Николай КАРАСЕВ: СКОРО 6% ГОДОВЫХ В РУБЛЯХ СТАНУТ НОРМОЙ даже для коммерческого кредита
Наверное, нет сегодня в Москве семьи, которая бы не мечтала улучшить жилищные условия. Только большинство считает, что мечта эта недостижима. Не верят, что удастся накопить на квартиру, тем более что цены в последние годы так стремительно растут. Правда, стала развиваться ипотека.Но она тоже пока для ограниченного круга небедных россиян. А что делать тем, у кого и денег не хватает на покупку квартиры, и кому кредит в банке не дают? Идти в корпорацию «Социальная инициатива». Там разработали новую программу «Живи и Выкупай». О ней рассказывает газете президент корпорации, доктор экономических наук Николай КАРАСЕВ.
– Для начала я хочу сказать о мотиве появления программы. Как и все предыдущие (а у нас различных программ улучшения жилищных условий граждан в корпорации больше десятка), она возникла из вопросов наших клиентов. С изменением цен на рынке, то есть с бурным их ростом, появилась группа людей, даже имеющих определенные сбережения, которые со своими накоплениями не успевали за ростом цен. Сегодня они имеют 50-60% от стоимости квартиры, а через полгода от них остается уже не более 30%. И вот они пришли к нам и стали говорить: да, у вас есть во что инвестировать, но нам некогда ждать, когда дом будет построен, мы хотим жить сейчас, а денег не хватает. Придумайте что-нибудь! Вот такой заказ поступил к нам в корпорацию. Мне о нем рассказали, и я сформулировал программу «Живи и Выкупай».
– И в чем ее суть?
– Человек одновременно вступает в число вкладчиков товарищества «Социальная инициатива» и союза кредитных потребительских кооперативов граждан «Социальная Инициатива Кредит», вносит в товарищество 50% стоимости будущего жилья, а на вторую половину получает заем в кредитном кооперативе. В товариществе для этой программы создан специальный Фонд кредитного готового жилья, который пополняется самыми различными квартирами.
– Значит, вы, как риэлторская фирма, имеете свой банк данных?
– Да. Но риэлторы являются посредниками, а у нас жилье свое.
– Хорошо, а цены? Они же растут… А вдруг так вырастут, что моя будущая квартира окажется «золотой»?
– Этого пугаться не следует. Если вы проплатили 50% и выбрали квартиру, то ее стоимость для вас фиксируется. И неважно, как в будущем поднимется цена этой квартиры, – выплачивать остаток стоимости вы будете, исходя из той цены, за которую купили. Заем дается на 10 лет под 6% годовых в рублях. И пока заем не будет погашен, «ваша» квартира будет находиться в собственности товарищества или кооператива. Но досрочное погашение, конечно, не возбраняется.
Такая схема не только обогатила наши технологии, но и вызвала огромный интерес у москвичей. На последней выставке недвижимости по программе «Живи и Выкупай» мы проводили даже «круглый стол».
– Вы сказали, что у вас свое жилье. Но если меня ваши квартиры, к примеру, не устраивают, могу ли я сам выбрать жилье на рынке?
– Да, конечно. Если у нас нет требуемой квартиры, то мы покупаем ее под заказчика.
– А проверка юридической чистоты?
– Можете быть спокойным. Мы же ее оформляем на корпорацию.
– А можете отказать?
– Если квартира «грязная», то, естественно, мы откажем. Или у нас бывают такие ситуации: семья приходит и говорит, что хочет купить новую квартиру у такой-то фирмы. Мы начинаем разбираться и оказывается, что дом не строится, что финансовое положение компании не очень… Такую квартиру мы тоже не возьмем.
– Значит, и в новостройке можно купить?
– Да. Кстати, и такие квартиры у нас есть свои. Дело в том, что мы сами участвуем в строительстве. То есть совместно инвестируем средства, и часть квартир в этих домах наши.
– Николай Федорович, согласитесь, что 6%, да еще в рублях – это очень льготные условия. Не боитесь прогореть?
