Хозяин и постоялец слишком часто они становятся врагами
Риэлторы говорят: «Сдавая квартиру, вы либо выиграете, либо проиграете, либо останетесь при своих». Нанимателю ничего не стоит «кинуть» хозяина, но и от хозяев квартир можно ждать любого подвоха.История первая. Телефон с определителем
Очень она понравилась хозяевам – красивая, умная, энергичная, типичная бизнесвумен. Рекомендовала ее одна риэлторская фирма, но никакого договора решили с ней не заключать – честный человек, разве не видно? Письменные обязательства – вроде как выражение недоверия. Не хотелось оскорблять человека. Да и как знать, не выйдет ли на этот договор налоговая инспекция?
Поначалу все шло хорошо. Звонила или Ольга (бизнесменша) или Игорь Васильевич (хозяин), договаривались, где увидятся. При встрече Ольга и передавала деньги.
Но вот все чаще платы стали задерживаться на месяц, два. Приезжая, Ольга жаловалась, как нелегко ей выбрать время – трудно все-таки руководить фирмой. Что за фирма Игорь Васильевич так и не понял. То Ольга говорила о мебели, то о химчистке, то о зарубежном туризме. Но может и то, и другое, и третье? Сейчас такое бывает. Он поинтересовался, где же находится ее офис, сказал, что сам будет заезжать к ней, он все-таки более свободный человек.
Предложение было встречено с энтузиазмом.
– Вот это замечательно! В начале следующего месяца я вас жду. Можете даже предварительно не звонить. Тем более, что и номер телефона мы на днях меняем. Или я встречу, или мой секретарь.
Когда через месяц Игорь Васильевич приехал по адресу, который ему сообщила Ольга, то на месте предполагаемого офиса, он увидел аптеку. Никакой химчистки или турфирмы здесь не было и в помине. «Может, неправильно записал?» – растерянно подумал он. Допустить, что его, как ребенка, обвели вокруг пальца, он не мог.
Но трубку никто не брал. По звонку понял: поставлен новый аппарат, телефон с определителем. Она знала, кто звонит. Значит просто скрывается от него.
Они переглянулись с женой, и несколько минут сидели, не говоря ни слова. Дело в том, что сдав квартиру на Речном вокзале, сами они сняли меньшую и в менее престижном районе. Оба были научными сотрудниками, зарплату получали символическую. Сдача квартиры обеспечила им более-менее сносное существование.
В полном смятении он поехал на Речной вокзал. Позвонил в дверь – молчание. Достал ключи. Но тут его ждал сюрприз: замки в двери были заменены.
Прошло три месяца. Все попытки связаться с Ольгой были бесполезны. И вдруг звонок на работу. Он узнал голос председателя жилищного кооператива, с которым был в хороших отношениях. В холле его уже ждали разъяренные соседи. Было ясно – без компенсации за ущерб не обойтись.
Но настоящий шок Игорь Васильевич испытал, когда дверь была взломана. По кухне плавали какие-то старые полотенца, вздыбился паркет, клубился пар, от влажных испарений уже отошли обои. Квартира была пуста: Ольга съехала накануне, беспечно оставив открытым кран с горячей водой. Теперь им предстояло переезжать сюда и жить среди этого раздрая. Сдавать квартиру было нельзя. Но где взять деньги на ее ремонт, как рассчитываться с соседями, и вообще что будет дальше – все это было непонятно.
История вторая. Топором по паркету
Она нигде на работала – жила на иждивении мужей, с которыми в конце концов разводилась. А всего их было трое. Короче, к пятидесяти годам осталась одна. Источник существования – квартира. Большая – три комнаты в престижном районе: на Кутузовском проспекте. Она нашла меньшую, переехала, а эту сдала стоматологу, у которого был пока свой кабинет. Договорились так: врач сделает в квартире полноценный ремонт, и за это первые два года будет платить половинную сумму. Дальше – будет видно. Свои отношения женщина и наниматель закрепили письменным соглашением.
Врач вложил в ремонт кругленькую сумму. Положил новый паркет, заменил отечественную сантехнику на импортную, вместо прежних картонных дверей поставил дубовые, а вместо деревянных рам — стеклопакеты, из заурядной ванной сделал сказку, ну и так далее. Пришла женщина, восхитилась, поблагодарила, а через несколько дней позвонила ему и сказала, что решила увеличить сумму за «сдачу».
Врач даже растерялся: «У нас же с вами договор!» На это женщина возразила, что планы у нее поменялись, а если он не согласен, она вернет ему все деньги за ремонт, только пусть скорее выметывается. И уже через несколько дней с ее стороны были предприняты решительные действия. Она явилась с участковым. Милиционер был краток:
– Покажите паспорт. Временной регистрации нет? Понятно. Значит, находитесь здесь незаконно. Попрошу завтра же покинуть помещение.
