КУДА ЛЕТИШЬ, «БЕЛЫЙ АИСТ»?
заметки из нестандартного дома
Это товарищество стало в нынешнем году победителем окружного этапа конкурса «Улучшаем свое жилище» в номинации «Лучший проект ТСЖ по эффективному использованию и содержанию кондоминиума».
Как раскусили орешек
К самоуправлению жители дома пришли, как и многие другие, не от хорошей жизни. Красивое нестандартное здание оказалось крепким орешком для специалистов нашего жилищно-коммунального хозяйства, раскусить его оказалось под силу только самой заинтересованной стороне – жильцам.
Этот необычный дом в Жулебине строили по договору о сотрудничестве болгары. Он разноуровневый – 11, 14 и 27 этажей, с магазинами, кафе, клубами. Здесь 242 квартиры, более 4,6 тыс. кв. м нежилых помещений на первом и втором этажах, 12 лифтов, шесть индивидуальных тепловых пунктов и много чего еще – хозяйство большое и хлопотное.
Новостройку сдали без внутренней отделки. Пока жители ремонтировали и приводили в порядок квартиры, с 1999 по 2000 год здесь хозяйничала управляющая компания «Фрегат-1». Она выиграла конкурс и заключила договор с ГУП «Мосжилкомплекс», занимавшимся образованием кондоминиума.
Инженерные коммуникации не были как следует приняты. А они имеют довольно сложную структуру. Высотку обслуживает отдельный центральный тепловой пункт (ЦТП). Здесь три зоны подачи воды – холодной и горячей; отопления: до 10 этажа – одна, с 10 по 16-й – другая, выше – третья, и т.д. У каждой зоны свои подводка и отвод, свои насосы, которые должны работать и все вместе, и независимо друг от друга. Давление на верхней точке – 13 атмосфер, в то время как в обычном здании – 7. Когда дом обслуживало ЗАО «Фрегат-1», счетчики на тепловых узлах не работали, сами узлы никто не регулировал. Потекшая батарея в какой-нибудь из квартир становилась бедствием для всех соседей. Сантехники, которых приглашала управляющая компания для ликвидации аварии, не знали, где и какие задвижки перекрывать, чтобы отключить воду. А в это время заливало несколько квартир, ремонт которых хозяевам обходился в копеечку.
Натерпевшись вдоволь, весной 2001 года жители расторгли договор с ЗАО «Фрегат-1». Хотели перейти на обслуживание в ДЕЗ, но дирекция выставила немалую сумму за техническую эксплуатацию здания. Так что не оставалось ничего другого, как самим заняться обслуживанием и управлением своего дома. В конце 2001-го провели общее собрание, избрали правление ТСЖ, председателя, стали создавать штат работников, заключать прямые договоры с поставщиками услуг и ресурсов.
ДЕЗ в миниатюре
Первые шаги были самыми трудными. Товарищество нанимало управляющих со стороны на контрактной основе. Сменилось несколько человек – поработают полгода и уходят. В апреле 2003-го у руля встал житель дома Анатолий Наумик, для которого эта работа стала основной. «Я был далек от этой сферы, – говорит Анатолий Григорьевич. – Работал строителем, юристом, но мне стало интересно, как самому навести порядок в доме».
И сегодня в ТСЖ есть постоянная команда, работает целый штат сотрудников – 38 человек, в основном консьержи, есть комендант, бухгалтер, дворники, электрики, сантехники. Своя диспетчерская с системой ОДС, куда жители обращаются с жалобами. На монитор компьютера выведены показатели работы инженерных систем дома, датчики с дверей подвалов и чердаков, сигналы из лифтовых кабин. Круглосуточно дежурят квалифицированные слесари-сантехники, которые проводят регулярные обходы, диагностику и ревизию инженерных систем. В последние два года серьезных аварий не было.
«Мы – ДЕЗ в миниатюре, – сказал Анатолий Наумик, – управляющая компания, заказчики и подрядчики одновременно, делаем все сами».
Дом новый, но уже сейчас ТСЖ создает резервный фонд. Пока он невелик – в пределах 1 млн. рублей. В прошлом году эти расходы были предусмотрены в статье «техническая эксплуатация». И если появляется какая-то экономия, ее тоже направляют в резервный фонд. Ведь помощи ждать неоткуда.
Цена комфортной жизни
Постепенно работники товарищества во главе с управляющим досконально разобрались в инженерии своего дома, поставили запорную арматуру, сделали врезку почти 400 кранов, отделили один стояк от другого, чтобы не перекрывать воду всему дому в случае аварии в одной квартире. Собственноручно выполнили схемы всех систем, вошли в тонкости работы ЦТП.