– Нет. Мы же эту цифру не с неба взяли. Все просчитано, это экономика. А чтобы было понятно, постараюсь все свои экономические расчеты объяснить популярно.
Первое. Этот заем дает не сама корпорация «Социальная инициатива», а наш партнер – союз кредитных потребительских кооперативов граждан «Социальная Инициатива Кредит», который в соответствии с действующим российским законодательством образован для финансовой взаимопомощи граждан и не ставит цели получения прибыли от своих операций.
Второе. По условиям программы «Живи и Выкупай» вся сумма, полученная по займу под 6% годовых в рублях, поступает непосредственно на счет корпорации в оплату кредитного жилья. Следовательно, деньги, полученные по займу, начинают сразу работать в корпорации, которая является, в свою очередь, спонсором кредитного потребительского союза. Это означает, что денежные ресурсы из нашей системы не выходят, и поэтому заем, который мы даем под 6%, фактически остается работать здесь. Можно было бы и без всяких процентов людям займы давать, но по закону нельзя.
И третье. Тенденции развития денежного рынка в нашей стране таковы, что 6% в рублях через 5-6 лет, возможно, станут нормальной стоимостью даже коммерческого кредита.
– Из этого вытекает, что процентная ставка могла быть еще меньше?
– Да. Могла бы уже сейчас быть 2-3%. Но это бы просто шокировало население.
– А коммерческие банки дают под 15% и в валюте…
– У них другие задачи и другие риски. Они обязаны получать прибыль. Они же коммерческие, а не потребительские организации. Когда говорят, что, наверное, такой низкий процент – это подвох, они считают, что так не может быть никогда. Может!
– А почему банки не могут снизить ставку?
– В отличие от кооператива банки не могут сами определять ставки по кредитам. Ставки рефинансирования устанавливает, как известно, Центральный банк.
– Нередко говорят, что жилье не может быть дешевым. А у вас на этапе инвестирования оно продается порой ниже рыночной стоимости. Нет ли здесь какого-то экономического несоответствия?
– То, что корпорация «Социальная инициатива» якобы продает жилье ниже его себестоимости – это миф и откровенная глупость. Просто мы четко развели три различных экономических понятия: рыночная цена жилья, инвестиционная стоимость строительства и себестоимость строительно-монтажных работ (СМР).
Так вот, независимо от этапа строительства жилья мы привлекаем инвестиции (по вашей терминологии – продаем) выше не только себестоимости строительно-монтажных работ, но и выше инвестиционной стоимости строительства, которая кроме СМР включает затраты на землю, проектирование, содержание дирекции; но при этом на 40-50% ниже рыночной цены готового жилья соответствующего качества.
Самая низкая инвестиционная стоимость объективно существует на самых ранних этапах строительства, что и отражается в нашей политике ценообразования. По мере же развертывания строительства увеличивается и размер инвестиционной стоимости. И так вплоть до рыночной цены жилья, которая по всем экономическим законам может применяться только по отношению к готовому товару, то есть к квартире. Наше готовое жилье по ценам совсем не отличается от рыночных.
Самой распространенной ошибкой является то, что даже риэлторы под себестоимостью подразумевают рыночную цену. А строители называют себестоимостью то, за что они решили нам ее продать, зная, что клиент недостаточно сведущ.
Нам в городах, где мы начинаем строить, говорят: мы вам построим по 240 долларов за квадратный метр. Я им отвечаю: но у вас же продаются за 240, это же рыночная цена! Мне надо вам заплатить, за проект, рабочим, потом продать, да и хоть какую-то прибыль получить. А я вам отдам рыночную цену…
В общем, нельзя рыночную цену применять к процессу строительства. Она относится только к готовому товару. А у нас огородили котлован, и уже рыночную цену выставляют. Это же безобразие!
– Наверное, многие от этой экономической безграмотности и называют вашу компанию то пирамидой, то колоссом на глиняных ногах… Вас это не обижает?
