Рынок жилья не может без жулья
Криминал на рынке недвижимости существовал всегда. Если в первые «перестроечные» годы он был более циничным и агрессивным, то сегодня стал более хитрым и изворотливым. Рядиться в овечью шкуру волков-аферистов заставляет повышение грамотности населения. Но все равно бывают случаи, что люди, входящие в рынок самостоятельно, попадают на крючок мошенников. Можно ли избежать встречи с аферистами при покупке и продаже квартиры? Об этом рассуждает генеральный директор компании «Держава»
Антон ГОЛЫШЕВ.
– Можно. Если вы не будете обращаться к случайным людям, то в неприятные ситуации наверняка не попадете. Кстати, в последнее время значительно выросло число обращений в фирму с просьбой о юридическом сопровождении сделки. Покупатель сам подбирает вариант квартиры, а проверку документов и организацию сделки поручает нам. Неоднократно бывали случаи, когда, несмотря на неплохие комиссионные, мы убеждали клиента отказаться от выгодного с его точки зрения варианта. Впоследствии наша правота подтверждалась…
– Где крутятся большие деньги – там и аферисты. Это понятно. Но, как я слышал, из-за них разные казусы случаются и с добросовестными покупателями. Это правда?
– Тому множество примеров. Некоторые из них перешли в разряд хрестоматийных. Вот, например, однажды солидный покупатель пришел по объявлению в газете осматривать квартиру. Как только дверь открылась, на него набросились люди в черных масках. Оказалось, засаду устроила милиция. В тот день поджидали продавца – «черного маклера», который в течение нескольких лет втирался в доверие к одиноким гражданам, уговаривал их продать московское жилье. После того, как сделка оформлялась, граждане бесследно исчезали. Маклера взяли. А покупатель купил себе другую квартиру с помощью риэлторской фирмы…
А иногда преступникам помогает сам чиновно-бюрократический аппарат. Не так давно одна из районных управ, видимо в воспитательных целях, опубликовала список злостных неплательщиков за квартиру. С адресами и фамилиями. А, значит, и работу для «ловцов человеческих душ» облегчила. Обычно такие сведения аферистам приходится получать, изрядно попотев, – не одну бутылку водки выпить с любителями «зеленого змия» около пивнушки, или искать выходы на работников ЖЭКов.
– Говорят, что очень выгодно дружить с участковыми. Долларов за пятьдесят некоторые из них могут подбросить информацию, в какой квартире живет одинокий человек, склонный к употреблению спиртных напитков. Все остальное – дело техники. К примеру, мошенники аккуратно подводят хозяина к мысли, что, мол, тебе совсем не обязательно иметь жилье в престижном районе. Поедешь в район попроще, при этом получишь приличную сумму доплаты…
– Да разве можно переселиться с помощью преступных элементов и получить доплату с большими нулями? Переселяются такие хозяева обычно в лучший из миров, а что касается доплаты – то здесь другая «утка». В объявлениях на столбах об обмене квартир никогда не указывают сумму в долларах, а только в рублях. Алчущему гораздо притягательнее видеть побольше нулей. Главная трудность для тех, кто имеет дело с алкашом, – не выпустить его из виду. Пока пьет – согласен. Поэтому еще тепленького клиента везут к нотариусу, переоформляют квартиру, а затем спокойно ее продают по максимальной цене. И попробуй придерись – все по закону.
Недавно появилась новая форма объегоривания доверчивых граждан. Некая фирма, естественно, работающая без лицензии и оформленная по подложным документам, арендует приличный офис. Милая барышня отвечает на звонки. «Менеджер» водит показывать приличную квартиру по сходной цене и объясняет, что хозяин пока в командировке за рубежом. С нескольких покупателей под ксерокопии документов собираются задатки по две-три тысячи долларов, и фирма испаряется.
– Раньше особую опасность представляла передача денег. А как сейчас с этим обстоят дела?
– Когда появился первый депозитарий, то криминал начал «ошиваться» там. Уж очень просто было выявить тех, кто с вечера деньги закладывает, а на следующий день, после совершения сделки, забирает. Теперь депозитариев много, но лично я не рекомендовал бы забирать деньги сразу после продажи. Сделать это лучше через несколько дней. Или поручить это сделать родственнику по доверенности, чтобы ввести в заблуждение преступников, отслеживавших жертву.
