Регионы просят жилья
Какова ситуация с покупкой жилья с помощью кредитов в регионах? Что происходит на рынке коттеджных поселков? На эти и множество других вопросов попытались ответить участники Международного ипотечного клуба на его пятом заседании.По-прежнему лидер – сбербанк
Как отметила вице-президент МАИФ, генеральный директор агентства недвижимости «Лаурел» Ирина Радченко, за последние несколько месяцев заметно выросла роль государства на рынке ипотечного жилищного кредитования. На сегодняшний день по-прежнему лидером по количеству выданных кредитов является Сбербанк. Второе место – у другого тяжеловеса ипотечного рынка – Внешторгбанка.
Кредитование населения для покупки жилья стабильно развивается. Но, как заметили участники Международного ипотечного клуба, в федеральном бюджете не заложено финансирование регионов. Поэтому ипотека в различных областях нашей страны развивается не так быстро, как хотелось бы.
Сегодня на ипотечном рынке значительную роль играют и иностранные банки. Таким образом, можно говорить о том, что рынок недвижимости и ипотеки в настоящий момент балансирует между этими двумя крупными «игроками». Правда, есть еще и третья категория банков – участников ипотечного рынка – частные коммерческие банки. Но это лето было для них не совсем удачным. Некоторые коммерческие банки вообще свернули свои ипотечные программы.
«Я надеюсь, что кризис миновал, – заявила Ирина Радченко. – И категория коммерческих частных банков в ближайшее время вернет свои позиции и составит конкуренцию банкам с участием государственного и иностранного капитала».
Реалии рынка
Ситуация на рынке ипотеки напрямую связана с ситуацией на рынке недвижимости в целом, – считают участники МИК. Поэтому важно понять, вспомнить основные моменты, которыми ознаменованы минувшее лето и начало осени.
Риэлторы уповали на изменения в законодательстве. Но, к сожалению, остались проблемы, законодательно тормозящие развитие ипотечного кредитования. Например, сохранился подоходный налог с продажи квартир для тех, кто владеет квартирой меньше пяти лет. А это значит, что квартиру на вторичном рынке по договору купли-продажи путем ипотеки по-прежнему приобрести будет сложно. Ведь всего пять процентов продавцов квартир готовы указать полностью стоимость недвижимости в договоре. Они не хотят платить налоги.
Еще одна проблема сегодняшнего рынка недвижимости – очень сложно получить кредит под залог уже имеющейся собственности.
Рынок продаж квартир напрямую связан с рынком аренды. Этим летом в СМИ появилась информация о том, что арендаторам, честно платившим подоходный налог, предложили заплатить еще НДС и налог на прибыль. А это значит, что рынок аренды опять уйдет в тень. После подобных предложений скрыть свои доходы постараются даже арендодатели, честно платившие налоги. И до этого момента люди, сдающие квартиры в аренду, платили налоги с неохотой. С тринадцатипроцентным налогом некоторые арендодатели смирились. А вот увеличение налогов вдвое вряд ли кого обрадует.
Об уровне доступности
Для того, чтобы определить уровень доступности жилья, достаточно подсчитать, сколько лет необходимо копить средства московской семье для приобретения квартиры. По статистике Всемирного банка средний доход жителя нашей столицы – 500 долларов. Соответственно, у семьи из двух человек доход 1000 долларов. Людям надо на что-то жить. Существует формула, по которой семья не может откладывать в месяц больше 30 процентов от доходов, то есть больше 300 долларов. Так вот такой средней семье для покупки квартиры, если люди будут копить вдвоем, потребуется 16 лет. Если деньги на квартиру будет копить один человек, то ему необходимо будет откладывать сбережения 32 года.
Если же семья из двух человек захочет воспользоваться ипотекой, то на первоначальный тридцатипроцентный взнос ей нужно будет копить пять лет. Но это, к сожалению, не все проблемы.
