Кнут и пряник
Дом – сложная техническая конструкция, которая должна работать бесперебойно и безаварийно. К сожалению, так бывает не всегда. Не совершенная сама конструкция? Возможно. К качеству строительства у нас немало претензий. Но более вероятна другая причина – неквалифицированный менеджмент, проще говоря, недостатки в управлении самими домами.Распространенные управляющие организации такого рода – дирекции единого заказчика (ДЕЗы), обладающие, несомненно, рядом преимуществ (например, знанием жилищного фонда), но совсем незаинтересованные в улучшении качества обслуживания. Можно ли воздействовать на них? Об одной из таких попыток – со стороны собственников (ЖСК) – мы и расскажем.
Конечно, дело не только в слабой материальной заинтересованности муниципальных организаций, но и в отсутствии квалифицированных кадров, которые могли бы прийти на смену ДЕЗам. И потому второй материал, который вы прочтете на этой полосе – предложение, где их найти.
Договорились? Выполняйте!
9-этажный дом, 4 подъезда, находится на Планерной улице. Это наш жилищный кооператив «Октябрь-2». Обслуживает его дирекция «Северное Тушино», с которой мы заключили договор. Не скажу – плохо, но не буду утверждать, что хорошо – как всех. Обслуживает так же, как и муниципальные дома, да и платим мы столько же: за вычетом трех процентов из техобслуживания, которые идут на содержание руководящего состава кооператива (который во многом выполняет функции дирекции).
Но есть и особенность. В договоре мы записали положение: обслуживание «по утвержденным нормам». Сейчас это – постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170, ставшее правовым документом (зарегистрировано в Минюсте РФ) и служащее своего рода критерием обслуживания. Но такой пункт (со ссылкой на более ранние нормативы) был и прежде в типовых договорах ЖСК с ДЕЗами. Но позже дирекции его вычеркнули. А мы ввели.
Однако условия договора не выполнялись. Вот некоторые факты. Разошлись швы между внешними плитами. В ряде квартир начались протечки: отошли обои, под окнами текло, кое-где вздыбился паркет, да и вообще в помещениях стало сыро. Обратились, естественно, в дирекцию. Ответ: «Нет денег!» Но не оставлять же людей в беде! И правление ЖСК решило сделать ремонт, сняв 50 тыс. руб. со счета кооператива. Пригласили частную компанию, и за два дня швы были загерметизированы. Естественно, этих денег мы не доплатили дирекции. Реакция? Только и спросили: «Не слишком дорого?» – «Да, нет, – ответили мы. – Быстро! Там же работали альпинисты – без люлек, потому и управились в такие сроки».
Другой случай – ремонт подъездов. Знаем: делается это по всей Москве, и каждый район находит деньги. Только не наш. Обещали отремонтировать с 1996 года, но так ничего и не сделали. Даже несмотря на распоряжение правительства Москвы о том, что жильцам, которые поставили кодовые замки за свой счет (а мы это сделали одними из первых в Москве!), подъезды приведут в порядок в первую очередь.
Не дождавшись милости от дирекции, снова решили обойтись своими силами. И тоже пригласили частную компанию. Работа немаленькая: покрасили стены, заменили входные двери, а кое-где – окна, поставили новые ковши в мусоропровод, повесили более современные светильники. Мы ничего не брали у дирекции, только попросили: отремонтируйте крылечки! Пообещали… и снова не сделали. И опять выручила частная компания, работники которой положили керамогранитную плитку, привели в нормальное состояние мусороприемник, укрепили стойки. Обошлось нам это в 110 тыс. руб. И вот на эти-то деньги мы «наказали» дирекцию, вычли их из графы «техобслуживание».
В общем, лучше ДЕЗ работать не стал. Но мы, тем не менее, остались в выигрыше: дом находится в более-менее приличном состоянии. А разве это не главное?
Светлана МАКСИМОВА, председатель правления ЖСК «Октябрь-2»
От редакции.
Договорные отношения – дело для нас относительно новое, и, к сожалению, далеко не все прибегают к договору, как к безусловному механизму воздействия на нерадивого подрядчика (а разве ДЕЗ не является таким для ЖСК?). А вот жилищные кооперативы решили им воспользоваться. Как стало известно редакции, из более чем двух с половиной тысяч кооперативов не менее 600 (!) не доплачивают своим дирекциям деньги за невыполненные работы.
Законно ли это? Вполне! Ведь одна сторона – ДЕЗ – не выполняет договор. А «Закон о защите прав потребителя» не разрешает взыскивать деньги за невыполненные услуги. И в дирекциях это хорошо знают. Косвенным же признанием правоты кооперативов является то, что ни разу (а таких случаев были сотни!) ни одна дирекция не подала на ЖСК в суд. Лучше работайте – тогда вам и заплатят!
Риэлторам – новую профессию?
Сделки с недвижимостью и жилищное самоуправление – что между ними общего? А между тем посредники при продаже жилья (риэлторы) все пристальнее приглядываются к домам, где созданы ТСЖ, пытаясь тем предложить свои услуги, но уже в качестве управленцев. Пока, к сожалению, так поступают наиболее прозорливые… Вызвано же это насущной необходимостью: ситуацией на рынке жилья, куда пробиться становится все сложнее. Предложение взять дома в управление – один из привлекательных факторов для риэлторских структур, неосвоенное поле их деятельности. И важный козырь в борьбе с конкурентами.