– У риэлторов всегда вызывают подозрения квартиры с богатой «историей». Тем они подозрительней, чем чаще продавалось жилище. Возможно, новые жильцы обнаруживали какую-нибудь весьма неприятную деталь, например, «неучтенных» детей первых хозяев и старались избавиться от такой квартиры побыстрее. Как поступаете вы в этом случае?
– Такие квартиры, с «длинной историей», встречаются довольно часто. Ведь раньше, при приватизации жилья, детей не вносили ни в какие документы. Таким образом, если во время приватизации были ущемлены права детей, то суд вполне может выступить в их защиту. Иногда объявляется гражданин из мест не столь отдаленных, который тоже может предъявить претензии к нынешним хозяевам жилья. Бывает, скрывают юношей, ушедших в армию.
Опытные специалисты никогда не верят на слово, справки собирают сами, документы на квартиру требуют только подлинные – никаких ксерокопий. Паспорт проверяют так, что любой сыщик позавидует. Во-первых, чтобы номера были одни и те же на всех страницах. Во-вторых, внимательно рассматривают фотографию, чтобы совпадали возраст и внешность, проверяют, не переклеено ли фото. В-третьих, проверяют прописки-выписки. Прописался накануне продажи – подозрительно, ведь свободная квартира стоит дороже. А если бабушка перед продажей была выписана, например, в Торжок, направляют по адресу письменный запрос. Бывает, нашим сотрудникам приходится выезжать даже в командировку – посмотреть на человека, поговорить с ним, выяснить все обстоятельства.
– Ушлые бабушки и дедушки тоже не прочь «кинуть» доверчивых клиентов. Объявления о продаже по договору ренты московского жилья – из такого ряда?
– Да. На сегодняшний день, уплатив от трех до восьми тысяч «зеленых», клиент оформляет квартиру в собственность на условиях выплаты пожизненной ренты какому-нибудь старичку, который сразу получает солидную сумму, а потом каждый месяц прибавку к пенсии. Через несколько месяцев старичок, не будь дурак, отправляется в суд и заявляет, что его ввели в заблуждение, нарушили условия содержания, и просит расторгнуть договор. Наш суд, как «самый гуманный суд в мире», естественно, принимает сторону пенсионеров. Одна бабуля умудрилась девять раз быть «обманутой».
– Скажите, а на что при юридической проверке квартиры необходимо обратить внимание в первую очередь?
– Юридическая проверка – это целый комплекс работ, где нет первостепенных и второстепенных моментов. Ошибка в любой мелочи может стать, как и у саперов, роковой. Например, вроде законная приватизация начала 90-х годов, идеальные, подлинные документы, но есть вероятность ущемления прав несовершеннолетних детей, возможно, тогда не включенных в число собственников. Надо все серьезно проверять.
– Но ведь есть частники – очень опытные мастера своего дела. Так все же можно некоторым из них довериться?
– Первое. Если бы была необходимость операции не риэлторской, а хирургической, и проводил бы ее самый опытный хирург, но не в современной больнице, а в домашних условиях, то как бы вы на это посмотрели? И второе. Правила игры на рынке недвижимости постоянно меняются. То какой-то новый закон вступит в действие, то изменится нормативный акт. Поэтому опытен тот, у кого большая практика. Даже очень опытный (а таких единицы!) частный маклер проводит не более двух-трех сделок в месяц. А через юристов нашей фирмы проходит более 20-30. Следовательно, и услуги фирмы на порядок лучше.
– И все же, как распознать мошенника в бытовых условиях?
– Довольно непросто. Но единственное, что объединяет всех мошенников – это весьма выгодное и удобное для вас предложение. Дешевизна продаваемой ими квартиры – это крючок, на который ловит свою жертву мошенник.
Так что, покупая или продавая квартиру, будьте бдительны. Не расслабляйтесь. Мошенники никогда не дремлют. Они все время придумывают новые способы облапошивания доверчивых граждан. И если вы не хотите по каким-то причинам воспользоваться услугами фирмы, то застрахуйте сделку хотя бы на год. Стоит эта услуга не так дорого, но зато спать вы будете спокойно.