Наем жилого помещения
«Квартирный ряд» продолжает публиковать комментарий статей жилищного раздела Гражданского кодекса Российской Федерации (см. номера газеты за 4, 11 и 18 марта). Комментирует нормы статей кодекса председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников. Сегодня речь пойдет о сделках, направленных на передачу жилых помещений в пользование.
ТОЛЬКО ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ
Статья 288 (п. 2) Гражданского кодекса РСФСР
Собственность на жилое помещение
Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин – собственник жилого помещения – может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Комментирует Павел Крашенинников:
Гражданский кодекс Российской Федерации предоставил собственникам жилых помещений право сдавать их для проживания (только для этой цели!) на основании договора. В ряде случаев точно таким же правом обладают государственные и муниципальные предприятия и учреждения, владеющие жилым фондом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Жилое помещение можно сдать по различным видам договора найма. Перечислим их. Коммерческий наем, социальный, наем жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива, а также договор найма служебного жилого помещения и общежития. Еще – договор аренды и договор безвозмездного пользования жилым помещением.
Все упомянутые виды договора классифицируются и по субъектам – пользователям. В качестве таковых могут выступить граждане. Это – любой договор найма жилого помещения. Но пользователями могут быть и юридические лица. Тогда – это договоры аренды жилого помещения, что для граждан вряд ли представляет интерес, а потому главу 34 ГК РФ мы не комментируем.
Теперь о том, что касается договора безвозмездного пользования жилищем. В законе нет прямого запрета на предоставление жилого помещения юридическим лицам. Однако, исходя из целевого назначения жилья, полагаю, что пользователем в данном случае может быть только гражданин.
По срокам договоры можно разделить на срочные и бессрочные. К срочным относятся: договор коммерческого найма; договор найма жилого помещения в доме ЖСК, договор найма служебного помещения или общежития, а также договор аренды жилья и договор безвозмездного пользования жилым помещением. К бессрочным относится договор социального найма жилья.
Различаются договоры найма жилья еще и по возмездности. Перечислим их виды.
Безвозмездного пользования жилыми помещениями.
Дотируемые – договор социального найма и найма служебного помещения, а также общежития.
Возмездные – договор коммерческого найма жилого помещения, договор найма жилья в доме ЖСК и договор аренды жилого помещения.
По пределам срока передачи площади договоры подразделяют на нормируемые законом и на определяемые соглашением сторон. К первым отнесены договор социального найма и договор найма служебного жилого помещения и общежития. Во всех остальных договорах, направленных на передачу жилого помещения в пользование, срок передачи определяют участники договора.
ДОГОВОР НАЙМА
Статья 671. Договор найма жилого помещения
1. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования
1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.
3. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, пунктов 1-3 статьи 685 настоящего кодекса. Другие положения настоящего кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Комментирует Павел Крашенинников:
Этот договор является основным, так как на его условиях жилое помещение передается во временное возмездное владение или пользование.
Права и обязанности участников договора найма жилого помещения регулируются нормами главы 35 ГК РФ и Жилищного кодекса РСФСР, а также законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики».
Без преувеличения договоры найма жилого помещения можно назвать основным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.
Вторая часть ГК РФ несколько иначе, нежели прежнее законодательство, регулирует договорные отношения при возмездной передаче жилища во владение либо – пользование.
По сути дела, ГК выделяет договор найма жилого помещения, по которому (это стоит повторить) жилье предоставляется гражданам (глава 35 ГК), и арендный договор, регулируемый в основном нормами статей главы 34 ГК РФ и другими положениями ГК РФ, по которым жилое помещение предоставляется юридическим лицам. Еще раз подчеркиваю: ГК оговаривает возможность его использования только для проживания граждан (п. 2, статья 288 и п. 2, статья 671 ГК РФ).
По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник или управомоченное лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
ОБЪЕКТ ДОГОВОРА
Статья 673. Объект договора найма жилого помещения
1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего кодекса.
Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Комментирует Павел Крашенинников:
Объектом найма может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и юридически признанное жилым. Очень актуальны требования, выдвинутые в ГК, к жилищу. Жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания.
Для жилых помещений, выступающих объектом социального найма, жилищное законодательство, как правило, устанавливает дополнительные требования о благоустройстве применительно к условиям данного населенного пункта. Они изложены в статье 40 Жилищного кодекса РСФСР, который пока еще действует. Основные требования – соответствие санитарным и техническим нормам, принятым в данном населенном пункте.
Не может быть объектом договора найма помещение, не признанное жилым, скажем, находящееся в дачном или садовом домике. Такое помещение может, к примеру, быть объектом договора аренды. А регулирование отношений по договору аренды прописано в статьях главы 34 ГК РФ.
Неизолированное жилое помещение (смежная комната) либо часть комнаты также не могут быть объектами самостоятельного договора.
Из этих требований следует вывод о том, что объектами договора найма жилого помещения могут выступить жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также – изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах.
