Что такое деприватизация?
Наш комментатор – депутат Государственной Думы Галина ХОВАНСКАЯ. Напомним, что Галина Петровна 10 лет представляла интересы своих избирателей в московском парламенте, где руководила Комиссией по жилищной политике.Собственность опасна для жизни…
Больше года в столице действует городской закон «О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений». В других регионах таких законов пока нет, хотя интерес к деприватизации, то есть к передаче городу приватизированных ранее жилых помещений, очень велик.
Почему было решено принять такой закон? Часто на прием к нам, депутатам, приходили одинокие граждане, которые были втянуты в приватизацию, и, не подумав о последствиях, приватизировали свои квартиры. Они просили: «Заберите назад в собственность города эту квартиру, я боюсь в ней жить. Плечистые коммерсанты требуют, чтобы я свою квартиру поменял, якобы, на очень выгодных условиях. А я хочу жить спокойно, чтобы меня никто не преследовал». Бывали случаи, когда родственникам удавалось уговорить пожилого человека подарить внукам, племянникам свою приватизированную квартиру, а те обещали, в свою очередь, за ним ухаживать. Но как только это происходило, бывшим хозяевам указывали на дверь. Позже, когда стали заключать договоры пожизненного содержания с иждивением, жилищные права человека оказались защищены. Хоть у квартиры и появлялся другой собственник, но в договоре закреплялось право прежнего хозяина на проживание.
Но не только одинокие и бедные страдали от посягательств на их жилищные права. Вполне обеспеченные люди в силу возраста и болезни тоже оказывались в зоне риска. Много было случаев, когда люди оставались без квартиры, на улице, а бывало, что они просто пропадали.
Ситуация до появления закона была такова: договор приватизации расторгнуть можно было только в судебном порядке. Причем в суде надо было доказывать, что человек был не способен понять значение своих действий, был в неадекватном состоянии, что ему угрожали, принуждали насильно совершить сделку или его попросту обманули. Доказывать это было очень сложно без свидетелей, а известно, что обычно такого рода давление оказывается без посторонних. Поэтому суды часто отказывали в исках. Сразу хочу остановиться на различиях в последствиях судебного решения о недействительности сделки и деприватизации без суда. Когда суд признавал договор передачи в собственность жилых помещений недействительным, стороны возвращались в исходное положение. А это значит, что потом гражданин мог опять приватизировать свою квартиру, потому что приватизации как бы не было. Право на приватизацию этой квартиры или какого-то другого жилого помещения у него сохранялось. Это очень важный момент. Человек опять оказывался незащищенным.
В случае, когда вы деприватизируете квартиру, это означает, что вы когда-то сознательно приватизировали ее, право свое на приватизацию использовали, а сейчас совершенно сознательно от этого права отказываетесь по каким-то своим причинам. Поэтому главная цель, которую преследовали мы, создавая закон, – защитить жилищные права граждан.
…Тяжела для кармана…
Вторая причина, с которой нельзя не считаться, – экономическая – и она сейчас далеко не на последнем месте. Я получаю много писем от инвалидов и других льготников. Их волнует вопрос: кто из них и в каких случаях лишается льгот на оплату жилья.
Инвалиды (если у них нет других льгот), приватизировав квартиру, становятся собственниками жилья, и по закону лишаются льгот на его оплату. Льгота распространяется только на нанимателей жилых помещений в жилищном фонде социального использования. Поэтому, как только вы приватизировали квартиру – право на льготу теряете.
Пока за один квадратный метр общей площади приходилось платить 30 копеек, а льгота составляла 15 копеек с квадратного метра, это мало кого затрагивало. Экономический выигрыш от льготы был не слишком велик. Сейчас, когда мы платим за содержание и ремонт жилья 2 рубля 40 копеек за каждый квадратный метр общей площади, льгота – 1 рубль 20 копеек. (А фактическая стоимость технического обслуживания 14 рублей за каждый квадратный метр. И в дальнейшем уменьшаться не будет).
Естественно, для людей с доходами на уровне прожиточного минимума и меньше, при том, что плата за содержание и ремонт жилья, постоянно растет, потеря 50-процентной льготы по оплате со всей площади – брешь в семейном бюджете. Деприватизировав квартиры, они восстанавливают право на льготы.
