Бумажные песни о главном
Как скоро ипотечные облигации войдут в оборот земельного рынка?
Хотя земельная реформа у нас, по убеждению некоторых государственных чиновников, уже близится к концу, специалисты, занимающиеся земельными проблемами, высказывают куда более осторожные оценки. Земля еще не стала полноценным рыночным товаром и не участвует в цивилизованном обороте. Те же ипотечные сделки с землей – пока из области фантастики, а не привычный способ ведения дел, как в большинстве стран.
От простого к сложному
Последнее заседание Международного ипотечного клуба было посвящено в том числе обсуждению того, как скоро земля сможет стать в России предметом залога. «Земельные» деньги, или, вернее, «земельные» ценные бумаги – хороший ресурс для предприятий или застройщиков, с их помощью можно разворачивать новое строительство, решать перспективные задачи. Но, как заявил Владимир Прорвич, президент Лиги оценщиков земли, ипотеки земли у нас не получится, пока в России мы не научимся формировать и правильно оценивать земельные участки.
По мнению Валентина Кузнецова, профессора кафедры экономики городского землепользования МИИГАиК, российский земельный рынок должен пройти две стадии своего развития:
– стадию «простого» рынка (на котором совершаются простые сделки: аренда, купля-продажа земли);
– стадию «сложного» рынка (в котором участвуют кредитные деньги и другие финансовые инструменты).
Собственные средства у российских предприятий весьма ограничены, поэтому для них в сделках с земельными активами было бы весьма интересно ориентироваться на использование заемных средств. Так как обеспечением займов и кредитов в таких случаях будет служить недвижимость (в том числе земля), то большинство подобных сделок неизбежно будут относиться к ипотечным. На основании этого эксперты делают вывод, что российский земельный рынок движется к своему «сложному» этапу. Но для этого рынку необходима соответствующая инфраструктура и нормальные законы – только в этом случае на рынок придут кредиты и ипотечные деньги.
Пока необходимые законы (которые входят в известный пакет о формировании рынка доступного жилья) только принимаются. В первую очередь, это Земельный кодекс РФ и федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». А также дополнения к закону «Об ипотечных ценных бумагах» (сам закон, разрабатывавшийся около семи лет и принятый в конце прошлого года, своей цели, к сожалению участников рынка, так и не достиг). Но если законодательная база «сложного» земельного рынка уже почти сформирована, то его финансовые перспективы еще весьма туманны и неопределенны.
Деньги банков живут недолго
Сегодня банки живут в основном за счет «коротких» денег. Только Сбербанк РФ в состоянии сформировать более или менее долгосрочный ресурс, и то во многом благодаря деньгам пенсионеров, которые привыкли доверять главному «государственному» банку страны. Есть еще несколько крупных российских банков (к примеру, Внешторгбанк) с большим собственным капиталом и привлеченными относительно дешевыми «длинными» деньгами иностранных банков. И Сбербанк, и Внешторгбанк – лидеры отечественной ипотеки. Но даже они выдают кредиты, как правило, на срок не более 10 лет, а их процентные ставки превышают 10% годовых в валюте.
Другие источники ресурсов, – а именно «накопительные» деньги, деньги стройсберкасс – невозможно создать в короткий срок. Правительство Москвы с 1998 года реализует подобные программы в отношении жилой недвижимости, но крупных результатов пока нет. И в этих программах действует принцип «коротких» денег (2-3 года).
Эксперты советуют: чтобы увеличить масштабы ипотечного кредитования, необходимо создать систему рефинансирования в рамках так называемой двухуровневой (или как ее еще называют, американской) модели. Основное в этой модели – использование ипотечных облигаций.
Как рефинансировать ипотеку?
У системы рефинансирования ипотеки есть несколько возможностей развития: привлекать либо бюджетные средства (под специальные или целевые программы), либо финансовые ресурсы открытого рынка. Может, когда-нибудь в оборот войдут и «спящие» сегодня деньги населения, которые хранятся под матрасами. Эксперты оценивают этот финансовый потенциал как огромный.
Иностранные инвестиции, деньги пенсионных фондов (кстати, последние уже начинают работать в Москве) – все это можно также рассматривать как источники рефинансирования ипотеки.
То есть теоретически деньги есть, но как практически их использовать, пока неясно. Опять же теоретически сегодняшнее законодательство допускает несколько таких возможностей. На земельно-ипотечном рынке могут обращаться следующие ипотечные ценные бумаги:
1) закладная;
2) облигации с залоговым обеспечением;
3) ипотечные облигации;
4) ипотечные сертификаты участия.
Помимо них, законодательством предусмотрены государственные (муниципальные) облигации, погашаемые в натуральной форме (путем предоставления прав на земельные участки), и так называемые «земельные» векселя.
Каждая бумага по-своему специфична, по-своему выгодна – вся проблема в правильности выбора. К примеру, сегодня многие предприятия владеют землей по праву постоянного (бессрочного) пользования. Чтобы стать землевладельцами, они должны эту землю выкупить. Как было сказано выше, заложив земельный участок, предприятие может привлечь инвестиции или займы для своего развития. Но подавляющее большинство российских предприятий бедны и не имеют собственных средств для подобных финансовых операций. Как вариант – они могли бы взять ипотечный кредит, предоставляемый для выкупа земельного участка. Вот здесь как раз и могли бы пригодиться закладные или ипотечные облигации. Однако как скоро теория станет жизнью и когда ипотечные ценные бумаги перекочуют из монографий специалистов на земельный рынок – предсказывать не берется никто.