Квадратный метр обмана
Тысячи россиян, потерявших надежду когда-либо получить квартиру от государства, сегодня несут свои сбережения коммерческим фирмам, чтобы поучаствовать в так называемом долевом строительстве. Популярность этой формы жилищного самообеспечения объясняется просто: квартира, купленная на этапе «котлована», обходится значительно дешевле готового жилья. Но это одновременно и самый рискованный способ решения квартирного вопроса.
Не дай Бог попасть в лапы недобросовестного застройщика – не видать ни денег, ни жилья…
Все истории обманутых дольщиков похожи, и каждая трагична по-своему. Но та, с которой пришел в редакцию наш читатель Магомед Абакаров, даже на этом печальном фоне выделяется полной безысходностью. Шесть лет (!) этот человек добивается возврата своих кровных, ходит по судам, прокурорам, ведомствам. Два депутата Госдумы – Павел Медведев и Станислав Говорухин, два уполномоченных по правам человека при президенте РФ – сначала Олег Миронов, затем Владимир Лукин пытались помочь Магомеду, направляли ходатайства в Верховный Суд РФ, а также организацию, по воле которой он остался без крыши над головой, без средств к существованию, и все напрасно.
Кабальная «страховка»
История началась в 1996 году, когда предприниматель из Ставропольского края, которому по роду деятельности приходилось часто и подолгу бывать в столице, решил обзавестись постоянным жильем в Москве. А тут как раз московская инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ-СТРОЙИНВЕСТ» набирала граждан, желающих вложить деньги в строительство дома на Мичуринском проспекте. В марте того же года М. Абакаров заключил с фирмой договор о совместно-долевом участии в строительстве, внес первоначальный взнос, равный стоимости 15 кв. метров будущего жилья, и стал поэтапно оплачивать дальнейшее строительство конкретной «двушки» – так, как было предусмотрено в дополнительном соглашении, являвшемся приложением к договору. Дом планировалось сдать в эксплуатацию в мае-июне 1996 года.
Однако ожиданиям Магомеда не суждено было сбыться, он не смог к моменту сдачи дома выплатить всю требуемую сумму. Общая сумма его взноса составила только $17 745. В такой ситуации любая добропорядочная фирма просто расторгла бы договор с дольщиком и вернула ему вложенные деньги, возможно, с удержанием некоторой неустойки.
«ЭНБИЭМ-СТРОЙИНВЕСТ» пошел по иному пути. Фирма заключила с М. Абакаровым еще два дополнительных соглашения. В них усматривалось явное стремление фирмы обезопасить свои финансовые риски. Стремление понятное, если бы не несколько «но». В одном из этих соглашений (на котором, кстати, не стоит дата подписания) говорится, что если к моменту сдачи дома в эксплуатацию дольщик не полностью оплатит стоимость квартиры, то на оставшуюся сумму фирма предоставляет ему рассрочку в течение первых 12 месяцев под 36% годовых (в валюте!), а на весь оставшийся период вплоть до погашения долга – под 48%. И до тех пор, пока он свои долги не погасит, квартира не перейдет в его собственность. Кроме того, на весь период пресловутой рассрочки дольщик обязан заключить договор аренды жилой площади и, соответственно, выплачивать арендную плату.
Иными словами, М. Абакаров был обязан выкладывать денежки за то, что ему не принадлежит и чем он не пользуется. Позже, отстаивая свои права, Магомед назовет условия этого дополнительного соглашения кабальными. Но тогда деваться ему было некуда, и он, не прекословя, подписал документ. И вновь не справился со своими денежными обязательствами.
В результате на свет появилось еще одно приложение к основному договору – допсоглашение от 16 мая 1997 года. Оно гласило, что после уплаты всех долгов с процентами М. Абакаров становится собственником двухкомнатной квартиры уже не на Мичуринском проспекте, а в доме № 31 на Никулинской улице, причем общие площади и старой, и вновь предлагаемой квартиры одинаковы, а именно 59,1 кв. метров. Это соглашение М. Абакаров тоже подписал. И тоже не выполнил. Поняв, что свести концы с концами не удастся, М. Абакаров признал свое «банкротство» и обратился к «ЭНБИЭМ-СТРОЙИНВЕСТу» с просьбой об изменении условий договора в сторону смягчения.
Суд признал…
Фирма не пошла дольщику навстречу и… продала предназначенную для него квартиру другому гражданину. Тогда наш герой стал требовать расторжения договора и возврата выплаченных денег – а к тому моменту он внес уже $44 500, или 1 246 960 рублей. Но фирма вернуть всю сумму отказалась, сославшись на то, что и так понесла по его вине значительные финансовые потери. Она согласилась компенсировать дольщику лишь 10%, а именно 4413 долларов.
