Сто миллионов долларов в бюджет города Москвы
Таков предполагаемый эффект даст предложение ТСЖ «Мясковского, 36», если будет принят его инвестиционный проект.
К этому сенсационному заявлению добавим, что проект уже заинтересовал столичное правительство. Недавно в товарищество пришло письмо, подписанное руководителем Департамента экономической политики и развития города Москвы Мариной Оглоблиной. В нем сказано: «Ваши предложения об оказании услуг по привлечению организаций к финансированию работ, входящих в компетенцию ТСЖ, заслуживают внимания. Ждем более детальных проработок, которые готовы рассмотреть».
Родился проект в компании ЗАО «Агентство Контакт», которая как раз и управляет товариществом. О сути предложений рассказывает его автор, исполнительный директор компании Александр КУПЧИН.
Если коротко: наша компания, управляющая несколькими домами, принадлежащими собственникам, предложила себя в управленцы также и городской недвижимостью. Обладаем мы и опытом реализации инвестиционных проектов. А потому готовы стать посредниками между товариществами и инвесторами. Причем, в этом случае будем представлять интересы города. С какой целью? По нашему убеждению, умелое распоряжение городской собственностью, а именно: смена приоритетов при проведении тендера на реконструкцию домов, принадлежащих товариществам, может значительно пополнить казну. Ведь в настоящее время при реконструкции домов, принадлежащих ТСЖ, интересы города никто не защищает.
О чем идет речь? Дома, принадлежащие товариществам, для центра – это, можно сказать, главные объекты реконструкции. Большинство из них давно уже требуют капитального ремонта, а у некоторых износ составляет свыше 60 процентов, то есть они находятся в аварийном состоянии. При этом жильцов либо отселят, либо они вернутся в свой, коренным образом перестроенный дом. В каждом отдельном случае вопрос решается индивидуально.
Как проходит инвестиционный конкурс? Иными словами, кто выбирает инвестора? Само же товарищество. Такое право дано ему – как собственнику дома – федеральным законом о ТСЖ. Но владеет товарищество не только зданием, но и землей, на которой стоит, а также – в определенных границах – придомовой территорией. Об этом говорит московский закон «О землепользовании и застройке в городе Москве». А земля, как известно, в центре города стоит очень дорого. Свободная стройплощадка – главное приобретение застройщика. По сути, за землю он и платит.
Инвестиционные конкурсы проходят в закрытом режиме. То есть ТСЖ как самостоятельный хозяйственный субъект само всем и распоряжается. Товарищество получает от инвестора определенную плату за право вести реконструкцию плюс 25-40 процентов площадей в реконструируемом доме, либо деньги – согласно доле собственности в доме каждого из членов ТСЖ. Деньги эти немалые. На них всегда можно приобрести площадь в том же престижном центре. Выселки «товарищам» не грозят.
Здесь нельзя не сказать и о том, что часто именно этот факт – возможность предполагаемого сноса здания, а значит, вероятность отселения жителей, часто и стимулирует создание объединений. А потому сейчас, когда план реконструкции центра обрел зримые черты, их число, по общему мнению, должно значительно возрасти. Ибо 80 процентов ТСЖ в центре – и это тоже известно – как раз и создаются, чтобы провести в доме капитальный ремонт.
И вот встает вопрос: а каково же участие города во всех этих сделках? Ведь, как известно, практически в каждом доме, принадлежащем ТСЖ, есть городская собственность – в виде неприватизированных квартир (некоторые из них все еще коммуналки) и нежилых помещений. А город – в лице Комитета по организации и проведению конкурсов и аукционов – в этой процедуре не участвует. Всем занимается товарищество. Но это явное ущемление прав города! Что такое подобный конкурс? Это, по сути, скрытая распродажа городской собственности, что выражается в предоставлении нанимателям городских квартир, а также выкупе нежилых помещений, принадлежащих городу. При этом в бюджет никаких денег не поступает – все они уходят на расселение нанимателей. Правда, расселением может заняться и сам собственник (ТСЖ), но и в этом случае городская казна пополняться никак не будет. Ибо, если товарищество выкупает эти помещения, то есть становится собственником всего дома, бюджет не получает ничего.
Нельзя не сказать и о том, что само расселение сопряжено с проблемами. Жильцы не довольны площадью, их не устраивает адрес. Здесь неизбежны конфликты, в результате которых инвестор вынужден часто идти навстречу переселенцам (чтобы освободить площадку), а это связано с дополнительными и непредусмотренными расходами и делает заключение инвестиционного контракта для него менее выгодным.
Мы предлагаем свое решение вопроса. Город обязан стать действующим игроком в реализации инвестиционных контрактов ТСЖ. Он – и, прежде всего, он! – должен получить от инвестора деньги за свою долю собственности – в виде площадей в реконструируемом доме. А какая эта доля? Она пропорциональна части площадей муниципальных (по-новому – городских) квартир, а также нежилых помещений, которые он имеет в существующем строении. Но если товарищество выкупает их, становится собственником всего дома, бюджет не получает ничего. От такой практики надо отказаться. Вместо того, чтобы продавать принадлежащие ему в ТСЖ помещения, город может на равных участвовать в проведении инвестиционных конкурсов – на правах второго собственника. Иными словами, такого же хозяйственного субъекта, как товарищество. И при этом на вполне законных основаниях претендовать на площади (либо компенсацию за них) в уже реконструированном здании.
Кроме того, город может получить еще дополнительные средства от инвестора за подключение к городским коммуникациям. Но при этом, понятно, городские власти должны взять на себя ответственность за расселение жильцов.
По нашим подсчетам, в результате существующих – и, на наш взгляд, несовершенных – инвестиционных конкурсов, проводимых товариществами, бюджет в прошлом году потерял 30 млн. долларов. В 2004 году эта цифра – имея в виду рост ТСЖ – может возрасти в 3-5 раз. Но всех этих потерь можно избежать! По новой схеме проведения конкурса в городскую казну может поступить не менее 100 млн. долларов.
Итак, при заключении нового инвестиционного контракта предлагается подписывать уже не двух-, а трехстороннее соглашение: между ТСЖ, городом – вероятно, в лице Комитета по организации и проведению конкурсов и аукционов – и инвестором-застройщиком. Выгоден ли он всем его участникам? Безусловно. О бюджете мы уже сказали. Что касается инвестора, то хотя контракт может обойтись ему дороже, но он будет уверен в его надежности, стабильности. Кроме того, инвестор освободится от докучной и несвойственной ему процедуры расселения жителей. И, наконец, без проволочек зарегистрирует свое право собственности (ибо одна из подписей как раз и будет принадлежать участнику контракта – городской организации).
Выиграет ТСЖ – имея гаранта в лице города, оно может получить от инвестора большую сумму, нежели ту, на которую рассчитывало.
И, наконец, не останется в накладе население: авторитетность одного из участников сделки – городской организации – сделает конкурс более привлекательным, а значит, ускорит сам процесс расселения жильцов и получения ими новых квартир.