Куда и как выгоднее вложить средства
5-я ежегодная конференция «Инвестиции в московскую недвижимость» прошла в столице в начале апреля. Тема, заявленная в названии, стала отправной точкой для обсуждения.Недвижимость в столице и Подмосковье, прогнозы развития данного рынка, реформирование и дополнение существующего земельного законодательства, новые инвестиционные проекты и продукты, ипотека – все эти проблемы не могли остаться без внимания участников конференции.
Земля нуждается в оценке
Открыл конференцию «земельный вопрос». Федеральная служба земельного кадастра РФ разработала практические рекомендации по созданию единого кадастра недвижимости. Глобальная перспективная цель – сформировать единое информационное пространство в этой области. В числе приоритетов – реформирование системы БТИ. Для этого планируется переход Ростехинвентаризации под юрисдикцию Федеральной службы Росземкадастра.
До сих пор не решен вопрос о собственности на земельные участки, занимаемые предприятиями, в том числе приватизированными. В связи с этим возникают проблемы по налогообложению – земельный налог, как правило, устанавливают органы местного самоуправления, при этом интересы региона учитываются слабо. К тому же невозможно прогнозировать индексацию ставок земельного налога.
«Земельная собственность растет в цене, когда она правильно юридически оформлена», – заметил советник руководителя Федеральной службы земельного кадастра РФ Владимир Романов, призывая предприятия решить-таки вопрос с земельными участками, находящимися у них в постоянном (бессрочном) пользовании. Как известно, определенные законом сроки для их перерегистрации (а именно до 1 января 2004 года) были приняты во внимание очень немногими. По решению Госдумы предприятиям дан еще один шанс – через два года они должны оформить земельные участки, на которых стоят, или в собственность, или в аренду.
Как получить землю в Москве?
Сложность передачи земли в собственность в городе Москве стала главной темой выступления Олега Рыжкова, заместителя руководителя Департамента земельных ресурсов (бывшего Москомзема).
Специфика Москвы (с ее острейшей жилищной проблемой) в том, что любой земельный участок, даже застроенный – потенциальная площадка под будущее строительство. Сейчас проводится анализ московских земель. На его основе будут разрабатываться нормы предоставления их в собственность.
Планируется, что таких возможностей будет четыре. Бесплатно в собственность можно будет получить неоформленный участок для его некоммерческой эксплуатации и благоустройства. Непременное условие для потенциального собственника – невозможность извлекать из полученной земли прибыль (к примеру, построить на ней магазин или ларек).
Что касается получения ранее оформленных участков для этих же целей, то здесь все несколько сложнее. Часто общий размер участка превышает размер, необходимый для его эксплуатации и благоустройства. Поэтому для земли «целевого назначения» будет установлена фиксированная стоимость – 7 тысяч рублей за квадратный метр. «Излишки» же будут продаваться по «коммерческой» цене, исходя из ежегодно пересматриваемой кадастровой оценки.
Прибыльное ЖКХ – утопия или реальность?
Несовершенство законодательной базы тормозит не только формирование «правильных» земельных отношений, но и развитие нашего ЖКХ. Отношения между потребителями и производителями жилищно-коммунальных услуг не урегулированы, основа для развития договорных отношений так и не сложилась.
Эрик Бугулов, заместитель председателя Комитета Совета Федерации по промышленной политике, главной проблемой ЖКХ назвал трудность создания условий для привлечений инвестиций.
Вроде бы все понимают, что частному капиталу необходимо помочь войти в эту сферу, чтобы сделать ее конкурентоспособной и начать предлагать потребителям услуги действительно высокого качества. Однако финансовые риски (часто непредсказуемые) и недостаток профессиональных управленцев в сфере недвижимости пока не дают сбыться нашим мечтам о создании отлаженного и бесперебойно работающего механизма ЖКХ.
На сегодня это – по-прежнему одна из самых убыточных и дотационных отраслей. Пока власть даже не может определить, что считать монополией ЖКХ, а что отдать на рынок. Соответственно, не внесены необходимые изменения в законодательство. Видимо, поэтому просчитывающий свои риски и выгоды частный капитал в ЖКХ пока не торопится.