– Нашей компании пошел 14-й год. Мы родились еще в другой стране – Советском Союзе. Прошедшие годы были такими, которые у бизнесменов считаются «один за три». И все эти годы на разных этапах находились и находятся люди, которые, мягко говоря, скептически относятся к нашим идеям, начинаниям и методам. В начале 90-х годов многие не верили, что можно уложиться при строительстве жилья для военнослужащих в бюджетный норматив финансирования этого строительства. По нынешним ценам этот норматив составлял тогда по Москве до 300 долларов за квадратный метр, по Московской области – 200, а в провинции еще меньше. Мы же взялись за это дело и до 1998 года в рамках этих нормативов организовали строительство тысяч квартир для военнослужащих.
Когда в конце 90-х годов мы предложили программу коммерческого ипотечного кредитования людей под названием «ИпотекаСтрой», в кругах «специалистов» это называлось тогда суррогатом, пирамидой и т. д. С тех пор мы выдали таких кредитов по России почти на 20 млн. долларов, и сотни семей, получивших от нас эти кредиты, живут в новых квартирах. Сегодня примерно то же самое происходит и в оценках нашей комплексной программы «Улучшаем жилье при нехватке денег». Появляющийся иногда скептицизм по отношению к нашим шагам является скорее результатом не злого умысла, а действительно неожиданного, оригинального подхода. А к новому, непривычному известно как зачастую относятся. Но подавляющее большинство людей по-доброму оценивает наши разработки, так как они искренне направлены на решение самых насущных жизненных проблем. В последние месяцы самым наглядным и объективным подтверждением прочной финансовой устойчивости корпорации «Социальная инициатива» явилось то, что крупная промышленно-страховая группа «Основа» взялась страховать финансовые риски наших вкладчиков. Кто хоть чуть-чуть соображает в этом деле, тот поймет, что означает это решение профессионального страховщика, в том числе с точки зрения подлинной, а не мифической оценки того, что на деле представляет собой корпорация.
– Но вы же не будете опровергать того факта, что вы живете, пока к вам есть приток населения…
– А это вообще странная постановка вопроса. Выходит, что в природе якобы существуют способ и возможность ведения бизнеса при условии того, что ты никому не нужен, и к тебе не идут люди. Разве такое может быть в принципе? Любой бизнес – это одна из форм общественной жизни. И если ты никому не нужен, у тебя не может быть никакого бизнеса.
Люди куда попало не пойдут. Тем более в течение почти полутора десятилетий, одновременно в десятках городов России и за рубежом, как это происходит в отношении корпорации «Социальная инициатива».
– Как известно, случается, что заявленные сроки строительства дома срываются. Я слышал, что и у вас такое бывает. Наверное, часто приходится бывать в судах?
– Известно, что капстроительство – это синтетическая отрасль любого народного хозяйства. Здесь в объективной кооперации задействованы и проектировщики, и строители, и производители строительных материалов, и банки, и частные инвесторы, и представители различных органов власти. Понятно, что не везде и не всегда дела у нас идут гладко. Бывает все: и задержки сроков сдачи объектов, и смена генподрядчиков, и изменение первоначально выданных технических условий и т. д.
Естественно, на этой почве у нас возникают споры с некоторыми нашими партнерами, в том числе и соинвесторами (вместе с нами инвестируют строительство десятки тысяч людей). Подавляющее большинство этих рабочих споров мы научились решать на основе взаимных компромиссов. За все годы существования корпорации при таком объеме контактов и контрактов мы довели до суда не более трех десятков случаев, причем половина из этого числа – наши иски, а не иски к нам.
Эта сравнительно небольшая судебная практика убедила нас и многих наших партнеров, что суд – не лучший инструмент разрешения взаимных претензий. Не только потому, что он сам по себе затратен и может затянуться на долгие месяцы или годы. Главное в том, что эмоционально окрашенные ощущения очевидности вины партнера при внимательном правовом разбирательстве на суде зачастую оказываются, мягко говоря, не столь очевидными. Поэтому мы предпочитаем решать проблемы и конфликты путем взаимоуважительных переговоров, полного и справедливого учета интересов партнеров.