По двум сценариям
Как сделать свою квартиру лучше – об этом люди задумывались всегда. Кто-то клеил обои в цветочек, а кто-то ломал на своей маленькой кухне воздуховод, чтобы поставить на освободившееся место плиту. Так вот, вторые делали незаконную перепланировку.Вам это надо?
Вообще «перепланировка» – это изменение конструктивных элементов жилища. К ней относятся: устройство проемов в несущих стенах, частичный их снос, изменение месторасположения кухни, ванной и т. д., объединение квартир «по вертикали» или «горизонтали», устройство проема в перекрытии для внутренней лестницы, расширение площади квартиры за счет балконов и лоджий, возведение новых перегородок и другие виды работ.
Но, прежде чем вы задумались о перепланировке в собственной квартире, определитесь, а зачем, собственно, вам это надо. Если вы просто хотите, чтобы у вас было «особенно красиво», и вам не жалко на это никаких денег – это одно. Другое дело, если вы таким образом хотите увеличить стоимость вашего жилья при его последующей продаже. Конечно, мало кто откажется увеличить двенадцатиметровую комнату за счет лоджии, сделав из нее почти «хоромы» метров в шестнадцать. Но и здесь нужно тщательно взвешивать все «за» и «против».
Как любые серьезные строительные работы, перепланировка требует не только тщательной проработки своей «архитектурной составляющей», но и получения от официальных учреждений разрешающей документации. До принятия в начале апреля нового столичного закона о переустройстве жилых помещений таких инстанций было пятнадцать, в том числе окружной центр Госсанэпидемнадзора, ОГПС г. Москвы, ГлавАПУ г. Москвы, окружная жилищная инспекция, «газовщики», «энергетики», Мосгосэкспертиза и ряд других.
Цена «согласований» достигала в «специализированных» конторах, которые проходили за вас все круги «чиновничьего ада», полутора, а то и двух-трех тысяч долларов. Из них полторы тысячи составляла оплата работ по согласованию, пошлины и «сверхпошлины» (так элегантно назывались взятки чиновникам), а также плата проектной организации за расчет реконструкции каждого проема (отдельный проем «тянул» долларов на 200). Если хозяин квартиры решал самостоятельно пройти все инстанции, из этой суммы он экономил порядка 700 долларов.
По времени «правильно организованная» процедура занимала порядка полутора-двух месяцев. Впрочем, если вы решали «не платить», то могли ходить по чиновникам и девять месяцев. После чего на свет божий все-таки рождалось необходимое согласование. Ушлые архитекторы обычно советовали своим клиентам получать бумаги, свидетельствующие о том, что все сдано на комиссию, и на их основании начинать работы. По нормам в этом случае реконструкцию необходимо было завершить в течение 2-3 месяцев. Если вы «укладывались» в сроки, комиссия «принимала» ваш переделанный объект. Если же вы понимали, что отпущенного вам времени катастрофически не хватает, то формально вы были обязаны пройти всю процедуру заново или попробовать решить вопрос неформально.
Цикл согласований по задуманным вами перепланировкам сокращался, если вы покупали квартиру в новостройке или, еще лучше, на стадии строительства по инвестиционному контракту. Правда, вам необходимо было успеть сделать все до сдачи дома. Если перепланировки незначительные – их регистрирует БТИ. Если вы затрагиваете несущие конструкции, то это нужно согласовывать с архитектором дома и опять же идти в БТИ.
«Специалисты» по получению согласований рассказывают об интересном нюансе: сложность (а соответственно, и стоимость) согласований в немалой степени зависела от территориальной принадлежности дома, где проводились перепланировки, то есть от того, в каком округе он находился. Самый «дорогой» округ – Центральный, за ним идут Юго-Западный и Западный.
Категорически нельзя, но в принципе можно
Есть неофициальный список недопустимых перепланировок. Любой архитектор вам скажет, что никогда не будет официально утверждено.
Очень жестко относятся к устройству в серийном панельном доме проемов больше метра в несущих стенах, и к проемам, которые отстоят от углов ближе, чем на метр. Это согласуется с очень большим трудом.
Если кто-то захочет вырезать в стене двухметровый проем рядом с углом – это не будет утверждено, так как в панельном доме плиты лежат на стенах и основная нагрузка идет по углам.
В середине стены – пожалуйста: укрепите проем металлом (сделав квадратную раму), но и в этом случае, если проем широкий (к примеру, пятиметровый), то посередине нужно обязательно поставить какую-нибудь колонну. Разумеется, все эти детали удорожают расчет.