Пугает людей с низкими доходами рост налоговых платежей. При стоимости жилого помещения до 300 тысяч рублей ставка налога – до 0,1 процента. Если стоимость квартиры от 300 тысяч рублей до 500 тысяч рублей, налог начисляется от 0,1 до 0,3 процента, если жилье стоит свыше 500 тысяч рублей, налог – от 0,3 до 2 процентов. (Изменения внесены в федеральный закон №110 24.07.02 года). Как видим, для типового жилья ставка осталась прежняя – 0,1 процента. Но дело в том, что к старой остаточной стоимости, которую давало БТИ раньше, применяют повышающий коэффициент, установленный Госстроем РФ, и эта оценка приближается к рыночной цене. Очень многие категории собственников, включая пенсионеров, освобождены от уплаты налога. Но для семей, о которых нельзя сказать, что они живут в достатке, но должны платить налог, это становится обременительно. Когда налог был 7 рублей 30 копеек, это их не смущало, но теперь выкроить из более чем скромного семейного бюджета 500 рублей трудно. И люди задумываются, что для них выгоднее: быть собственником квартиры или нанимателем. К сентябрю уже более 200 семей москвичей воспользовались своим правом и деприватизировали квартиры.
…И помеха при переселении
За время работы закона выяснилось, что есть еще одна категория, которой выгодно деприватизировать свои квартиры. Это переселенцы из пятиэтажек, старых, аварийных домов. В большинстве случаев при переселении выгодно быть собственником. Например, собственник один остался в двухкомнатной квартире. При переселении ему должны дать такую же квартиру, а если он не собственник, то могут дать однокомнатную квартиру, и он потеряет метры, которые имел. Все равно, кем быть – собственником или нанимателем, если семья стоит на очереди. Очередникам дадут квартиру по нормам предоставления.
Но иногда лучше быть нанимателем. Когда это выгодно? Семья живет в приватизированной квартире, до социальной нормы не дотягивает (до 18 квадратных метров общей площади на человека), и не стоит на учете на улучшение жилищных условий. (Напомним, норма постановки на учет 10 квадратных метров общей площади на человека в отдельной квартире и 15 квадратных метров общей площади на человека в коммунальной квартире для тех семей, где нет льготников – тяжелобольных и т.д.). И если люди попадают в эти «ножницы», на каждого проживающего в квартире приходится больше 10, но меньше 18 квадратных метров общей площади, то они не могут претендовать на квартиру по нормам, как наниматели. Тем более, если живут они не в центре, а ближе к окраине, в Дегунине, Ховрине, Бескудникове, где рыночная стоимость квадратного метра не столь высока. И они тоже стали деприватизировать свое жилье. Это их право.
Как только начал работать закон, мне стали звонить чиновники и говорить, что эти сделки фиктивные, мнимые. Но это не так. Человек сознательно отказывается от дальнейшей возможности быть собственником. Так на каком же основании ему надо отказывать в деприватизации? Таких оснований нет. Я хочу напомнить, что право повторной приватизации сохраняется только за несовершеннолетними детьми, если к тому времени, когда они достигнут совершеннолетия, бесплатная приватизация еще будет продолжаться.
Что в статьях закона?
Закон о деприватизации небольшой, содержит всего четыре статьи, но, как мы видим, со значительными последствиями. Как любой другой городской закон, он соответствует федеральному закону. Очень многие правила, которые соблюдаются при приватизации жилья, действуют и при деприватизации. Но есть множество подводных камней, которые ограничивают зону действия этого закона. О них и поговорим подробно.
СТАТЬЯ 1. Пункт 1. В нем сразу указывается на несколько существенных обстоятельств. Деприватизировать, передать в собственность города Москвы можно только ту квартиру, которая была приватизирована в жилищном фонде столицы. На это положение надо обратить особое внимание.
К нам часто обращаются собственники квартир, у которых раньше жилые помещения принадлежали федеральным министерствам, ведомствам. Им не разрешают деприватизировать квартиры. Почему? Мы не можем принять в собственность города жилые помещения, которые передавал не город, а федеральные органы власти. Мы не можем принимать в собственность то, что нам не принадлежало. Речь идет о ведомственных домах, которые находились до приватизации и сейчас, возможно, находятся в управлении федеральных органов. Пока нет нормативного документа правительства России, который разрешил бы принимать в собственность города жилье, переданное собственникам федеральными органами власти. Подчеркиваю, это должен быть федеральный документ, а не городской. Поэтому сейчас мы не можем разрешить деприватизировать бывшие ведомственные квартиры. При деприватизации мы берем назад у жителя города только то, что ему передали. Поэтому пока таким собственникам надо обращаться в федеральные органы власти или в суд.
Деприватизировать свое жилье может только тот человек, у которого эта квартира – единственная и никакого другого жилого помещения для постоянного проживания нет. И еще одно условие, – если с этим жильем не совершалось никаких сделок. Потому что в таком случае оно уже является не приватизированным, а приобретенным по любой законной сделке. Передать городу в собственность можно только приватизированное «в чистом виде» жилье.
Такая же ситуация возникает, когда наследник по завещанию или по закону получает квартиру или долю в жилом помещении после смерти собственника. Положение наследника осложняется, когда доля не определена. В первые годы приватизации людям говорили, что можно приватизировать квартиру в совместную собственность, и у вас не будет никаких проблем, если кто-то умрет. На самом деле проблемы есть, потому что в права наследования нельзя вступить, если доли сособственников не определены. Поэтому наследнику предстоит пройти еще один этап (что, разумеется, не требуется, если приватизировали жилое помещение в долях). Сначала предстоит определить доли. Как записано в федеральном законе, если человек умер, доли всех сособственников признаются равными, и, определив их, наследники могут принять наследство. Но закон о деприватизации в этом случае не действует, потому что жилое помещение получено в наследство.
Естественно, при передаче городу квартира должна быть свободна от обязательств (не должна быть заложена, находиться под арестом и т.д.)
Пункт 2. В нем говорится, что исполнительные органы или уполномоченные ими лица обязаны принять жилые помещения в собственность и заключить договоры социального найма с вами и членами вашей семьи. Подчеркиваю это слово – «обязаны». Раньше этой обязанности не было. Высказывалось мнение, что незачем писать закон о деприватизации, обязывать чиновников принимать жилые помещения. Мол, договорился собственник помещения с городом и отдал квартиру. Но если не будет этой нормы закона, не будет и деприватизации. Никто из чиновников самостоятельно, без закона не будет принимать такие решения.
Чтобы передать в собственность города свою квартиру, требуется согласие всех сособственников жилого помещения. Если такое согласие есть, с вами обязаны заключить договор именно социального найма, а не коммерческого.
Еще один вопрос, который волнует жителей: «Я сдал квартиру. Не могут ли временные жильцы претендовать на включение их в договор социального найма?» Ни в коем разе. У них не возникает самостоятельного права пользования жилым помещением. И никаких прав на включение их в число членов семьи тоже нет. Но если вы хотите и дальше им сдавать жилье, вы можете его сдать не как собственник, а как наниматель. И уже не в наем, а в поднаем. Но обычно такая сдача жилья идет с согласия наймодателя (города). В таком случае должны соблюдаться нормы, потому что в социальном фонде жилые помещения предоставляются по нормам, то есть 18 квадратных метров общей площади на человека.
Иная ситуация, когда кто-то из сособственников выехал в другое жилое помещение и поставил остальных в трудное положение (если это только не краткосрочный выезд). Потому что, как уже было сказано, деприватизация может состояться, если у граждан это помещение единственное для постоянного проживания. А у такого сособственника появилось другое жилье, и он выехал для постоянного проживания. В прежней квартире осталась его доля.
СТАТЬЯ 2. Разумеется, если вы хотите передать в собственность города приватизированную квартиру, то надо обратиться в исполнительные органы власти по месту жительства с заявлением. Заявление подписывают все собственники квартиры. Пакет документов, который вы должны представить, такой же, как при приватизации жилых помещений.
Выписка из домовой книги, где перечислены все члены семьи, участвовавшие раньше в приватизации, и указано, что они живут в той же квартире, по тому же адресу, никуда не выехали. Копия финансово-лицевого счета. План квартиры, подготовленный бюро технической инвентаризации, чтобы выяснить, не проводились ли какие-нибудь самостоятельные, не согласованные со службами, отвечающими за все работы, перепланировки. Имущество, которое вы передаете городу, должно быть в состоянии, соответствующем документации.
В месячный срок со дня подачи заявления и документов исполнительные органы власти должны заключить с вами договор о передаче жилого помещения в собственность города. На основании решения исполнительного органа власти квартира включается в жилищный фонд социального использования города.
СТАТЬЯ 3. Основанием для заключения договора социального найма служит решение исполнительного органа. В нем должны быть перечислены все члены семьи нанимателя, с которым заключается договор социального найма. В договоре социального найма также должны быть указаны все члены семьи бывшего собственника приватизированной квартиры, обладавшие самостоятельным правом пользования – это условие обязательное. Те граждане, которые не были членами семьи бывшего собственника приватизированного жилого помещения, сохраняют право пользования жилым помещением.