По сравнению с аналогичными отношениями в одноквартирных домах, отношения найма в многоквартирных домах более многообразны. В них объектами права выступают не только жилые помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах. Впервые это было закреплено в статьях 673 и 290 ГК РФ.
Согласно статье 290 ГК, к такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Не претендуя на исчерпывающее регулирование обоих видов найма жилых помещений (коммерческого и социального), статьи главы 35 ГК РФ, в первую очередь, направлены на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом. Хотя ряд положений данной главы относится к двум указанным в ГК видам договора найма жилых помещений.
Во-первых, в ГК предусматривается письменная форма оформления договора найма. Но при этом, что важно, несоблюдение формы совершения договора не влечет его недействительности. Данное обстоятельство, согласно статье 162, ГК РФ лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные или иные доказательства. Уместно напомнить о том, что договор найма жилого помещения не подлежит государственной регистрации.
Во вторых, гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности или хозяйственного ведения, а также переходе оперативного управления. При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения, его приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора найма на тех же условиях, что и предыдущий собственник. В случае же нарушения прав нанимателя новым наймодателем в соответствии со статьей 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего владения.
ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА
Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения
1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане
1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего кодекса. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.
Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем
С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
Статья 680. Временные жильцы
Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.
Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения
1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Комментирует Павел Крашенинников
Гражданский кодекс устанавливает обязанность нанимателя использовать жилое помещение только по целевому назначению – для проживания. А кроме того, еще и обеспечивать сохранность жилья, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (п. 1 ст. 671, ст. 678 и п .1 ст. 681 ГК).
Установив обязанности наймодателя, ГК РФ, с одной стороны, вводит нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, и, с другой стороны, выделяет регламентацию найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирном доме.
К общим нормам относится, во-первых, регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что не маловажно, в состоянии, пригодном для проживания. И во-вторых. Если иное не установлено договором, то обязанностью наймодателя является нанимательный ремонт сданного внаем жилого помещения.
Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, установлены следующие обязанности: надлежаще эксплуатировать жилой дом, в котором находится сданное внаем помещение; предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги; обеспечивать ремонт общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении. Не допускается без согласия нанимателя переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жилым помещением (ст. 676 и п. 2 ст. 681 ГК).
В статье 680 регламентируется право нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан при их взаимном согласии и уведомлении нанимателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). При этом ГК ограничивает такое право сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства в норме жилой площади на одного человека (12 метров жилой площади).
У временных жильцов нет самостоятельного права пользования жилым помещением, всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Пользователи – временные жильцы – обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания. В случаях, когда срок не оговаривается, временный жилец обязан освободить жилье не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или членами его семьи (для социального найма) либо гражданами, постоянно проживающими с нанимателем (для коммерческого найма).
Плата за жилье и срок договора в комментарии не нуждаются.
Статья 682. Плата за жилое помещение
1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684–686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего кодекса, если договором не предусмотрено иное.
ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО НАНИМАТЕЛЯ
Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Комментирует Павел Крашенинников
Данная статья исчерпывающе излагает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок.
ПОДНАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Статья 685. Поднаем жилого помещения
1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.
3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.
4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.
5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
Наниматель жилого помещения вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с согласия наймодателя сдавать в поднаем жилое помещение в случаях и в порядке, установленных настоящим кодексом и другим законодательством РСФСР.
В поднаем может быть сдана нанимателем часть занимаемого им жилого помещения, а при временном выезде – все помещение (на период сохранения права пользования им), при этом ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель.
Лица, проживающие в жилом помещении нанимателя на основании договора поднайма, самостоятельного права на это помещение не имеют. Правила сдачи жилого помещения в поднаем устанавливаются в порядке, определяемом Советом Министров РСФСР.
ГК регулирует право нанимателя передавать все или часть нанятого помещения в пользование за оплату поднанимателя. Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, требуется согласие членов семьи нанимателя, что записано в части 1 статьи 76 Жилищного кодекса РСФСР. По договору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем. Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель. Заключение договора поднайма возможно только при соблюдении требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Нормы ГК, относящиеся к сроку договора поднайма, не применяются к нанимателям, использующим жилье по договору социального найма.
Поднаниматели не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок.
ЗАМЕНА НАНИМАТЕЛЯ
Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения
1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
Комментирует Павел Крашенинников
Замены нанимателя предусмотрительно прописаны в данной статье. Ее правила защищают интересы членов семьи нанимателя жилого помещения в случае его смерти. Предусмотрен и регламентирован выход из возможной конфликтной ситуации в семье при смене нанимателя.
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Комментирует Павел Крашенинников
Обе названные статьи ГК пунктуально, шаг за шагом, регламентируют действия нанимателя и наймодателя при расторжении договора по чьей-либо из сторон инициативе. Прописаны возможные случаи обращения в суд за защитой интересов потерпевшей стороны договора.
Предусмотрено и выселение из жилого помещения по решению суда в случае расторжения договора найма.