Собственники – за, муниципалы – против, а первых больше!
Из опыта предыдущих лет мы очень хорошо знаем: общее – значит ничье. Между тем общественное – это как раз все то, что находится в доме за порогом наших квартир.Как оформить кондоминиум
Наиболее удачной формой общественного управления жилищным фондом, по мнению городских властей, может стать товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое наделено правом управления и обслуживания всего имущественного фонда жилого здания, начиная с лестничных клеток, лифтов и заканчивая водопроводом и электрическими сетями. При этом ТСЖ может по-разному строить свои отношения с обслуживающими предприятиями, доводя их до минимума и по необходимости создавая свой штат персонала.
Можно сказать, колесики «товарищеского» механизма закрутились после того, как в августе 2000 года было принято постановление правительства Москвы «О комплексной программе формирования кондоминиумов».
Между тем образование объектов права – кондоминиумов — оказалось делом хлопотным, считает специалист управления муниципального жилья Восточного округа Ольга Чуприна. Судите сами: сначала происходит определение земельного участка, который, понятно, должен быть больше площади фундамента здания, а в идеале включать в себя и весь прилегающий двор. Но так как у нас в Москве дома нередко «жмутся» друг к другу, то в большинстве случаев в кондоминиум попадает лишь часть дворовой территории.
Затем пакет документов должен быть представлен на окружную межведомственную комиссию, после чего предстоит достаточно длительная процедура оформления технического паспорта. Следующий этап – документы должны быть представлены в Москомрегистрацию, и только тогда кондоминиум, наконец, вносится в единый государственный реестр. В результате весь процесс может занимать до полугода.
Первые ТСЖ в Восточном округе появились в 1997 году. Сейчас здесь насчитывается 11 действующих товариществ, помимо этого 16 зданий уже прошли все комиссии, на подходе еще 6. Причем, замечает Ольга Чуприна, работа с «общественностью» дома начинается задолго до окончательного оформления кондоминиума.
Выбирайте варианты
Один из таких объектов – дом на Открытом шоссе в районе «Метрогородок», где сейчас прорабатывается проект устава и смета. Организационно и экономически ТСЖ здесь будет иметь форму небольшого акционерного общества, где контрольным пакетом акций станут владеть «частники» — жильцы приватизированных квартир, которых в доме должно быть не менее половины, остальным делегируются права государства в лице районной управы. Соответственно часть расходов на эксплуатацию жилищного фонда финансируется из бюджета, но по установленным расценкам.
Формы обслуживания имущества ТСЖ могут быть разные. К примеру, ТСЖ вправе заключить договор с ДЕЗом, который и выполняет все традиционные виды работ. ДЕЗ остается непосредственным участником процесса обслуживания, но при условии обеспечения финансовой прозрачности всех расходов.
Другой вариант – вместо ДЕЗа приглашается сторонняя управляющая компания со своими специалистами. Третий способ: управляющим жилищным фондом становится частное лицо. Это дипломированный специалист, который и «рулит» всем процессом. Наконец, последняя, наиболее распространенная форма управления домом: ТСЖ создает свой штат обслуживающего персонала: электриков, сантехников, уборщиц, консьержей и т.д. Поставка электричества, тепла, воды производится по прямым договорам с производителями.
Поощрили… грамотой
По этой схеме живет дом 10, корп. 2 в ТСЖ «Остроумово» по Большой Остроумовской улице. Здание было построено в 1996 году, а в следующем образовано товарищество собственников жилья. Правда, здесь была хорошая база для создания структуры общественного самоуправления, так как изначально все жильцы имели приватизированные квартиры.
ТСЖ «Остроумово» сформировало собственный штат сотрудников в количестве 12 человек. Для обслуживания лифтов заключили договор с компанией «Мосотис», вывоз мусора обеспечивает ДЕЗ, с поставщиками тепла, воды и электричества расплачиваются по прямым договорам. Для учета ресурсов дом оснащен приборами учета.
Управляющий товариществом Владимир Иоффе приводит основные цифры по смете. В доме на 140 квартир в этом году сформирован фонд на 1,6 млн. рублей. Расходная часть «тянет» на 1,8 млн. рублей. Дефицит, скорее всего, будет восполняться за счет увеличения сборов с жильцов. Ежемесячно ТСЖ тратит на обслуживание около 120 тыс. рублей, то есть в среднем на квартиру приходится по 900 рублей. При этом, по словам Владимира Иоффе, около 50 тыс. рублей составляют расходы на зарплату сотрудников, которые весьма невелики. Но зато расчеты за пользование ресурсами ведутся только по фактическим показателям, и жильцы не тратят ни копейки собственных средств за нерадивость обслуживающих коммунальных организаций – протечки, усредненные коэффициенты, «перетопы» и т. д.
Одна из главных трудностей, отмечает В. Иоффе, в том, что товарищество не получает никаких дотаций от городских властей. Следующая проблема – ТСЖ рассчитывает только на средства жильцов, так как получить дополнительные доходы неоткуда, потому что всеми нежилыми помещениями в доме владеет застройщик «Радиостройкомплекс». Да и земли товариществу отвели самую малость: владения заканчиваются сразу за придомовым тротуаром. Хотя силами ТСЖ приведен в порядок практически весь двор, за что товарищество поощрено грамотой за лучший дворик в районе «Сокольники». Правда, В. Иоффе считает, что лучше бы получить от районных властей несколько саженцев деревьев.
Осложняют управление домом и технические недоработки. Скажем, если бы строители вывели основные водопроводные трубы в отдельные короба, как это сделано для системы пожаротушения, то было бы проще обслуживать инженерные коммуникации. Ведь дом хотя и новый, но протечки и свищи в сетях уже возникают.
Планов — громадье
В этом году в округах предстоит большая работа по созданию кондоминиумов и товариществ собственников жилья. Если в цифрах, то их планируется создать примерно по 1 тыс. в каждой префектуре, соответственно, не менее 100 в каждом районе.
В Восточном округе 16 районов, но реально образование ТСЖ возможно в 14 из них, считает Ольга Чуприна. Начиная с этого года, создание кондоминиумов стало зоной ответственности районных управ, а префектуры координируют общий процесс.
Самоуправление в городе сегодня получает все больше прав и возможностей, но результат этой работы будет зависеть от отношения жителей к ТСЖ. Сейчас наблюдается достаточно четкое разделение интересов. Так, владельцы приватизированных квартир в целом положительно относятся к товариществам, а вот жители муниципальных домов идею самоуправления пока воспринимают сдержанно. Как говорит О. Чуприна, у нее просто руки опускаются, когда некоторые жильцы заявляют, что им безразлично, в каком состоянии находится дом. А вот когда в подъездах чистые лестничные клетки, не изуродованные лифтовые кабины, цветы на подоконниках и даже картины на стенах, а не привычные надписи, это означает, что людям не все равно, в каких условиях они живут.
В Восточном округе, как и в целом по Москве, достаточно много домов, где насчитывается более половины приватизированных квартир. Это тот потенциал заинтересованных в качественном улучшении технических параметров своих домов москвичей, а также в создании разумной, экономически обоснованной системы оплаты за жилищно-коммунальные услуги, который в перспективе пополнит ряды организованных товариществ собственников жилья. Получается, и «верхи» могут, и «низы» хотят. Осталось только, как говорится, поднять людей.