40% очередников, получивших субсидию, покупают квартиры через незнакомые нам агентства недвижимости. Некоторые очередники вообще обходятся без посредников.
Но все-таки список фирм, с которыми у Агентства заключены долгосрочные договора, существует. К таким фирмам у нас довольно жесткие требования. До заключения долгосрочного договора фирма должна успешно провести не менее пяти сделок по продаже квартир очередникам с использованием субсидий. Только после того, как фирма проработает в течение полугода с пятью очередниками, мы заключаем долгосрочный договор с этой компанией. Но повторю, мы не настаиваем на том, чтобы очередник шел в рекомендуемую нами компанию и покупал через нее квартиру. Однако если фирма уже работала с субсидиями, она знает все нюансы проведения подобных сделок.
О предварительной проверке документов
В основном мы с риэлторскими структурами заключаем договор на предварительную проверку документов. Она касается в основном компаний, занимающихся строительством и продажей новостроек. Допустим, у фирмы есть строительный адрес и достаточно большие объемы, которые необходимо реализовать. В этом случае компания заранее предоставляет в Агентство пакет документов на проверку. После проверки и формирования полного пакета документов мы можем рекомендовать очередникам адреса этих новостроек.
Если документы по конкретной новостройке уже проверены, это ускоряет перечисление субсидий. Обычно мы проверяем документы на квартиру в течение месяца. При работе по готовым документам субсидия перечисляется в течение 7–15 рабочих дней. Такая форма работы, прежде всего, удобна очереднику. Если же очередникам не подходят предлагаемые адреса, они могут искать другие квартиры. Но необходимо понимать, что не по любому адресу, как на первичном, так и на вторичном рынке, могут быть перечислены бюджетные деньги. Законодательство регламентирует требования к документам на квартиры, в соответствии с которыми безвозмездные субсидии на строительство или приобретение жилища будут перечислены.
Субсидию не перечислят, если…
Начнем с вторичного рынка жилья. Субсидия не будет перечислена, если квартира находится под арестом, залогом, если в ней прописаны третьи лица, не являющиеся собственниками. Также субсидия не будет перечислена, если люди из продаваемой квартиры выписаны неизвестно куда.
На первичном рынке актуальны проблемы с наличием документов на пользование землей. Земля в Подмосковье часто бывает не переведена из сельхозугодий под жилищное строительство. В Москве основное требование – учетная регистрация инвестиционных контрактов. Общее требование – наличие разрешения на строительство.
Есть риски субъективные
Но даже после тщательной проверки документов существуют субъективные риски, исключить которые просто невозможно. Они относятся не к документам, а к человеческому фактору, то есть людям, занимающимся инвестированием или строительством. Есть достаточно известные фирмы, строящие в Подмосковье хорошее жилье. Но вдруг ссорятся между собой основной инвестор с подрядчиком или соинвесторами, например, не могут поделить прибыль. Или бывает, возникают ситуации, когда инвестор с подрядчиком решают, что протокол распределения долей, подписанный ими два года назад, устарел, потому что цены на строительные материалы за это время выросли. В результате этих разногласий финансирование строительства жилого дома останавливается. Заранее предсказать, что ситуация не будет развиваться именно таким образом, нельзя.
Такие разногласия между участниками строительства жилья, как правило, решаются в судебном порядке.
Новостройка заморожена. Очереднику остается только ждать
Если строительство «заморожено», то у очередников существует два выхода. Первый – ждать, когда дом все-таки достроят. Второй – расторгать договор и после возврата продавцом субсидии в бюджет города вновь оформлять субсидию и покупать другую квартиру.
Большинство очередников предпочитает ждать потому, что многие дома стоят почти построенные. В таком состоянии дом может замереть на полгода, год.
Кстати, жесткое требование к документам, оформленным на землю, появилось недавно потому, что процесс перевода земли из сельхозугодий под жилищное строительство весьма длительный. Многие застройщики начинают возводить дом и думают, что документы удастся оформить параллельно со строительством. А получается, что дом построен, фактически люди в нем живут, а в собственность очередникам квартиры не оформляются. До оформления нового жилья в собственность очередник проживает в прежней квартире, так как зарегистрироваться по новому адресу не может до оформления документов на новую квартиру.
О постоянных партнерах
Есть ряд компаний, с которыми мы работаем на протяжении многих лет. Это основные застройщики: ДСК-1, СУ-155. Крупные компании: «МИАН», «МИЭЛЬ», «ИНКОМ» и их филиалы также имеют специалистов по работе с субсидиями. С этими компаниями мы заключили договора. Кроме того, мы работаем с рядом небольших фирм. Эти компании более заинтересованы в клиентах-очередниках. Они не являются инвесторами строительства. Работают мобильно. Выступают как посредники при продаже новостроек и жилья на вторичном рынке.
Вся информация о приобретении жилья с использованием безвозмездных субсидий бесплатно предоставляется очередникам на консультациях в Агентстве.