Товар, который никуда не денется
Банковский кризис наступает на пятки крупным игрокам российского бизнеса. Насущный вопрос: куда вкладывать деньги? Если среднестатистический россиянин послушает аналитиков да запрячет деньги в «Матрас-банк» и потеряет на инфляции несколько тысяч рублей, то крупному бизнесмену такие «биржевые» игры принесут многомиллионные убытки. Желая оставить и заработать деньги в собственной стране, предприниматели обращаются к исторически бесценному ресурсу – земле. Слова Марка Твена «покупайте землю, ее больше не производят» актуальны и сегодня. Темно-коричневое золото становится прибыльнее и надежнее обычного.
Ближнее Подмосковье вне конкуренции
Первое место в хит-параде земельных ресурсов занимает земля Подмосковья. Первое «за» – цена вопроса. К примеру, сотка земли в пяти километрах от испанского побережья Средиземного моря стоит около 3000 евро. Тот же товар на таком же расстоянии от Москвы продается в среднем за 10–15 тысяч долларов за сотку.
Востребованность подмосковной земли вполне закономерна. Если на фондовом и биржевом рынках, акциях и депозитах в один день можно потерять все свое состояние, то земля – товар и ликвидный, и надежный и, главное, инертный. Рынок земли медленно реагирует на потрясения. Даже во время дефолта 1998 года цены на недвижимость и землю несколько месяцев оставались стабильными. И последнее: даже при сильных колебаниях в цене земля всегда будет товаром повышенного спроса. Владелец сможет продать ее или реализовать проект на свои или привлеченные средства. Наличие земли открывает широкие возможности для развития собственного бизнеса.
По данным экспертов рынка, с начала года земля в Подмосковье подорожала на 35%, коттеджи – на 25%. «И первичный рост – это рост стоимости земли, – считает директор управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Савелий Орбант. – Земля тянет за собой цены уже на дома. Сегодня вложение в строящееся загородное жилье способно принести частному инвестору не менее 30% годовых».
Землю – бизнесменам
Обладателями стратегически важного ресурса становятся те, кто может себе позволить покупать, содержать и благоустраивать территории страны. Масштабная «распродажа» земли налицо. Поправки к Лесному кодексу, внесенные Госдумой в декабре прошлого года, позволят включить лесные участки в оборот рынка. Судьбоносные изменения, если учесть, что из всех земельных участков Подмосковья лесные составляют 15 процентов. Не так давно с помощью земельных торгов упростилась сама процедура купли-продажи земельных ресурсов. По мнению многих участников рынка, торги сэкономят время нетерпеливых инвесторов, позволят продавать землю за те деньги, которые она стоит, сделает процедуру покупки более открытой и надежной. Никто не сможет впоследствии оспорить право собственности на землю, купленную на торгах.
Дополнительное стимулирование развития подмосковного рынка – строительство Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД), которая объединит 18 радиальных областных трасс и 2 существующих «кольца» в районе 50- и 80-километровой зоны вокруг столицы. Через несколько лет существенно снизится цена перевозок по Московской области, станет возможным дальнейшее развитие промышленного сектора экономики Подмосковья.
Кто продает
Территория Московской области составляет около 4,6 млн. гектаров. Часть земли находится в областной собственности, часть принадлежит муниципалитетам и органам местного самоуправления (в основном это земли под населенными пунктами), часть находится в федеральной собственности, в частности, лесной фонд, и, наконец, весомый сектор рынка принадлежит частным собственникам.
Земельный рынок Московской области официально существует с начала 1993 г., когда на основании федерального закона «О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков…» стало возможным покупать и продавать, оформлять в собственность ранее только государственную землю. С тех пор продаваться стало все. Даже то, что купить нельзя – вспомним скандал с незаконно построенными коттеджами в Подмосковье.
Министерство обороны на земельных торгах реализует территории, где раньше проводились военные учения. В Подмосковье таких участков немало, их в основном покупают под застройку. «Продажа земли осуществляется на условиях инвестиционного контракта, по которому инвестор обязуется обеспечить министерству, к примеру, 10 000 квадратных метров жилья для военнослужащих, – говорит руководитель отдела «Земля для бизнеса» компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Елена Новомлинская. – Конечно, инвестору не обязательно отдавать военным таунхаузы или дачи, которые он собирается строить. Он может выполнить условия контракта, купив квартиры в любом городе Подмосковья, а участок использовать по своему усмотрению». И волки сыты, и овцы целы.
Относительно свободно и относительно дешево можно купить землю с бывшими пионерскими лагерями, недостроенными домами отдыха, заводскими лечебницами, в которых законсервировано строительство, а также полуразвалившиеся старинные усадьбы. Купить такие земли можно, к примеру, за 1600 долл. за сотку, а продать после небольшой реконструкции как минимум за 3500 долл. А можно вложить деньги и сделать свой бизнес. После восстановления и строительства такие участки могут приносить немалый доход. В Подмосковье прибыль от туристического бизнеса намного выше, чем от сельхозпроизводства.
Кстати, о сельхозпроизводстве. Колхозы тоже занимаются оптимизацией своих площадей и распродают свободные земли. До половины из 1,7 млн. гектаров земель сельхозназначения находится в частной собственности (более 15% всей территории области). «Заветы Ильича» и «Зори коммунизма» давно приобретены банками и коммерческими структурами путем скупки акций. Новые собственники развивают сельское хозяйство только на тех земельных участках, которые не представляют интереса для потенциальных инвесторов-покупателей – крупных девелоперов, логистических компаний, промышленных предприятий. Остальную землю делят на участки и продают. Получается выгодно, даже если покупатель долго не находится: земля ведь почти не требует эксплуатационных расходов. Но в конце концов покупатель находится всегда.
Складской бум
Отдельное направление в промышленном секторе – строительство складских помещений. По оценкам риэлторов, недорогие объекты офисного, складского или производственного назначения составляют более половины московского рынка в нежилом секторе. Доходность складской недвижимости приблизилась к доходности офисных и торговых площадей.
Крупные ритейлеры и дистрибьюторы, сетевые магазины строят свои собственные склады за пределами МКАД, а для этого нужна земля, деньги и время: возведение высококлассного складского комплекса занимает около двух лет. Кроме того, хорошей земли в 5-километровой зоне от МКАД не так уж много, скоро ее вообще не останется, и стоимость складских комплексов на порядок возрастет. Что касается зон, удаленных от города, то местные власти предпочитают продавать землю компаниям, которые планируют организовать на них производство. Под склады земля отдается менее охотно: логистическая деятельность, как правило, приносит в местные бюджеты меньше налогов.
Исключение составляют земельные участки в экологически чистых районах, где размещение производства, особенно вредного, нежелательно. Кроме того, под склады могут быть проданы участки, к которым невозможно подвести электричество большой мощности, а значит разместить производство в этом месте заведомо не получится.
Очередь за землей
Аналитики рынка сходятся во мнении: подмосковная земля будет дорожать с каждым годом. Спрос постоянно растет, а предложение, к сожалению, увеличиваться не может. Развитие земельного комплекса Подмосковья делает этот сегмент рынка наиболее популярным и выгодным объектом для крупных инвестиций. Все больше предпринимателей вкладывают деньги в то, что всегда будет дефицитом и никогда не подешевеет, являясь ограниченным и конечным ресурсом – землю.