Россия, как всегда, избрала свой, особый, путь
По закону о приватизации, принятому в 1991 году (в дальнейшем он несколько раз редактировался, дополнялся и изменялся), «приватизация жилья – бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде». «Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, – говорится в законе, – владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству».
Иностранцы удивляются…
К началу приватизации доля государственного жилищного сектора в России составляла 67%, еще 4% жилья были собственностью кооперативов (тогдашних ЖСК) и лишь 26% жилищных единиц находились в частной собственности. Жилищная проблема стояла чрезвычайно остро. Средний уровень квартирной платы в процентном отношении к доходу граждан являлся на то время самым низким среди всех бывших социалистических стран – всего лишь 1 процент.
Государство, не имеющее возможности на тот момент поднять уровень жизни своих граждан, решило провести широкомасштабную кампанию по передаче государственного жилья в частные руки. Ожидалось, что у ставших собственниками граждан резко изменится самосознание, и они возьмут на себя заботу о своих домах и квартирах. В ходе приватизации в стране создавался жилищный рынок. Очень недолгий период приватизация была, как и везде в Европе, платной.
По словам начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы Николая Федосеева, он уже привык к реакции безграничного удивления, когда рассказывает иностранным коллегам о том, как в России проходила (и проходит) бесплатная приватизация.
И в то время, и тем более сейчас растущие как снежный ком проблемы, связанные с проведением приватизации, инициировали самые разные предложения по ограничению ее сроков или ее прекращению.
По существующему федеральному законодательству, и собственники приватизированных квартир, и наниматели городского фонда имеют одинаковые льготы, оплачивают квартиру по одинаковым расценкам (если у них это единственное жилье). Налог на собственность у нас пока так низок, что ни в коей мере не может являться сдерживающим фактором даже для малоимущего человека, решившего приватизировать квартиру, в которой он проживает по праву социального найма.
Ольга Долгушина, зам. руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, считает, что «государство породило целый класс собственников, которые не несут бремени содержания своего имущества в полной мере. Люди привыкли жить за счет города. Не нужно было создавать такой громадный класс собственников. Когда мы живем на своей даче – это, по сути, то же самое. Но мы почему-то не говорим, что садоводческое товарищество должно пропалывать нам грядки, проложить дорожки, починить крышу: мы понимаем, что это наше. С квартирами совершенно другая ситуация».
Вряд ли много найдется приватизирующих свою квартиру, кто хотя бы мельком прочитал закон о приватизации. А ведь там совершенно определенно сказано, что «собственники жилых помещений участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме». Даже если, к примеру, в государственном жилом доме приватизирована всего одна квартира, то, согласно букве закона, собственник обязан (вместе с государством) оплачивать и ремонт сломавшегося лифта, и озеленение детской площадки и т.д. и т.п. Но если этому собственнику об этом сказать, он очень сильно удивится.
Для справки: на сегодняшний день в Российской Федерации доля частных собственников жилья составляет 69 процентов. Такой же процент в США и приблизительно в полтора раза выше, чем в Германии.
Рассмотрим ситуацию: гражданин, у которого не было ни копейки денег, вдруг получает от государства в подарок квартиру, рыночная цена которой – не один десяток тысяч долларов. Многие распоряжались неожиданно свалившимся богатством банальным образом – тут же его продавали. Куда потом они девали эти деньги и где оказывались сами – вопрос особый. Бывшая социальная квартира оказывалась на вторичном рынке жилья.
На сегодняшний день в Москве почти 60% жилья находится в собственности граждан. Но никто не ответит вам на вопрос, сколько из него приватизировано. Квартира, приватизированная в 1991 году, десятки раз могла пройти различные сделки, так что сегодня, в соответствии с учетными и регистрационными данными, это – частная собственность, возникшая либо в результате сделки, либо по завещанию и т.п., но к приватизации это уже отношения не имеет.
По мнению президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, «процесс бесплатной приватизации жилья необходимо остановить, потому что иначе муниципального фонда не останется. Значит, придется строить новое социальное жилье. Хотя у нас его и так уже очень много. Надо остановиться, надо сохранить это жилье как социальное, а строить уже нормальное высококачественное жилье для рыночных отношений».
Продолжать нельзя прекратить
Несмотря на то, что было достаточно времени, чтобы наши граждане могли принять решение о приватизации жилья, только в одной Москве ежегодно приватизируется около 40 тысяч квартир, причем не только в новостройках. Пенсионеры приходят приватизировать свои квартиры сегодня, потому что раньше не было ни времени, ни особого желания это сделать. А сейчас дети (а то и внуки) выросли, надо оформлять права наследования и т.п. По оценке специалистов отделов приватизации разных округов столицы, резкое увеличение желающих стать собственниками своего жилья граждан обычно наблюдается после публикаций в прессе, в которых описываются различные сценарии ее прекращения: то Госстрой внесет в проект нового Жилищного кодекса предельную дату приватизации (либо 1 января 2004, или аналогичное число 2005 года), то Москва предложит проект закона, согласно которому вставшие в очередь на жилье граждане не смогут потом оформить его в собственность.
Пока что ни одно из этих предложений силы закона не обрело. Специалистов поражает правовая и юридическая безграмотность наших сограждан. Галина Моторыгина, начальник отдела приватизации Управления Департамента жилищной политики в ЦАО, приводит такой пример: «Люди, поддавшись общему влиянию и приватизировав в свое время крохотную комнату в коммунальной квартире, утратили свое право на приватизацию. Они не получили никаких преимуществ, но зато теперь освободившуюся рядом комнату соседа они могут только выкупить. А если бы они не были собственниками, то эту комнату они могли бы занять бесплатно (по 46 статье)».
По мнению первого заместителя руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Эдуарда Якушенко, «сегодня ситуация стабилизировалась. Сейчас нет тенденции к росту приватизации. Наоборот, в связи с массовыми переселениями наблюдается устойчивый рост деприватизации».
Исправить сделанную в свое время ошибку дает недавно принятая норма в федеральном законе, согласно которой люди получили право деприватизировать свое жилье, не прибегая к судебной процедуре. В последнее время поднаторевшие в изучении законов граждане все чаще расприватизируют свои квартиры в связи с ожидаемым переселением. Говорит Ольга Долгушина: «В законе указано, что при переселении собственнику выделяется квартира равноценная, т.е. по стоимости, а нанимателю – по норме. Если вы живете в трехкомнатной приватизированной квартире одна, то при переселении вам предоставляется равноценная. Но люди могут приватизировать однокомнатную квартиру, а потом прописать туда «аул». У нас был случай, когда в однокомнатную квартиру прописали 34 человека. Некоторые семьи принимают решение вернуть городу приватизированную площадь, надеясь на получение большего жилья при переселении. Однако мне хотелось бы предостеречь жителей Москвы от столь поспешных действий. Дело в том, что закон не дает повторного права приватизации. Это означает, что, получив новую квартиру, эти люди уже не смогут ее приватизировать. Такое право дается один раз в жизни».