Кстати, один совет профессиональных архитекторов: для вашего удобства и ускорения процесса согласований, вы должны обратиться именно в ту проектно-строительную организацию, которая и проектировала серию вашего дома. Это грамотный ход. Если эта организация даст свое одобряющее резюме, то особого сопротивления вы не встретите нигде. В то время как штамп частной архитектурной организации в глазах чиновников не имеет никакого веса.
Категорически нельзя, особенно в новых домах и высотках, трогать вентиляционные и стояковые шахты. Уважающий себя конструктор не станет их рушить даже на бумаге: в таких домах к вентиляции особое отношение.
В серийном жилье невозможно согласовать расположение санузла или ванной комнаты над жилым помещением. Это не проходит категорически. В недавние постперестроечные времена был популярен анекдот: новый русский, принимая ванну в своей джакузи, проваливался вниз в спальню соседей. Правда, такое было бы возможно только в старых домах, с полусгнившими деревянными перекрытиями.
Если же джакузи провалится на соседский санузел – это тоже плохо. Логика здесь такова: протечки должны происходить только в помещениях с повышенной влажностью.
Если вы очень сильно хотите расширить ванную (чуть ли не за счет кухни и, само собой разумеется, коридора), архитектор может пойти вам навстречу. Делается подобная перепланировка по принципу «потемкинской деревни»: на плане (который вы понесете на согласование) показывается, что ванная – это вовсе не ванная, а, к примеру, тренажерный зал. Или просто не рисуется сама ванна. Конечно, в данном случае это делается под вашу ответственность.
Лоджии можно утеплять только лишь за счет стеклопакетов, теплых полов и т. п., выводить туда батареи центрального отопления запрещено. Никто никогда этого не согласует. Если вы расширяете площадь комнаты за счет лоджии, то, чтобы получить добро, в проекте вы можете показать, что вместо балконного блока с окном и дверью у вас будет там стоять балконный блок с двумя дверьми. То есть, даже если вы на самом деле вырубили стену, на плане вы должны показать, что ставите туда остекление. Будете ли вы это делать – решать, конечно, вам. Но когда, к примеру, вы решите продать квартиру, и к вам придет представитель БТИ, вас обязательно спросят: а где же ваше остекление?
От «сигнала» к «телеге»
Однозначно надо все всегда согласовывать, если вы затеяли реконструкцию в старом жилье в центре. Для этих «заповедных мест» стандартная ситуация: если ведутся серьезные ремонтные работы, то всегда найдется какая-нибудь соседка, которая обязательно позвонит «куда надо».
Если поступает подобный сигнал, то «на место» выезжает инспектор окружной жилищной инспекции. Конечно, его могут не пустить в квартиру. Даже милиция не может заставить человека открыть дверь в его жилище без достаточных на то оснований (вот если в квартире засели террористы, или там есть явная угроза чьей-то жизни, или поступил сигнал, что в квартире заложена бомба – тогда санкция на вход в квартиру будет получена). Но, как правило, когда идет ремонт, хозяин «на объекте» появляется редко, так что дверь представителю власти может открыть какой-нибудь рабочий. Потому степень риска каждый рассчитывает для себя сам.
Как говорит Нелли Ивко, заместитель начальника Мосжилинспекции в ЗАО, чаще всего человек затевает перепланировки, не начиная никакого оформления, и лишь потом, когда его «прижмут со всех сторон», начинает все согласовывать. Деньги, которые надо заплатить за оформление, конечно, больше, чем сумма штрафов. Сегодня инспектор, обнаружив незаконные работы, выдает предписание приостановить работы до получения разрешения, составляет протокол и штрафует: от 2,5 до 7,5 минимальных окладов. Правда, такие штрафы можно накладывать неоднократно.
Но, как отметил начальник Мосжилинспекции Александр Стражников, «если человек не реагирует на наши увещевания, мы можем действовать и по Гражданскому кодексу, применяя меры вплоть до лишения права собственности за незаконно проведенную перепланировку. У нас уже есть такой прецедент: хозяйка квартиры сделала перепланировку без согласования, разместив туалет над кухней нижнего соседа. Мы применяли к ней все возможные до сегодняшнего дня меры – они на нее не действовали. Тогда вместе с органами местного самоуправления мы возбудили против нее в суде дело о лишении ее права собственности».
Думается, что самовольные «перепланировщики» ожидают решения суда по этому вопросу с большой тревогой. Для справки: только в 2003 году столичной жилищной инспекцией было составлено больше полутора тысяч протоколов о незаконных перепланировках в жилищном фонде.