Магомеду не оставалось ничего иного, как обратиться в суд с иском о признании договора о совместно-долевом участии в строительстве недействительным. Сначала удача ему сопутствовала. Кисловодский городской суд Ставропольского края удовлетворил его иск. Вынося решение, суд ссылался на статью 179 ГК РФ, в которой говорилось, что сделка, совершенная гражданином вынужденно, вследствие стечения крайне тяжелых обстоятельств, на крайне невыгодных для него условиях, может быть признана недействительной. Кроме того, суд оперировал законом «О защите прав потребителей», из которого явствовало, что как покупатель, не получивший товара, М. Абакаров вправе получить свои деньги обратно. Упомянул суд
и закон «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». В нем сказано о равенстве инвесторов. Между тем,
у Магомеда вместо прав сплошные обязанности… Словом, своим решение от 18 июля 2000 года Кисловодский суд не только признал заключенный договор недействительным, обязал расторгнуть его, но и постановил взыскать в пользу истца с «ЭНБИЭМ-СТРОЙИНВЕСТа» 1 246 960 рублей и 50 тысяч рублей в качестве возмещения морального вреда.
…а потом отказал
Воодушевленный победой, Магомед с нетерпением ждал, когда судебный пристав выполнит свою миссию по взысканию денег. Но компания стала оспаривать решение суда. И весьма успешно. В течение последующих четырех (!) лет на голову несостоявшегося дольщика сыпались только синяки и шишки. Ставропольский краевой суд, Дорогомиловский райсуд Москвы, Мосгорсуд, Верховный Суд РФ, ряд других, не судебных столичных организаций однозначно признавали правоту строительно-инвестиционной фирмы. Все они ссылались, в основном, на два закона – «Об инвестиционной деятельности в РФ» и «О защите прав потребителей», неизменно признавая в данной ситуации главенство первого над вторым. Мол, М. Абакаров являлся инвестором, его никто не заставлял вкладывать деньги в строительство, значит, сам должен и отвечать за свои действия. Все те, кто когда-либо попадал в аналогичную ситуацию, действительно являются и инвесторами, и покупателями. Поэтому судьям не грех запутаться или… разрешить конфликт «по понятиям». Ведь для правильного решения вопроса главное – разобраться, в какой роли выступают дольщики. Закона же, который эти роли четко бы разграничил, пока нет.
Есть, правда, разъяснения Верховного Суда РФ, оформленные в форме рекомендаций (например, «Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» от 19.09.2002), приказ Министерства по антимонопольной политике РФ от 20.05.1998 года. Смысл этих документов сводится к тому, что гражданин, не являющийся предпринимателем, может считаться потребителем и, соответственно, руководствоваться при решении конфликтов законом «О защите прав потребителей». Но увы – это всего лишь рекомендации.
Скоро этому безобразию, похоже, придет конец. Госдумой принят во втором чтении проект закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Этот документ расставляет все точки над «i», сводя спор между двумя статусами дольщика – как потребителя и как инвестора – к абсолютной ничьей.
К сожалению, этот документ, будучи принятым, не поможет М. Абакарову: действие грядущего закона распространяется только на правоотношения, которые возникнут после его принятия.
Послесловие
Как рассказал сопредседатель Союза потребителей РФ Анатолий Голов, упомянутый законопроект регулирует все отношения, связанные с привлечением денежных средств дольщиков (как частных, так и юридических лиц) на строительство жилых помещений и иных объектов недвижимости. Причем, на объекты производственного назначения принцип долевого строительства не распространяется.
Застройщики смогут привлекать денежные средства дольщиков только на основании договора об участии в долевом строительстве. Но прежде чем заключить такой договор, строительная фирма обязана сделать три важных дела. Она должна получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию в СМИ и зарегистрировать право собственности (или аренды) на земельный участок, отведенный под строительство объекта.
В первом и третьем требованиях ничего особенного нет – к застройщикам их предъявляют довольно давно. А вот проектная декларация – понятие новое. В этом документе застройщик будет обязан раскрыть всю подноготную своей компании и ее деятельности, а уж дольщик сам решит, довериться ему этой компании или нет.
Особые требования предъявляются в законопроекте к договору о долевом участии в строительстве. Сейчас он составляется фактически в произвольной форме. И многие фирмы этим успешно пользуются. Примером может служить хотя бы дополнительное соглашение, по которому М. Абакаров был обязан уплачивать сумасшедшие проценты за еще не принадлежащую ему квартиру. После вступления закона в силу этого не будет: в документе подробно расписаны не только позиции, которые должен содержать договор, но и ряд частных случаев. Например, вполне определенно указывается, как следует распорядиться денежными вложениями дольщика в случае его смерти.
Законопроект гарантирует сохранность денег дольщика, вложенных им в строительство. Так, в статье «Обеспечение обязательств по договору» сказано, что отведенный для создания дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или праве аренды, «считается находящимся в залоге у участников долевого строительства в обеспечение выполнения обязательств застройщика». При госрегистрации права собственности на объект незавершенного строительства эта «незавершенка» тоже считается находящейся в залоге у дольщиков.
Если, например, дольщики не получили обещанные квартиры, они смогут вернуть свои деньги, продав земельный участок или недостроенный дом. А если дольщика не устраивает, в частности, качество выполненных застройщиком работ, он вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. И получить обратно не только свои деньги, но и «накрутившиеся» на них проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка.