Московские мошенники осваивают ближнее Подмосковье
Ситуация на столичном рынке недвижимости москвичам более или менее известна. А вот подмосковный регион все время как-то остается в тени. О том, что в настоящее время происходит на рынке Подмосковья, рассказывает президент Гильдии риэлторов Московской области (ГРМО) Константин Манченко.Квартирный ряд: Константин Иванович, что собой представляет объединение областных риэлторов сегодня?
Константин Манченко: В ГРМО сегодня состоит 122 агентства недвижимости и 14 предпринимателей без образования юридического лица (ПБОЮЛ). Всего 136 членов. Из них 41 – московское агентство.
К.Р.: Вас не так давно избрали президентом. Какие основные проблемы, на ваш взгляд, стоят сейчас перед гильдией?
К.М.: Проблемы? Их много. Когда я предлагаю руководителям фирм встать в наши ряды, то первое, что они у меня спрашивают, а что такое сегодня гильдия и что она дает? Подтекст прозрачен: за что будем платить вам деньги? Обычно отвечаю примерно так: когда все хорошо, то, помимо общения, гильдия, можно сказать, ничего не дает. Но если что-то случается, то тут же руководители агентств (и индивидуальные предприниматели тоже) бегут в ГРМО.
Вспомним хотя бы конфликт с подмосковной лицензионной палатой, когда там стали проводить платную переаттестацию фирм. А кто отказывался платить – у тех приостанавливали лицензию. Тогда гильдия при поддержке СМИ сумела противостоять натиску лицензионщиков, и все увидели ее силу. Или другой факт. Когда фирмы получали лицензии, то Министерство имущественных отношений просило их предоставить рекомендацию от общественной организации. Коей в тот момент для них, в первую очередь, была гильдия.
Нынче, конечно, ситуация изменилась, лицензирование отменено и «профсоюз риэлторов» как бы остался не у дел. Поэтому за последние два года произошел отток фирм. Кроме того, некоторые руководители агентств считают, что годовой взнос в 200 долларов – это деньги, выброшенные на ветер. Но те, кто так думает, глубоко ошибаются. Сегодня политика правительства направлена на усиление позиций общественных организаций. Так что роль как РГР, МАГР, так и ГРМО будет год от года возрастать. И кто этого не понимает сейчас, потом может горько пожалеть.
К.Р.: Сейчас лицензий нет. Им на смену пришла добровольная сертификация. Она платная. И опять, наверное, денежный вопрос становится камнем преткновения при получении фирмами сертификатов. Кстати, сколько фирм Подмосковья сертифицированы?
К.М.: Пока только 13 фирм получили сертификаты соответствия. Конечно, деньги играют не последнюю роль, но в основном, как мне кажется, причина пассивности – в недопонимании преимуществ сертификации. И даже скорее не фирмами, а их клиентами. К примеру, если у нас квартиру покупают москвичи, так они, как правило, сразу спрашивают о сертификате фирмы и о том, застрахована ли профессиональная деятельность. А у подмосковных жителей или у россиян из других городов менталитет иной. Они определяют качество фирмы примерно так: у вас офис красивый – вы хорошие люди. Порой даже не догадываясь о том, что многие мошенники снимают именно отличные офисы. И с клиентами очень милы и вежливы…
Сертификат же свидетельствует о том, что его обладатель проведет всю сделку в соответствии с нормами и правилами риэлторского бизнеса.
К.Р.: А правда, что из Москвы мошенники начали перебираться в Подмосковье? В столице народ стал более подкован и гораздо реже попадается на крючок аферистов.
К.М.: Да, есть такое. Свежий пример. Наша фирма расселяла трехкомнатную квартиру. Одним соседям нашли вариант, а другие заявляют, что сами нашли себе квартиру. Вроде, знакомая продает как раз то, что нужно. Хорошо. Мы поехали туда и попросили у хозяйки квартиры посмотреть документы. Кроме нее в квартире находился еще мужчина, который спал на кровати. Кто такой? Отвечает, – брат. Вы, мол, не беспокойтесь, я его к себе прописываю в комнату. Мы ей: а документ можно посмотреть? Она: да-да, давайте я вам завтра позвоню. Но назавтра звонка не последовало. Тогда звоним мы. А она опять спрашивает нас, будем брать квартиру или нет? Будем, отвечаем, но сначала посмотрим документы. И тут она нам заявляет, что ее условие – расчет до выписки. На что мы выдвигаем свое требование: вы оформляете разрешение на прописку, а мы отдаем вам половину суммы. После чего передадим документы на выписку, оставшуюся же сумму вручим уже после выписки.
Она помолчала, потом пообещала перезвонить, и после этого ее сотовый телефон замолчал. Но женщина из второй комнаты в коммуналке настаивает именно на этой квартире, она ей очень понравилась. Мы вновь поехали туда. А там тот же мужик и опять пьяный. Мы его спрашиваем: а где сестра? Он: какая сестра, никакая это не сестра. Она обещала разменять мою квартиру и дать доплату. Тут всем стало все понятно, и даже той женщине, которая так жаждала эту квартиру. Кстати, «продавщица» так и исчезла.
К.Р.: А так что могло бы произойти?
К.М.: Сделку она бы провела. Но наша женщина получила бы собственность с «третьим лицом». Этот мужичок-то так там бы и остался прописанным. А по закону он имеет право пользования и проживания в квартире до самой смерти. Человека можно выписать только в двух случаях: по собственному желанию и по свидетельству о смерти. Больше никак не выпишете, если ему регистрироваться некуда. И даже суд бы его не выписал «в никуда». Вот такая ситуация. И я не уверен, что квартиру с «братом» она все же не продала. Найдет беженцев, которых убедит, что сделка с помощью фирмы стоит очень дорого, а я вам подешевле продам, и «сплавит» то жилье.
К.Р.: Значит на дешевизну по-прежнему клюют, ничему людей жизнь не учит…
К.М.: Все равно простаки находятся. Был случай, когда одна женщина польстилась на дешевизну и купила жилье …с прописанным в нем человеком. Тем более, что сделке это не препятствует, можно ее и с «третьим лицом» совершать, если покупатель согласен на такую нагрузку. Открылась афера только тогда, когда она пошла в ЖЭК прописываться. Там ей говорят, что на прописку нужно согласие хозяина. Какого? Я – хозяйка. Вы – собственник, а он зарегистрирован и имеет право проживания…
Так что обращаться нужно в фирмы, и лучше всего, – в сертифицированные. Раз фирма, получая сертификат, берет на себя большую ответственность, то и ее сотрудники будут подходить к своей работе более ответственно. Требования же, которые предъявляются к фирме при получении сертификата, выстраданы многими годами работы на рынке. У сертифицированных фирм и договор соответствующий. А у некоторых – договоры короткие, там внесены только общие положения, а остальное все идет «по умолчанию».
К.Р.: Так и написано «по умолчанию»?
К.М.: Нет, конечно, просто не все прописано – вроде, как все само собой разумеется. А если что произойдет, то это «умолчание» может выйти боком клиенту. Себя-то фирма обезопасила, свои права прописала четко, а если возникнет проблемная ситуация, то отдуваться придется бедному клиенту.
Что такое сертификат? Это же обязательное страхование риэлторской деятельности. Если, к примеру, клиенту дали в ЖЭКе подправленный документ, то уже за это не мы несем ответственность, а страховая компания. И такие случаи бывают. Страховщики выплачивают клиенту деньги, а потом с виновной стороной разбираются через суд.
К.Р.: А почему агентство недвижимости как посредник не несет ответственности, ведь правильность оформления документов лежит на нем?
К.М.: Верно, но каких документов? Здесь нужно различать, что входит в компетенцию агента, а что – нет. У нас был случай, когда печать на документе оказалась настоящей, а подпись руководителя РЭУ – поддельной. Просто понадеялся агент на продавца, а тот принес справку, что долгов по оплате квартиры нет. Клиент идет прописываться, а ему говорят, что задолженность составляет 3 тысячи рублей. Мы поднимаем справку, едем в РЭУ. Начальник говорит: печать наша, а подпись не моя. Пришлось нам гасить задолженность. Сейчас стараемся все проверять. Но если б такую подделку осуществили работники самого РЭУ, то здесь бы в «бой» вступила страховая компания.
К.Р.: Я знаю, что в вашем городе работает немало частников. А вы с «черными» маклерами сотрудничаете?
К.М.: Сейчас многие «черные» маклеры начинают «белеть». Такие работают честно, и нам с ними сотрудничать не зазорно. Тем более, нередко именно они берутся за продажу «неликвида». В большинстве своем это нормальные, только они любят свободу.
К.Р.: Но есть и другие, с кем опасно сотрудничать даже фирмам.
К.М.: Есть, но такие и не идут в фирмы, а проводят сделки сами.
К.Р.: Вернемся к делам ГРМО. Область большая, фирм много, сертифицированных же можно перечесть по пальцам. Если клиенту нравится квартира, которую продает незнакомая фирма, он может о ней у вас навести справки, если даже она не является членом гильдии?
К.М.: Да. Понятно, что мы не можем знать все фирмы в области, но имеем, говоря официальным языком, «представителей президента ГРМО» по районам. В 34 районах их 26 человек. Когда к нам поступает заявка о надежности фирмы, то мы человека направляем к представителю президента того района, где находится данная фирма. И уже он говорит, что это за фирма, сколько лет работает на рынке, были ли у нее конфликты, судебные дела и т.д.
К.Р.: В области сейчас вовсю развернулось строительство новых домов. Множество московских фирм ринулось в ближнее Подмосковье. Говорят, главным документом, свидетельствующим о надежности фирмы, является землеотвод. Если власти фирме разрешили тут строить, то дом будет возведен. Вы с подобной формулировкой согласны?
К.М.: Не совсем. Хотя власти проверяют фирму, прежде чем дать документ на участок земли, но это не является гарантией того, что дом будет построен. Фирма может быть и вполне добропорядочной, но за неимением опыта ее сотрудники деньги могут промотать… Сейчас многие возомнили себя строителями. В нашем городе был случай, когда некая фирма получила землеотвод, построила первый этаж, а затем… выгодно его продала. Недострой купили другие, тоже хотели на этом поиметь прибыль, но им выгодно продать этот объект не удалось, и строительство дома зависло. А ведь люди в это строительство вложили деньги! И когда мне называют этот дом и просят охарактеризовать фирму, которая его возводит, то я отвечаю, что там менялось уже 3-4 инвестора. Нынешнюю фирму я не знаю, поэтому и рекомендовать ее не могу.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Константин Иванович МАНЧЕНКО родился в Астраханской области. Закончил строительный техникум в Астрахани. После срочной службы в армии поступил в Можайскую военную академию, которую окончил с отличием, но в 1991 году уволился из армии.
В риэлторский бизнес пришел в 1992 году. Начинал частным агентом, а потом вместе с друзьями организовал агентство недвижимости «ТЕРЕМОК», в котором с 1996 года является генеральным директором.
Был представителем президента ГРМО по Пушкинскому району, членом комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг ГРМО, вице-президентом ГРМО, а в ноябре 2003 года избран президентом Гильдии риэлторов Московской области.
Жена – педагог, две дочери – студентки.
Хобби – рыбалка и охота.