Но здесь сразу встает вопрос: справятся ли? Думаю, что да, и как пример – несколько слов о нашей фирме. Мы много лет присутствуем на рынке жилья, и, не побоюсь сказать, пользуемся определенным авторитетом и известностью. Вместе с тем, в составе фирмы есть компания ЗАО «Агентство Контакт», которая как раз и управляет четырьмя домами – по улице Б. Афанасьевская и Хлебному переулку. По сути, это одно из направлений нашего бизнеса, которому придается большое значение. О качестве нашей работы много говорить не буду. Замечу лишь, что одному старому дому мы, по сути, вернули тот аристократический вид, который был у него в начале века, при этом насытив его самым современным и безотказным инженерным оборудованием. Теперь собираемся так же поступить с тремя остальными зданиями. А высокий уровень эксплуатации строений, каждодневное их обслуживание были отмечены грамотой префектуры ЦАО.
К сожалению, примеров подобного рода – когда одна и та же компания занимается продажей и обслуживанием жилья – не так уж много. А между тем, мировой опыт говорит об обратном. Риэлторы в Европе – прежде всего управленцы! Почему? Объяснение простое. Рынок недвижимости во многих европейских странах чрезвычайно вял, все, что можно купить, в основном, уже куплено, что можно продать – продано. И потому многие риэлторы становятся менеджерами. В Швейцарии, например, из каждых пяти риэлторских компаний четыре – управленцы. Более того. На Западе риэлторские фирмы получают большую прибыль именно от эксплуатации домов, а не от посреднических услуг, и даже не от инвестиционной деятельности. Управление домами – выгодный бизнес!
У нас ситуация прямо противоположная. В Москве сейчас строительный бум, квартиры уходят, как горячие пирожки. При этом покупаются они не только для решения жилищных проблем отдельно взятой семьи. Недвижимость становится все более привлекательной как долговременное средство вложения капитала.
Естественно, что посредническая деятельность (при продаже) становится для коммерсантов одной из привлекательных форм деятельности. К чему это ведет? На рынке риэлторских услуг создается жесткая конкуренция: право на продажу квартир получает лишь одна из 5—7 фирм. Естественно, выбираются самые успешные и надежные. Это – строительство. Но, кроме того, с нынешнего года в городе запущена новая программа – капитального ремонта, модернизации и реконструкции старого фонда, а значит, работы риэлторам прибавится. Но и соперничество между ними усилится! Стало быть, потребуются новые качественные показатели работы компаний, которые позволят выбрать среди них лучшие.
А теперь посмотрим на проблему с другой стороны. Я говорю о домах, принадлежащих товариществам. Находятся ли управленцы для них? Очень мало, и это тоже нерешенный вопрос. Ставка на то, что такой работой будут заниматься сами жильцы (в связи с чем создано немало курсов по их подготовке) себя не оправдала. У людей, в конце концов, есть свои собственные профессии. Зачем им вникать в экономику дома, его взаимоотношения с городскими муниципальными организациями, к чему им знать особенности работы инженерных систем здания? Они хотят получать быстрые и качественные услуги и готовы платить за них, а обслуживанием их строений пусть занимаются профессионалы. Я уж не говорю о том, что за два месяца (а на некоторых курсах предлагается даже за две недели!) пытаются подготовить опытных управленцев. Управление домом – работа сложная, ответственная; это – сфера глубоких знаний, максимальной отдачи и даже призвания.
Итак, нужны опытные, квалифицированные специалисты. Где они? По данным Департамента жилищной политики, в городе не более двух десятков коммерческих компаний, оказывающих такого рода услуги. Причина: невыгодно. Но ведь так будет не всегда. Я не говорю об элитных домах, где жильцы платят повышенную квартплату за свое проживание, речь идет о самых обычных строениях. К 2006-му году (во всяком случае, так обещано) мы все перейдем к 100%-ной оплате квартир. Стабилизируется – надеюсь! – и общая экономическая ситуация в стране. И тогда жилищно-коммунальный рынок станет весьма и весьма привлекательным для коммерческих компаний. Там тоже возникнет конкуренция, и, понятно, что к управлению домами будут привлекаться лучшие фирмы.
Так почему бы не подумать об этом сейчас? Риэлторы – вот реальные кандидаты в управленцы! Фирмы, занимающиеся продажей жилья, уже сейчас расширяют поле своей деятельности – они становятся не только посредниками при продаже, но и инвесторами. И вот еще одна точка приложения их сил – коммунальная сфера. Определенные знания основ строительства, организации и экономики коммунального обслуживания, умение наладить отношения с различными муниципальными организациями, знакомство с основами юриспруденции в области жилищной политики – фундамент нормальной работы риэлторов. Почему бы им не освоить еще одну новую и очень важную науку: жилищное самоуправление? Думаю, что справятся.
Чем их привлечь к этой работе? Здесь вернемся к началу статьи – перегретому жилищному рынку, соперничеству между различными компаниями за право продажи недвижимости. Думаю, что весьма убедительный козырь в конкуренции с коллегами будет такой: «Мы сначала продадим квартиры в данном доме, а потом их же будем обслуживать». Какая городская комиссия устоит против этого аргумента? Ведь городской бюджет пополняется не только за счет продажи жилой недвижимости, но и в результате эффективного ее обслуживания. И город будет всячески приветствовать, если этим займутся специалисты.
Сегодня очень немногие риэлторские фирмы в Москве занимаются эксплуатацией зданий. А ведь в целом в них трудятся десятки тысяч работников. Кончится бум, чем займутся? Мое предложение: риэлторам надо осваивать новую профессию – управление жилищным фондом. Дело это перспективное. Только надо успеть занять пока пустующую нишу…
Александр КУПЧИН, директор управляющей компании ЗАО «Агентство Контакт»