Застой – этап стабилизации?
Вспомним облик столицы десятилетней давности. Тогда элитными считались квартиры в сталинских домах на Кутузовском проспекте, в «профессорских районах» – на Фрунзенской и Спортивной, Аэропорте и Соколе. А к «сверхэлитным» относились апартаменты в знаменитых, опять-таки сталинских, высотках. Но время шло. Требования, в том числе технические, к дорогому жилью менялись. Поэтому построенные в середине девяностых дома с квартирами для обеспеченной публики были востребованы. Тогда же в столице началась эпоха нового элитного строительства.
Зажиточный люд стал предпочитать жизни в «сталинках» обитание в клубных новостройках среди людей своего круга, с военизированной охраной в подъезде и атрибутами «умного жилища» в квартире. Все последние годы спрос на апартаменты в элитных домах был велик. Цены на дорогие квартиры росли вплоть до недавнего времени.
По мнению аналитиков компании «Paul’s Yard», сейчас на рынке элитного жилья затишье, стагнация. Как в недалеком будущем будет развиваться рынок «элиты», зависит от многих причин. Каких же?
Два прогноза
По мнению директора по маркетингу компании Анны Мироновой, сегодня у аналитиков и практиков элитного рынка присутствуют два видения ближайшего развития ситуации.
Начнем с пессимистического для риэлторов прогноза.
В последнее время резко выросло предложение дорогих квартир на вторичном рынке. Некоторые аналитики считают, что рост предложения со временем может сбить цену на эксклюзивные квадратные метры. Правда, сначала произойдет падение объемов продаж. Рынок элиты начнет приходить в равновесное состояние. Сверхприбыли здесь перестанут быть нормой.
Существует и прогноз оптимистический. Как сообщили специалисты из «Paul’s Yard», в этом году будет завершено строительство более 170 тысяч кв. м элитного жилья. Общий объем предложения к концу 2004 года достигнет 370 тысяч кв. м. За последний год цены на квартиры класса «люкс» существенно выросли. Темпы продаж такого жилья не падают и сейчас, поэтому многие аналитики прогнозируют сохранение плавного роста стоимости квартир в среднем на 1-2 % в месяц.
Цикличность рынка
Статистика по ценам на элитные жилые новостройки ведется приблизительно с 2000 года, когда и начал активно формироваться московский рынок элитного жилья. Тогда же Москва начала оправляться от кризиса 1998 года, и ценовая динамика рынка недвижимости стала обретать некие закономерности.
«Теоретически спрос и колебания цен на элитное жилье должны отличаться от массового спроса и ценовой динамики рынка в целом, – комментирует А. Миронова, – так как уникальный товар меньше подвержен конъюнктуре рынка, его цена должна быть ориентирована на эксклюзивный и избирательный спрос. Но для этого нужна, во-первых, определенная зрелость жилищного рынка в целом: информационная открытость, конкурентная среда во всех сегментах. А во-вторых, нужно четко понимать специфику элитного сегмента рынка: ценообразование и позиционирование. А сегодня эти условия только формируются».
Поэтому среди риэлторов принято считать, что элитный рынок в ценовой динамике пока продолжает подчиняться общей цикличности жилищного рынка, политических и экономических факторов.
Ценовая динамика «элитки» последних лет очень близка к общей московской ситуации с ценами. Например, в 2000-2001 гг. цены на дорогие квартиры выросли на 20–30%, в 2002 – на 15%, а в 2003 – на 35–40%.
По оценке аналитиков из «Paul’s Yard», в 2000 году средняя цена кв. м «элиты» в ЦАО была около 2230 долларов. К настоящему времени выросла более чем в 2 раза. За тот же период средний рост цен московского жилья не превысил 80–90%.
Внешние факторы
В 1995 году начался первый период стабилизации московского рынка. Этот процесс был прерван дефолтом 1998 года, после которого рынок как бы вернулся к начальным стадиям развития. После выравнивания и активного роста он к началу 2003 года начал приближаться к очередному этапу стабилизации, но резкое вмешательство целого ряда экономических и политических факторов (рост цены нефти, падение доллара, выборные деньги) привело к неожиданно сильному ценовому росту. Однако, по законам рынка, рост цен не мог продолжаться долго. Наблюдаемая сегодня стагнация является очередным этапом стабилизации рынка. Она должна привести к росту здоровой конкуренции, дифференциации предложения в соответствии со все более избирательным и требовательным спросом покупателей «элиты».
К чему пришли в конце года?
Эксперты считают, что за первое полугодие 2004 года цены на «элитку» выросли на 15%. Понемногу продолжают они расти и во втором полугодии.
Условная средняя цена жилья сегодня по Центральному округу составляет 5280 долларов за метр. Рост цен на элитные квартиры за последние месяцы – около 4%. А внутри Садового кольца суммарный ценовой рост на квартиры разных классов и уровней – 2,7%.
Сейчас верхняя планка цен на первичном рынке элитного жилья продолжает расти. Еще недавно она преодолела рубеж 10 тысяч долларов за кв. метр. Но уже сегодня появляются предложения значительно более дорогие – до 20 тысяч за метр. Платежеспособному классу интересны объекты уникальные, «штучные». Особым спросом сегодня пользуются пентхаусы в самых престижных местах Москвы.
Золотой запас столицы
Компанией «Paul’s Yard» был проведен анализ первичного рынка нетипового жилья в ЦАО столицы с середины лета до конца октября. Было рассмотрено около 100 жилых новостроек, в которых продавались квартиры на разных стадиях строительства. Оказалось, что около сорока домов строится в округе за пределами Садового кольца и около шестидесяти – внутри него. Эксперты насчитали 15 эксклюзивных реконструируемых домов. Перестраиваются для «элиты», как правило, исторические дома.
Среди предложений уникальной недвижимости в центре по-прежнему доминирует «Золотая миля», расположенная в районе Остоженки и Пречистенки. Однако и другие места внутри Садового постепенно начинают наращивать свой «удельный вес» по предложению нетипового жилья.
Сейчас эксперты многих компаний утверждают, что основное преимущество «Золотой мили» лишь в том, что элитное освоение Остоженки началось раньше других районов. Там почти одновременно появилось много участков под застройку, начал активно раскручиваться бренд «мили». Поэтому так высоко взлетели цены на апартаменты в клубных домах в этом районе столицы.
Специалисты рынка утверждают, что и другие районы внутри Садового кольца имеют ничуть не меньший «элитный» потенциал. Например, старый Арбат с его особым творческим духом, Патриаршие пруды с их неповторимостью, Тверская с ее традиционной престижностью. Цветной бульвар, Сретенка, Мясницкая, Покровка, Солянка – с их уникальными колоритами. И совершенно ни с чем не сравнимые места Замосковоречья, окруженного излучинами Москвы-реки и Водоотводного канала.
«Элитный запас» центра Москвы остается почти нетронутым.