Вот и проснулся хозяин
«В № 32 вашей газеты была интересная заметка об опыте работы ТСЖ «Нагатино» (Коломенская наб., 12). Жители многих домов, где создано самоуправление, будут вам благодарны, если расскажете об этом подробнее».Председатель ЖСК «Новогиреевское» Ирина ДАНЧЕНКО.Заинтересовались нагатинским опытом и другие наши читатели. Сразу скажем, в чем его необычность: практически не имея побочных источников дохода, не ведя коммерческой деятельности, это товарищество даже несколько снизило тарифы на обслуживание жильцов, хотя высокие квартирные расходы – основная причина, из-за которой собственники боятся создавать ТСЖ. При этом качество обслуживания здесь существенно выше, чем в муниципальных домах. Какие же секреты у нагатинцев? Мы попросили раскрыть их председателя ТСЖ Сергея ЛЕТЯГИНА.
Первые шаги
Нашему дому – три года, и два из них им управляет правление товарищества. Принять такое решение нам было страшновато – опыта-то никакого. Из трех штатных членов правления ТСЖ с жилищно-коммунальной практикой знакома была лишь главный бухгалтер. Мне и главному инженеру все было в новинку. Встречались со многими руководителями ТСЖ, интересовались их работой. Помогла и управа «Нагатинский Затон», и префектура ЮАО. Дому, например, были оставлены городские дотации. Вроде бы так и должно быть по закону о ТСЖ. Но на деле добиться дотаций нелегко.
Отказавшись от муниципального РЭУ, решили нанять рабочих. Обошлись без конкурсов, просто развесили объявления: «Нужны слесари, электрики…» Прошли известный путь проб и ошибок: с некоторыми потом пришлось расстаться. Но на тех, кто остался, можем положиться.
Текущие квартирные платежи у нас находятся на среднемосковском уровне: 3-комнатная квартира – до тысячи рублей, «двушка» – до 700, 1-комнатная – 400–500. Почему? Одна из основных статей расхода – техобслуживание. У нас оно даже ниже, чем по городу в целом: в нашем ТСЖ за 1 кв. м. – 9 руб. 20 коп., городская цифра – 9,54 руб.
Заметьте, дополнительных источников дохода у нас нет. Ни нежилых помещений, ни рекламы, ни мансарды. Только платная парковка – для своих же жильцов. Землю для этого (часть придомовой территории) получили в долгосрочную аренду. Наши траты – очень скромный налог на землю, плата за освещение, содержание охраны. За пользование парковкой берем 800 руб. в месяц. Доход не очень большой. Часть собранной суммы идет на содержание дома.
Неужели хватает?
Бюджет скромный, но мы укладываемся. Во-первых, для ТСЖ сохраняются налоговые льготы. Со страхом думаем о том, что со следующего года их отменят. Будем платить единый социальный налог наравне с коммерческими организациями. Хотя жилье – не коммерческая, а социальная сфера.
Во-вторых, зарплаты у наших рабочих не выше, чем в муниципальных организациях. Вроде и обслуживать должны «не выше». А обслуживают лучше. Почему?
Люди сами поддерживают чистоту в подъездах, во дворе, аккуратнее обращаются с сантехникой и т.д. Потому и занятость рабочих не такая высокая: на весь дом – а это пять подъездов, 340 квартир – три уборщицы, два дворника, один слесарь и один электрик. И те загружены не полностью. Что позволяет им подрабатывать на стороне и выполнять некоторые работы для товарищества – деньги на это предусмотрены отдельно. Некоторые мастера оказывают жильцам еще и платные услуги: подвесят люстру, починят дверь, вставят стекло.
Еще один момент экономии: все платежи прозрачные. На сторону не уходит ни копейки. На собраниях отчитываемся во всех расходах.
Думаем о капремонте
Дом новый, но уже сейчас надо думать о капитальном ремонте. Кто им будет заниматься? С муниципальным фондом ясно: город. Что же касается владельцев жилья, все идет к тому, что капремонт переложат на них.
Вопрос в деньгах. Смета дома составлялась с некоторым запасом, хотя на квартплатах это практически не отразилось. В госучреждениях, том же ДЕЗе, действует затратный механизм – «надо освоить!». Как – не важно. У нас другой принцип: что сберег, то наше.
В основном, фонд капитального ремонта (у нас он называется резервным) создавался как разница показаний счетчиков на воду и тепло и тарифных ставок. То есть домовые счетчики показывают явную экономию энергоресурсов, но люди платят по-прежнему – как будто таких счетчиков нет. Разница и легла в основу фонда. Непонятно только, почему эту экономию считают прибылью и берут с нее налоги… Так или иначе, но за прошлый год суммарная экономия составила 600 тыс. руб.
Трудно сказать, много это или мало. Дело не только в том, что растет стоимость материалов, и нынешние деньги не чета тем, что будут через пять–десять лет, но мы не знаем нормативов отчислений на капремонт по каждой из позиций: на лифты, фасад, инженерные коммуникации и т.д. Может, они где-то и есть, но товарищества с ними не знакомят. Потому откладываем вслепую. Но сам факт, что, если понадобятся крупные траты, не пойдем ни к кому с протянутой рукой, – как-то успокаивает. И служит стимулом для дальнейшего самостоятельного ведения домового хозяйства.
Подумываем и о страховании общего имущества – лестниц, лифтов, чердака и т.д. И жильцы готовы платить – благо, что сумма не очень большая, порядка 30–50 руб. в месяц с квартиры. Чувствуем себя хозяевами! Смущает, правда, не вполне совершенная схема страхования имущества ТСЖ, предложенная Городским центром жилищного страхования. В ней не предусмотрена гражданская ответственность – иными словами, ответственность ТСЖ перед жильцами. Прорвет трубу на чердаке, зальет квартиры, – товарищество должно их отремонтировать. Но деньги на это от центра и страховых компаний мы не получим. Там, напомню, идет речь лишь об общем имуществе. А как быть с «индивидуалами», которые не застраховали свое жилье?
Заключение короткое. Самоуправление – во всяком случае, по опыту двух лет нашей работы – вполне себя оправдало. Пользуясь всеми преимуществами ТСЖ, мы смогли объединить людей общей целью, заботой о сохранности строения – но при этом не обременяем их финансово. Жильцы это оценили.