– Ладно, покину, – ответил мужчина.
Когда женщина на следующий день пришла в квартиру, она увидела входную дверь распахнутой. Войдя, обомлела. Паркет был порублен, в окнах не было рам, дверей в комнаты тоже – все куда-то исчезло. Вывернута сантехника и даже демонтирован унитаз. А когда заглянула в ванну, то чуть не упала в обморок: та была густо залита битумом.
Дело разбиралось в гражданском суде. Врачу предъявили обвинение в умышленной порче имущества, тот же доказывал, что он распорядился исключительно своей собственностью. Правда, не может этого доказать. Суд решил, что квартира должна быть отремонтирована за счет истца, но, конечно, ни о каком евроремонте речь не шла. По сути, она должна была принять тот же вид, который был у нее в самом начале. Но сумма все равно набегала немалая.
И тогда врач выложил свой последний козырь: он предъявил справку, что в настоящее время нигде не работает, денег у него нет. Нет, он не отказывается платить, пожалуйста. По десяти рублей в месяц. Собственная квартира?
Все, что осталось у женщины на руках – это исполнительный лист. Пустая бесполезная бумажка.
Фирма вас защитит
В день в Москве ежедневно сдается примерно 500 квартир. Это почти столько же, сколько строит Москва. Частный рынок найма огромен, но все еще остается «диким». Правда, соответствующие правовые нормы прописаны в Гражданском кодексе РФ. Там подобная форма отношений – если плата превышает расчеты за коммунальные платежи – названа «коммерческим наймом». Регулирует их договор между сторонами. Но в том-то и дело, что прибегают к нему изредка, но даже если он есть, то составлен не всегда квалифицированно. В основном указывается лишь сумма, которую должен платить наниматель, сроки ее внесения, но часто упускается главное – срок, на который сдается квартира, а также требования в отношении сохранности находящегося в ней имущества.
Но суть даже не в этом: в случае возникших конфликтов суды не очень охотно занимаются ими. Налог за наем никто практически не платит. Поэтому хоть формально судебные решения иногда выносятся, но редко доводятся до конца. Если люди не несут перед государством никакой ответственности, почему оно должно их защищать?
Вопрос о налогах – особый, вернемся к конфликтам. Само их возникновение в этой сфере объясняется еще и тем, что у нас не наработана практика коммерческого найма. Дело все-таки новое. Толчок к изучению этого сектора рынка, а также правоприменение существующих нормативных документов могла бы дать государственная система «доходных домов». Но о них говорят уже не первый год, но далее благих пожеланий дело не идет (возможно, в Москве уже к концу года появится «первая ласточка» подобного рода — см. материал на 1-й странице).
Как поставлено дело за рубежом, где в разных странах от трети до 70 проц. жителей снимают квартиры у крупных домовладельцев, частных компаний или просто мелких собственников? Там этим тоже занимаются риэлторские фирмы, но специализированные (то есть у них один вид деятельности – аренда и наем). Как правило, ни хозяин, ни наниматель не знают друг друга и оба доверяются фирме. С нарушителями соглашений при этом не церемонятся. Если наниматель месяц-другой не платит, его без лишних слов выбрасывают на улицу. У хозяина при этом не болит голова – все сделает фирма. Любопытно, что такие фирмы берутся и за обслуживание жилья: в их составе слесари, электрики, плотники.
Сейчас нечто подобное начинает практиковаться и у нас. Ряд риэлторских контор (правда, немногие) в число своих услуг включают еще и «доверительное управление». Что это значит? Хозяин квартиры заключает с риэлторами договор на право сдавать его квартиру, взимать причитающиеся платежи, контролировать состояние помещения. Они же, риэлторы, подыщут клиента, поторгуются с ним, соблюдая как интересы хозяина, так и свои.
А защищает ли она интересы самого арендатора? Безусловно. Хозяин в середине срока уже не сможет «передумать» – ведь квартира находится в ведении организации.
Но, повторим, услуга эта чрезвычайно редкая – мы обзвонили десятка два крупных риэлторских фирм, лишь в двух-трех из них сказали: да, берем квартиры в доверительное управление. Дело хлопотное, можно понять, не очень выгодное.
Что ж, подождем. Может, со временем придем и мы к цивилизованному рынку найма и аренды, включающему в себя, безусловно, и уплату налогов. А пока такового у нас еще нет, от историй, рассказанных выше, никто не застрахован. Хозяин и наниматель все еще враги: кто кого обманет?