Закон суров. Но его не боятся и не исполняют
Устанавливая правила благоустройства жилища, наивно надеяться только на запреты. На абсурдные запреты у граждан свои ответы – поиски окольных путей.В одном риэлторском журнале прочитала буквально следующее: «…Из-за самовольной перепланировки в дальнейшем нельзя ни продать, ни поменять, ни подарить жилплощадь, так как на нее не будет всей необходимой для таких сделок документации. А квартира без документов все равно, что человек без паспорта».
Автор этого категоричного утверждения – юрист риэлторской фирмы. И потому он не может не знать о том, что по данным самих риэлторов почти треть квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья, претерпели перепланировку в той или иной мере. И только три процента перепланированных квартир имеют разрешения на такое переоборудование, в остальных же оно не узаконено.
Тем не менее, нарушение закона «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» не препятствует успешным сделкам, в том числе и продаже квартир с самовольной перепланировкой.
А караван идет… почему?
Упомянутый закон был принят четыре года назад – 29 сентября 1999 года. (№ 37). Наша газета неоднократно писала о правовом тупике, в который угодили некоторые нормы закона, обращенного к гражданам. Речь – о регламентации действий граждан, которая оказалась неадекватной реалиям жизни и мировой практике. Например, семья ютится в малогабаритной квартирке с пятиметровой кухней и не имеет права по норме упомянутого закона без разрешения «прорубить» арку в некапитальной стене, чтобы соединить кухню с комнатой. А стену-то ткни – и дыра появится! Абсурден подобный запрет, да еще и разорителен для малоимущих граждан. Но об этом – чуть ниже.
И трехметровый пятачок перед входной дверью, именуемый архитекторами «прихожей», в которой не помещается даже стул, запрещено расширить без согласования за счет сноса некапитальной стены в соседнюю комнату. Согласуй! А значит – плати.
Разрешительные подписи начальников ведомств, с которыми закон требует согласовывать перепланировку, обходятся гражданам в среднем в полторы-две тысячи долларов, с учетом стоимости заказанного проекта работ.
В странах Европы запреты на самовольное переустройство жилых помещений касаются только несущих конструкций здания и вентиляционных шахт. У нас же, желая обезопасить проживание граждан от самовольного вторжения хозяев квартир в несущие конструкции жилого здания, законодатель заодно закрутил без разбора и остальные «гайки». Хотели как безопаснее, но бездумным запретом подтолкнули самодеятельность, в основном, малоимущих москвичей.
Тесная квартира вынуждает людей изобретать способ расширить одно помещение за счет другого, чтобы можно было, скажем, трем членам семьи позавтракать на кухне одновременно.
Состоятельный люд уже давным-давно не живет в квартирах-маломерках. А, затевая ремонт, не охнув, платит за проект перепланировки жилого помещения и его согласование. Бедные же, повторю, ищут и находят способ, как обойти закон. Иного – не дано.
Пустите, пожалуйста, это – контролер…
Контроль за соблюдением порядка при переустройстве жилого помещения закон, о котором речь, возложил на Жилищную инспекцию города Москвы и балансодержателя данного жилого дома (глава 4, статья 12). Говоря по-новому – на организацию, управляющую данным жилищным фондом. Это – ДЕЗ.
На территориальные бюро технической инвентаризации возложен учет жилых помещений с перепланировкой. Закон же установил заявительный порядок их регистрации.
Если вы захотели сделать перепланировку или узаконить ту, которая уже имеет место, нужно прийти в свое территориальное БТИ и написать заявление об этом. Затем оформить вызов техника. Иначе о существовании перепланировки в вашей квартире никто и не узнает, если, конечно, сосед не поленится «настучать».
Парадокс в том, что, назначив контролеров и учетчиков, закон не наделил их правом вторжения в жилище граждан с целью проверки. Не внесены и поправки на сей счет в смежное жилищное законодательство, а по Конституции жилище граждан имеет статус неприкосновенности.
Вот и выходит: хочу – открою дверь проверяющим, не хочу – не пущу. И вот тому доказательство. Когда сотрудники БТИ в сопровождении техника-смотрителя (предполагается, что его жильцы знают) проводят текущую инвентаризацию дома и квартир в нем, то, по их данным, 60 процентов квартир оказываются недоступными.
Допускаю, что право вторжения в квартиру техника-смотрителя, работника БТИ или ДЕЗа и записано в какой-либо их ведомственной инструкции, но для граждан она – не указ.
По закону применить меры административного воздействия к самовольщику можно лишь после того, как материальный ущерб соседям или несущим конструкциям дома, причиненный перепланировкой, будет доказан документально. Такие конфликты рассматривает суд после того, как истец представил все документы.
Суд вправе обязать ответчика «…привести планировку квартиры в соответствие с документами и возместить ущерб соседям». Такими документами являются поэтажный план жилого помещения и экспликация, где указано назначение помещений.
Возвращение стен и дверей на прежнее место потребует больших затрат. Поэтому, прежде чем ломать, попытайтесь получить согласие (по процедуре, установленной законом) на уже сделанное переустройство квартиры. Правда, ни за какие «пряники» невозможно узаконить, например, новое расположение санузла над жилой комнатой в квартире этажом ниже.
Сделка с подлогом документов
Если квартира с самовольной перепланировкой очень понравилась покупателю, то он готов ждать, пока продавец получит разрешительный документ на все переустройства.
Иное дело – продавец и сопровождающий сделку риэлтор. Ждать согласования им приходится 2-3 месяца, если не заплатить за «ускорение». И платят. Потому что за три и даже за два месяца на рынке жилья может произойти все что угодно, как и с участниками сделки. Падение или рост цен, что сделает сделку невыгодной для одной из сторон. Кто-то из участников вполне может отбыть в мир иной, кто-то в силу обстоятельств потерять интерес к сделке, передумать… Кто-то найдет более подходящую квартиру или лучшего покупателя…
Риэлторы, живущие на процент от сделок, не любят откладывать заключение договора. А рынок боится правовых тупиков, способных замедлить его оборот. Поэтому и родилась технология продажи и покупки жилого помещения с перепланировкой неузаконенной.
Продавца не приходится убеждать в том, что ему выгодно не тратиться на получение разрешения на перепланировку. Разумнее снизить цену на ее стоимость, что привлечет покупателя. Все же две тысячи долларов!
Покупатель клюет на эту приманку: ему не придется оплачивать перепланировку, которая ему нравится в квартире, иначе бы не стал покупать. Она же уже сделана, и можно спокойно жить, пока не захочешь совершить сделку с этой квартирой. Если же придет охота еще что-то улучшать, вот тогда и можно получить разрешение на все перепланировки сразу.
Словом, все участники сделки созрели для подлога документов. Пока БТИ не знает о том, что сделана перепланировка, на поэтажном плане все контуры квартиры и внутренние перегородки, как и проемы, обозначены темными линиями. Самовольная же перепланировка обозначается красной линией. Если она санкционирована, то красный цвет меняется на темный. А в экспликации указано, есть или нет перепланировки. При подлоге квартиру продают и покупают, невзирая на самовольную перепланировку, по первичным планам БТИ. Вот и все ноу-хау! А там – что будет, то будет …
Риэлтор обязан предупредить покупателя о возможных последствиях и о переходе ответственности за самовольное переоборудование квартиры от продавца к ее приобретателю: одаряемому, наследополучателю, покупателю, к лицу, совершившему обмен.
Так что, читатель, думайте и решайте сами: иметь или не иметь.