Продал жилье – получи льготу
О том, что при продаже недвижимости можно получить существенные льготы по подоходному налогу, многие наверняка слышали. В общих, наверное, чертах. Более подробно разобраться с налоговыми льготами для продавцов жилья нам поможет заместитель директора управления вторичного рынка компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Ольга ГРИГОРЬЕВА.
– Ольга Викторовна, объясните, пожалуйста, при продаже какой недвижимости предусмотрены льготы в виде налоговых вычетов?
– Имущественные налоговые вычеты предоставляются физическим лицам при продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков. Причем, если собственник может документально подтвердить, что владеет объектом 5 и более лет, то вся вырученная от сделки сумма не будет облагаться налогом. Если продаваемая недвижимость находилась в собственности менее 5 лет, то от налогообложения освобождается сумма вырученного дохода, не превышающая один миллион рублей.
– При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, имущественный налоговый вычет распределяется между совладельцами пропорционально доле каждого из них. Если же речь идет об общей совместной собственности, то распределение происходит по договоренности между ними.
– Что нужно сделать, чтобы получить имущественный налоговый вычет?
– По окончании налогового периода, во время которого был получен доход от продажи недвижимости, налогоплательщики представляют в налоговые органы декларацию. Одновременно необходимо подать и письменное заявление.
– А как быть, если сделка прошла в конце года, а расчет по ней был произведен уже в начале следующего?
– Лучше всего это объяснить на примере. Допустим, некое физическое лицо продало жилой дом в 2002 году – то есть тогда недвижимость перешла в собственность нового владельца. Однако денежные расчеты по сделке между сторонами производились в феврале 2003 года. Датой фактического получения дохода, согласно пункту 1 статьи 223 Налогового кодекса РФ, считается день выплаты денег или перечисления их на банковский счет налогоплательщика. Значит, независимо от даты перехода права собственности на это имущество, сумма полученного дохода от его продажи должна быть включена в налоговую базу 2003 года. Таким образом, воспользоваться правом получения имущественного налогового вычета по доходу от продажи недвижимости налогоплательщик сможет в 2004 году при подаче им налоговой декларации за 2003 год.
– Какие льготы получает человек, который в течение одного налогового периода продал не одну, а несколько принадлежавших ему квартир?
– Количество не имеет значения. Если эти квартиры находились в его собственности более 5 лет, то доход от их продажи не облагается налогом. Если менее 5 лет, то имущественный налоговый вычет в целом по всем сделкам будет распространяться на сумму дохода, не превышающую одного миллиона рублей.
– Что происходит при продаже комнат в коммунальной квартире?
– Льгота в виде имущественного налогового вычета может быть предоставлена в том случае, когда предметом договора купли-продажи является изолированное жилое помещение (в соответствии с Жилищным кодексом, это квартира целиком или комната с отдельным входом). Таким образом, физические лица, получившие доход от продажи комнат в коммунальной квартире, находившихся в их собственности менее 5 лет, имеют право уменьшить свою налогооблагаемую базу на сумму не более одного миллиона рублей.
При продаже комнаты в коммунальной квартире, находящейся в долевой или общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет распределяется между совладельцами этого имущества либо пропорционально их доле (при долевой собственности), либо по договоренности между ними (при общей совместной собственности) и не превышает в целом один миллион рублей.
– Не секрет, что при совершении сделок с недвижимостью в договоре не всегда указываются реальные цены…
– Гражданским кодексом РФ не предусмотрена обязанность сторон заключать договоры только по рыночным ценам или подтверждать документально стоимость объекта сделки. Согласно статье 40 Налогового кодекса РФ, налогообложение производится, исходя из цены товаров, работ или услуг, указанной участниками сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.
Но на основании пункта 3 статьи 40 Налогового кодекса РФ в тех случаях, когда цены, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пеней.