Лето – самое время для покупки квартиры

Нынешнее лето (как, впрочем, и два предыдущих) как нельзя более благоприятно для покупателей недвижимости. Темпы роста цен на жилье в июне замедлились, ажиотаж спал, и у желающих приобрести недвижимость появился выбор. Как долго продлится такое блаженство? Не перегрет ли рынок? Не начало ли это обвала? Об этом мы решили спросить у профессионалов рынка недвижимости.КАК В СЕНТЯБРЕ 98-ого…
Вадим МАРТЫНЕНКО директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор»
Действительно, темпы продаж в последнее время приостановились. Раньше квартира, которая появлялась на рынке, попадала в тот диапазон цен, который существовал на данный момент, и продавалась в течение недели или 10 дней. Сейчас даже самые ликвидные одно- и двухкомнатные квартиры ищут своего покупателя по 1,5-2 месяца. Порой, чтобы продать свою квартиру, продавцам приходится снижать ее стоимость на 5-10%.
Увеличиваются сроки продаж, соответственно, у покупателя появляется и больший выбор квартир. Это, безусловно, благоприятно для обменов и приобретения жилья. Если раньше решение нужно было принять очень быстро, порой для этого отводился один день, то сейчас можно посмотреть один, второй, третий вариант и потом снова вернуться к первому. Однако продавцы квартир считают, что цены растут, и их квартира будет только дорожать. Это – заблуждение. Другое заблуждение звучит так: «какую цену ни поставь – рано или поздно покупатель на нее найдется». Так было еще полгода назад, сейчас ситуация изменилась. Но хозяева недвижимости никак к этому не привыкнут, потому и возникает конфликт интересов: и продавать надо, и психологически не готов понижать до реальной цены.
Самый главный вопрос: это сезонное снижение цен или начало глобального спада? Ответить на него довольно сложно. Во всяком случае, в нашей экономике не видно явных признаков нестабильности. Сказать, что появились игроки, которые бы выбросили на рынок большое количество жилья, тоже нельзя. Понятно, что рынок перегрет и, возможно, он остановился. Но никакой трагедии в этом нет. Просто он вошел в свой нормальный ритм, когда квартира продается 1,5-2 месяца. Покупатели имеют не только время для выбора, но и могут поторговаться.
В этой ситуации и продавцам тоже есть над чем подумать. Я вспоминаю сентябрь 1998 года, когда цены были на пике. Несмотря на то, что спрос падал, собственники не готовы были уступать. Бывало, человек отказывался продать квартиру за 27 тысяч долларов, а через 5 месяцев ему приходилось отдавать ее уже за 19. Сейчас сложилась очень похожая ситуация. И если продавцы прислушиваются к мнению специалистов вовремя и немного уступают, то они практически ничего не теряют.
ЗАПАСАЙТЕСЬ ПРОЧНОСТЬЮ
Олег РЕПЧЕНКО, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
Да, темп роста цен затормозился в мае-июне примерно в два раза. И по нашим подсчетам, так будет продолжаться дальше. Приведет ли это к падению цен? Вряд ли, скорее к их замиранию до осени. Действительно, для покупателей ситуация улучшилась, но не кардинально.
Если агентства недвижимости воспринимают такую ситуацию вполне нормально, то инвесторы ведут себя по-разному. Кто-то спокоен, считая что это – летнее затишье, а кто-то нервничает и пытается стимулировать продажи. Тому, у кого есть запас прочности, подобная ситуация не страшна, и он готов ждать лучших времен, а те, у кого ее нет, нервничают, внося панику и сумятицу на рынок.
АВГУСТ СКАЖЕТ ПРАВДУ
Юрий КОЧЕТКОВ, начальник отдела маркетинга агентства недвижимости «Правовой центр жилья»
Полагаю, что в первые два месяца лета ситуация на рынке квартир будет стабильная, и изменения незначительны. Сейчас у покупателей сильны выжидательные настроения: слишком разноречивая информация воздействует на умы. Август же даст нам пример очередной активизации рынка и ощутимого роста цены в пределах нескольких процентов. Однако такой сюжет возможен, если не случится политических или экономических потрясений в Москве или всей стране. А вот это-то как раз точно прогнозировать мы не можем.
ЛОВИТЕ МГНОВЕНИЕ
Наталья СОЛОМОНОВА, вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость»
Первый раз за три последние года рынок вошел в сезонность. Хотелось бы верить, что это надолго. Во всяком случае, я не вижу признаков начала глобального спада. И хотя цены снизились ненамного, у клиента появилась возможность выбора, так как число квартир на рынке увеличилось. Это хорошо и для нас, и для покупателей. У них появилось время на то, чтобы принять решение. Совсем недавно было примерно так: сегодня не внесешь аванс – завтра квартира уже будет авансирована другим покупателем. Возникал ажиотажный спрос, который взвинчивал рынок.