«Самое главное, – рассказывает Анатолий Григорьевич, – мы полностью контролируем ситуацию с коммуникациями. Мне хотелось бы застраховать общую собственность ТСЖ или коммуникации на случай поломки, и чтобы нам это было выгодно. К сожалению, такая система в нашей стране пока не отработана. Между тем, это общемировая практика».
Дом был сдан с большими недоделками, на ликвидацию которых жители уже потратили более 3 млн. рублей собственных средств. Согласитесь, можно было бы найти им более достойное применение. Заменили деревянные двери в подъездах на металлические, отремонтировали разрушенные участки кровли, остеклили общие балконы, установили двухметровое ограждение с воротами и калитками, которые закрываются на электромагнитные замки. Поставили видеокамеры.
Товарищество купило газонокосилку, сами жильцы посадили деревья и кустарники.
В этом году заменили теплосчетчики на системе отопления: вместо 11 старых установили пять современных, на это потратили порядка 300 тысяч рублей. Теперь планируют установить счетчики на горячую воду. Затраты на них должны себя оправдать. А впереди – новые расходы. Пришло время ремонтировать лифты – на это уйдет еще 300 тысяч.
На сегодня техническая эксплуатация 1 кв. м в ТСЖ «Белый аист», включая услуги консьержей, стоит 13,66 руб. ( норматив, установленный правительством Москвы, – 9,54 руб.). На охрану берется еще 3 рубля с одного «квадрата». Такова цена комфорта.
Плюсы и минусы нежилых помещений
Нежилые помещения для ТСЖ с одной стороны – плюс, с другой – минус. Они нужны для работы аппарата товарищества, и думать о них нужно еще при проектировании дома. Но зарабатывать товариществу, в том числе и от сдачи в аренду помещений, невыгодно – бюджетные дотации собственникам на единственное жилье снимут, а заработанное обложат такими налогами, что мало не покажется. Тем не менее без собственных нежилых помещений, как считает Анатолий Наумик, товарищество долго на плаву не продержится. Рано или поздно придется повышать тарифы.
Нежилые помещения на первом этаже высотки – бар, кафе, магазин – выкуплены. Кстати, их собственники вправе быть членами ТСЖ, как и жители. Однако в доме есть пустующие помещения площадью 1600 кв. м, но они принадлежат городу, в них будут офисы и магазин.
Пришел ответ – ждите…
Законодательство о товариществах собственников жилья настолько запутанно и недоработано, что разобраться в нем даже юристу непросто. Безусловно, одна из главных проблем – земля. К сожалению, она пока не оформляется в собственность. Документы на землю у ТСЖ «Белый аист» были практически готовы еще на стадии строительства, их направили в Земельный комитет. Пришел ответ – ждите, когда будет размежевание квартала. А, может, оно состоится через 10 лет?
Не отработан механизм приемки дома, передачи его собственникам квартир. Общая практика такова: дома сдают с большими недоделками, а потом жители остаются со своими проблемами один на один. На все недоделки необходимо оформлять акты, чтобы потом было с кого спросить.
Тот же дом на Жулебинском бульваре, 25 был принят без системы дымоудаления и пожаротушения. Кто ее будет устанавливать и за чей счет? Не раз вода с технического этажа протекала на машины в подземном гараже. По проекту подобные сооружения должны иметь гидроизоляцию, а ее нет. Люди пострадали, кто за это ответит?
Есть проблемы и с оформлением документов. Управа Выхино-Жулебино по городской программе поддержки создания кондоминиумов и ТСЖ помогает товариществу в этом. БТИ готовит окончательный технический паспорт со всеми произошедшими изменениями, и ТСЖ «Белый аист» вскоре будет регистрировать право на общую долевую собственность.
Непросто с обеспечением социальных гарантий работникам ТСЖ. Товарищество уже не первый год ведет переписку с Пенсионным фондом, однако на вопрос, как будет исчисляться пенсия и стаж его работникам, до сих пор ответа нет.
Зачем изобретать велосипед?
Самоуправление домами или группами домов в других странах существует давно, но информации об этом явно недостаточно. А там есть законодательная база, накоплен богатый опыт. Его надо использовать и у нас. Зачем выдумывать велосипед?
Реформа ЖКХ необходима – отрасль не может быть бесконечно дотационной. Каждый дом должен иметь свою ставку технического обслуживания, реальную, взятую не с потолка или из какого-нибудь документа времен царя Гороха. Чтобы человек, покупая квартиру, представлял себе, в какую сумму ему будет обходиться ее содержание.
А чтобы сохранить существующие ТСЖ и создавать новые, необходима помощь государства. Нужен, считают здесь, комитет, возможно, при Департаменте ЖКХ или Департаменте жилищной политики, который помогал бы в решении насущных проблем товариществ.