При предоставлении кредита банк требует показать совокупный доход. А «белый» доход у наших людей ниже, чем нужно для получения ипотечного кредита.
Некоторые эксперты считают, что снижение кредитных ставок привлечет массу клиентов в ипотечные программы. Так ли это?
Исследования показали, что в основном потенциальных заемщиков смущают не ежемесячные выплаты по кредитам, а первоначальный взнос – 30 процентов. Для того, чтобы ипотека стала массовой, надо снижать первоначальный взнос.
Великое переселение
Независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Сапожников провел анализ региональных рынков недвижимости по федеральному заказу, связанному с переселением части населения из районов Крайнего Севера в более благоприятный климатический пояс.
Сбор информации по вторичному рынку жилья проходил в сорока шести российских регионах. Данные собирались в областных, районных центрах, и непосредственно в сельской местности. Предложения были сформированы в информационную базу, которая обновляется и в виде бюллетеней расходится по городам крайнего Севера. Например, по Норильску, Воркуте, Магадану.
«Время сейчас интересное, – говорит А. Сапожников. – «Закончился подъем цен, наблюдавшийся во всех крупных городах Российской Федерации. Начинается период стабилизации».
Исследования показывают, что региональный рынок сейчас претерпевает изменения. В некоторых регионах видны тенденции к понижению цен на жилье.
Теперь об ипотечных кредитах. Регионы – разные. И ипотека развивается в них тоже по-разному. В Ростове-на-Дону ипотечных программ много. Но Ростов – крупный город. Развивается покупка жилья с помощью ипотечных кредитов и в небольших городках. Например, в Торжке с населением в 60 000 человек 90 процентов покупок квартир – это сделки по ипотечным кредитам. Дело в том, что одно местное агентство недвижимости, подписав соглашение со Сбербанком, приобретает для своих клиентов по пять квартир в неделю по ипотечным договорам. Ипотечные программы развиваются в Торжке около года. За это время цены на жилье резко выросли. Год назад однокомнатная квартира в городе стоила 5000 долларов, а сейчас – 9000–10 000. Квартиры покупают активно при средней заработной плате в городе 6000 рублей.
Многокомнатные квартиры – локомотив подъема цен
При анализе ситуации в регионах в основном используется такой показатель, как средняя цена квадратного метра. Она не намного отличается и для одно-, и для пятикомнатных квартир.
В столице своя специфика. По мнению руководителя отдела оценки и аналитики компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Василия Светлакова, здесь динамика изменения цены квадратного метра различна и зависит от того, сколько комнат в квартире.
Аналитики пришли к выводу, что если цены на недвижимость растут, то первыми дорожают многокомнатные элитные квартиры, а потом уже все остальные. Но в период активного роста цен на дешевое жилье стоимость квадратного метра в элитных домах практически стоит на месте. Вывод: дорогие квартиры являются локомотивом увеличения цен в Москве.
О коттеджах
Покупку загородного дома банки сегодня кредитуют не особенно охотно. О ситуации, сложившейся на рынке коттеджных поселков, рассказал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
Сегодня в области насчитывается около трехсот коттеджных поселков. Есть поселки, участки с домами в которых сегодня уже распроданы целиком. На этом рынке сегодня предложение опережает спрос.
По данным центра «Индикаторы рынка недвижимости», этим летом средняя площадь поселка составила примерно 18 гектаров. Среднее число домов в поселке – 61. Средняя площадь участка – 26 соток. Средняя площадь дома – 374 квадратных метра. Средняя цена дома в коттеджном поселке составляет 1600 долларов за метр.
Продают дома в подмосковных коттеджных поселках сейчас 87 компаний. В основном одна компания продает 4 поселка.
Первое место по числу поселков сегодня делят два шоссе: Рублево-Успенское и Новорижское. Второе место – у Дмитровского, Калужского, Пятницкого шоссе. Активно застраивается и Ярославка.
Для многих банков кредитование загородной недвижимости – перспективное направление.