Нынешняя ситуация для нас более благоприятна. Мы можем спокойно подобрать клиенту то, что он хочет, а не гнаться за тем, что предлагают. И уж совсем было неприятно, когда покупатель был готов к сделке, а продавцы заявляли, что квартира уже продана, или поднимали цену. А ответ продавцов покупателям приходилось озвучивать нам.
Но ситуация эта временная, и, вполне возможно, что с середины августа цены вновь начнут подниматься, квартиры будут активно покупать, возникнет их дефицит и возможности для покупателей вновь сузятся. Так что сейчас самое время решить свои жилищные проблемы.
ФАНТИК ОБВАЛИТСЯ, ЗЕМЛЯ ОСТАНЕТСЯ
Николай КАРАСЕВ, президент корпорации «Социальная инициатива»
Сейчас все чаще говорят о перегреве рынка недвижимости: рано или поздно перестанут все расхватывать еще на стадии котлована, и застройщикам придется нелегко, цены-то начнут падать. Я считаю, что разговор о перегреве рынка – это миф. С рынком, во всяком случае с первичным, будет все нормально. Растут цены строительно-монтажных работ, но ведь растет и зарплата. Все сбалансировано. Кризис – это разрыв. Так что никаких факторов для такого разрыва я не вижу. Жилья пока не хватает, и при росте доходов населения спрос будет только нарастать.
Только рыночная цена может перегреться и обвалиться. Это больше касается вторичного рынка. Мы же привязываем свои цены к реальным факторам объективного воспроизводства, связываем себестоимость с реальными затратами и не отрываемся от них. Обвалится фантик, курс доллара, к примеру, а стоимость строительства всегда реальна. Земля-то никуда не денется.
ДОРОГИЕ АПАРТАМЕНТЫ УШЛИ
Андрей БЕКЕТОВ, независимый аналитик рынка недвижимости
В июне рынок типового вторичного жилья вырос всего на 0,3% в рублях и 0,3% в валюте. В секторе жилья бизнес-класса цены выросли на 2,3% в валюте или 2,3% в рублях. Зато рынок нового жилья развивается по классическим законам: после остановки цен в мае рост цен в июне составил 1,2% в рублях и 1,2% в валюте.
Столь малый итоговый рост цен на типовые квартиры вторичного рынка можно было спрогнозировать еще в середине месяца. Еженедельный мониторинг рынка давал следующие результаты: 25 мая – падение на 0,1%, 2 июня – рост на 0,6%, 9 июня – падение на 0,1%, 16 июня рост на 0,4%, 23 июня – падение на 0,2%. С учетом погрешности в расчетах в прошедшем месяце цены фактически стояли на одном месте.
Для полноты картины необходимо отметить одну особенность развития рынка. В июне средняя площадь средней квартиры была наименьшей за весь рассматриваемый период. Если сравнивать ее с июнем прошлого года, то разница составит 1,9 квадратного метра общей площади. А если сравнить с августом прошлого года (месяцем с рекордным приростом цены – 5,77%) то разница будет еще внушительнее – 3,4 квадратного метра. Эти цифры говорят о том, что в июне с рынка ушла часть продавцов дорогих квартир с большим числом комнат. Еще одной особенностью рынка было продолжающееся изменение долей панельного и кирпичного жилья. Если в рекордном по росту цен августе прошлого года соотношение квартир, предлагаемых к продаже в панельных и кирпичных домах, было, как 59 и 41% соответственно, то в прошедшем месяце это соотношение выглядело иначе: 62 и 38%. Вторичный рынок наполняется более дешевым панельным жильем. Общая совокупность приведенных объективных факторов привели к тому, что темп роста цен снизился до столь малой величины.
Прогнозировать дальнейшее развитие ситуации в складывающейся обстановке дело неблагодарное. Но можно предположить, что темпы роста цен, возможно, увеличатся, так как на рынок будут продолжать давить объективные экономические факторы.
У ПОКУПАТЕЛЕЙ ПОПУЛЯРНЫ ПОДМОСКОВНЫЕ КВАРТИРЫ
Константин МАНЧЕНКО, президент Гильдии риэлторов Московской области.
В период с 1991 до 2000 года на рынке недвижимости Подмосковья были ощутимы сезонные колебания спроса. Как правило, зимой спрос на квартиры возрастал, а на землю (загородную недвижимость) – падал. Летом все было наоборот. После кризиса 1998 года рынок недвижимости провалился и вошел в колею только к 2000 году. С этого времени спрос перестал зависеть от сезона, рынок оживился и начался рост цен на недвижимость. Начиная с мая сего года, спрос в Подмосковье на квартиры остается более стабильным, чем на загородную недвижимость. Это особенно заметно при цене объекта более 100 тысяч долларов.
Почему? Первая и главная причина – цены на загородное жилье достигли апогея. Вторая – на цены влияет некоторая нестабильность в банковской сфере. И третья – клиенты стали более разборчивы в выборе загородной недвижимости. Они, как это было еще несколько лет тому назад, не бросаются покупать любой объект за любые деньги на престижном направлении. Они сейчас, перефразируя русскую пословицу, много раз все просчитывают и взвешивают, а только потом покупают приглянувшийся им «домик в деревне».