23:30:44
11 апреля 2021 г.

Самое время закладывать, да не соседа, а квартиру!

Частная собственность в России сегодня оценивается более чем в 200 млрд. долларов. Инициаторы внедрения ипотеки в экономическую жизнь страны считают, что эти деньги нужно пустить в оборот – привлечь в жилищное строительство.Жилья у нас строится до обидного мало. Так, по данным Госстроя РФ, сегодня российские строители обеспечивают квартирами лишь 1,5% населения; в строительную отрасль приходит примерно 6 млрд. долларов в год. Для сравнения: в Германии в строительную отрасль ежегодно поступает около 60 млрд. долларов, в Польше – около 8 млрд. долларов.
Почему же? Одна из главных причин нашего отставания – в неверной идеологии строительства. Не случайно энтузиасты, ратующие за внедрение ипотеки в России, в нынешнем году умножили усилия по привлечению в свои ряды активных сторонников. В этом убеждает состав участников «круглых столов» и конференций, прошедших этой весной, – проблемы, связанные с ипотекой, сегодня обсуждают не «одни и те же лица» из числа законодателей и специалистов, но и те, кто призван реализовывать программы: строители, банковские работники, риэлторы, оценщики. Они говорят об ипотеке, как о свершившемся факте, хотя еще совсем недавно преобладали скептики, утверждавшие, что классическая схема ипотечного жилищного кредитования, включающая развитие первичного рынка ипотечных кредитов и механизмы рефинансирования, в России не пройдет. Аргумент был прост: нет и не может быть у нас заемщиков из-за высоких цен на жилье и непомерных процентных ставок. Тем не менее в нескольких регионах РФ созданы и начали работать истинно рыночные системы ипотечного жилищного кредитования. И первое, что обнаружилось, количество людей, пожелавших участвовать в этой системе, намного превосходит финансовые возможности регионов.
Но вместе с тем проблемы в этой области есть, и без их решения ипотека может надолго «забуксовать».
Рассрочка – не залог
Выступая на одном из таких форумов, статс-секретарь, заместитель председателя Госстроя России Владимир Понамарев обратил внимание собравшихся на то, что во многих регионах появилось искаженное понимание этой системы: продажа жилья в рассрочку подменила систему ипотечного жилищного кредитования. «Ипотечное жилищное кредитование – это, в первую очередь, стратегический экономический механизм вовлечения через жилищную сферу долгосрочных финансовых ресурсов во все другие отрасли экономики, – подчеркнул г-н Понамарев. – И только как производное от этого механизма, безусловно, удовлетворение потребности граждан в жилье. К сожалению, мы не сумели внедрить в сознание людей именно этот подход, поэтому стали появляться различные структуры, которые, ставя перед собой задачу удовлетворения граждан в жилье, начали пользоваться схемами, с точки зрения стратегического экономического механизма, тупиковыми».
Продажа жилья в рассрочку для ипотечного кредитования на сегодняшний день неприемлема, поскольку возникает конфликт интересов кредитора и застройщика.
Пока у государства были деньги, и оно выступало кредитором и застройщиком, строители чувствовали себя спокойно. Как только государство, лишившись денег, перестало выступать в этой роли, строители начали искать любые способы привлечения средств. Одним из таких инструментов стали личные сбережения людей – появились схемы долевого строительства. Но они чрезвычайно рискованны – еще памятны скандалы вокруг разорившихся строительных фирм; а недостроенные дома служат мрачным напоминанием о том, что, возлагая на себя бремя долевого участия, человек одновременно принимает и все риски, связанные со строительством.
Все меньше охотников входить в долю
Вот что рассказала на заседании одного из «круглых столов» президент Фонда Институт экономики города Надежда Косарева. Институт провел в Интернете специальный форум в рамках обсуждения закона «О защите прав и законных интересов жилищных инвесторов». Оказалось, что за приобретение нового жилья высказалось 47% участников форума; желающих приобрести жилье на вторичном рынке было немногим меньше – 41%.
В отсутствие ипотечного кредитования эти 47% граждан, увы, вынуждены будут вложить свои деньги на нулевом цикле строительства, то есть войти в долю. В этой ситуации они, по сути, возьмут на себя все строительные риски, которые в случае ипотечного кредитования принимает на себя профессиональный посредник, банк. Прибавьте сюда риски, связанные с несовершенным законодательством. Из опыта, например, известно, что строители могут заключить 200 договоров долевого участия, а построить 100 квартир. Коллизия по ныне существующим законам судебной перспективы не имеет. «Обманутому» пайщику скажут, что застройщик вернет деньги. Когда вернет, сколько вернет – вопрос открытый. Поэтому долевое участие в строительстве жилья – это лотерея. Но, по мнению специалистов, ситуацию может исправить представленный на рассмотрение в Государственную Думу законопроект «О защите прав и законных интересов жилищных инвесторов», направленный на снижение рисков в строительстве и формирование прозрачной информационной среды для граждан-инвесторов. Правда, неоднозначно отнеслось к этому закону сообщество застройщиков, большая их часть расценивает его как попытку сократить рентабельность их производства. Но существует группа профессионалов, которые, напротив, видят в этом законе реальные возможности для улучшения ситуации на рынке, где при снижении нормы рентабельности произойдет расширение масштабов деятельности.
Проводя форум в Интернете, сотрудники Института экономики города поинтересовались: готовы ли наши граждане брать банковские кредиты? Оказалось, что способно на такой шаг 65% участников форума; 88% из них хотят с помощью кредита приобрести уже готовое жилье и лишь 10% хотят принять участие в долевом строительстве.
Итак, похоже, все меньше охотников входить в долю, а, значит, рисковать. И все больше тех, кто хотел бы жить в кредит – голосующих за ипотеку.
Каждый починяет свой примус
Отстаивающий воззрение государственной власти на эту проблему, Владимир Понамарев расставил точки над «i»: узко ведомственным интересам, которые скрываются за пресловутой рассрочкой, может противостоять только ипотека. «Мы должны думать о том, каким образом строительная отрасль может участвовать в системе жилищного ипотечного кредитования, чтобы не нарушать принципы финансовых инструментов и не повышать риски в самой системе, – подчеркнул он. – Важно, чтобы каждый профессиональный участник ипотечного рынка занимался своим делом: кредиты выдавали те, кому положено это делать, строители – строили, в такой схеме нет и не может быть конфликта интересов».
Отсутствие «конфликта интересов» – это и есть защита человека от рисков, существующих в долевом строительстве.

Денис Данилов

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация