Олег Толкачев: «Дом – единый организм, а не сумма частных интересов»
Около трех лет назад правительство Москвы приняло городскую программу развития жилищного самоуправления – одного из важнейших компонентов жилищно-коммунальной реформы. Товарищества собственников жилья – наиболее эффективная форма привлечения москвичей к управлению домами (хотя нельзя сбрасывать со счета и другие жилищные объединения).Однако развиваться они будут только в том случае, если им помочь – дать нежилые помещения, землю, иными словами, тот материальный рычаг, за счет которого они могли бы пополнить нищий бюджет дома.
Но передача такой собственности каждый раз сопряжена с массой проблем. Какую позицию занимает в данном вопросе Департамент имущества города Москвы? Об этом рассказывает и. о. первого заместителя мэра Москвы в правительстве Москвы (так было на момент подписания номера в печать – Ред.), руководитель Комплекса по имущественно-земельным отношениям Олег Толкачев.
«Квартирный ряд»: Олег Михайлович, разговор предстоит трудный, ибо речь идет о распределении недвижимости между городом и гражданами. Эта проблема не решена окончательно ни в одной из стран со сложившейся экономикой, что уж говорить о нас. И, тем не менее, решать ее надо. Еще в 1997 году был издан московский закон «О правах ТСЖ по управлению и использованию недвижимого фонда в кондоминиуме». Хотелось бы узнать ваше личное мнение. У одних есть нежилые помещения, у других нет. Справедливо ли первым за них воевать? Не лучше ли отдать все деньги в бюджет, а потом поровну распределить их между всеми?
Олег Толкачев: Я против уравниловки, хотя сама по себе эта идея привлекательна. Она существовала еще со времен Томмазо Кампанеллы – справедливостью называли всеобщее равенство. Но такое равенство часто оборачивается всеобщей нищетой. Современное развитие мира построено на другом принципе – каждая ячейка, частица общества должна прилагать собственные усилия, бороться за достойные условия своего проживания. Конкуренция – мощнейший двигатель прогресса. И значит, решение одно: если жители какого-либо дома захотят, чтобы он процветал, им не надо ждать милостей от бюджета. Они должны сами находить для этого резервы. Если они есть в самом доме – прекрасно: пусть пользуются! Не спорю, определенный элемент неравенства с другими домами здесь возникает. Но все дело в том, что и в тех домах, где таких помещений нет, можно решить вопрос с дополнительным финансированием, найти для этого способы.
К.Р.: Согласно упомянутому московскому закону, товариществам в приоритетном порядке и на льготных условиях нежилые помещения продаются, передаются в аренду или в управление. Но из существующих сейчас примерно тысячи товариществ этим правом – для выкупа – воспользовались порядка 30, аренды – 5-6, а в управление взяли только два. При том, что потенциально таким правом – приоритета и льгот – могут воспользоваться половина ТСЖ.
О.Т.: Помещения – это не только источник извлечения прибыли, но и бремя их содержания. Не все товарищества хотят его нести. А иногда просто неправильно понимают имущественные отношения: наши квартиры – и все остальное, что в доме, тоже наше, считают товарищества. Но когда начинаем разбираться, выясняется, что магазины, которые находятся на первом этаже, давно выкуплены в частную собственность. Отнять у новых хозяев? Это невозможно. Помещения сданы уже в аренду. Можем ли мы расторгнуть договор? Конечно, нет. Другой вопрос, что ТСЖ имеет преимущественное право на подбор арендатора (который, кстати, может стать членом товарищества), и такими правами они пользуются. Но и здесь есть ограничения. В поисках особо выгодного арендатора они могут предложить свои помещения и казино, и ночному клубу. Город им это не разрешит.
К.Р.: Но пусть помещение остается в собственности города, ТСЖ лишь будет пользоваться платежами за аренду.
О.Т.: Это и есть управление. Да, оно еще слабо развито в городе. Но объясняется это не сопротивлением имущественного департамента. Любой дом получает дотации на свое содержание, но если он получает деньги за аренду, дотаций лишается, а это половина всей квартплаты. Далеко не всех жильцов это устраивает, они бы хотели иметь и арендные платежи, и гарантированную бюджетную помощь. Но так не бывает. Смысл организации ТСЖ как раз и состоит в том, чтобы освободить бюджет от дотаций. Или – или.
Кстати, кто-то должен содержать те же нежилые помещения, и иногда за это берется город. Тогда он сам взимает деньги за аренду, но это минимальная, иногда мизерная сумма, достаточная только для компенсации амортизационных расходов. Остальным – пожалуйста – могут пользоваться товарищества. Но они и на это не идут. Находить компромиссные решения мы еще не научились.
И еще одна проблема: а так ли используются средства гражданами, которые они получают за аренду? Нередки случаи злоупотреблений. Такие факты – а их, к сожалению, немало – также мешают передать имущество жильцам.
Так что прежде, как мне кажется, надо решить задачи, связанные с успешной передачей жильцам домов, созданию там надежных, самостоятельных, хорошо работающих общественных структур, а потом уже заниматься вопросами пополнения с помощью города бюджета этих домов. В настоящее время, как мне кажется, город еще не вполне готов к созданию эффективного жилищного самоуправления.
К.Р.: Что вы имеете ввиду?
О.Т.: Прежде всего, недостаточную степень подготовки жильцов, которые решили управлять своим домом. Ведь профессиональные управляющие компании очень неохотно занимаются этим – невыгодно. А потребуй они приемлемую для себя сумму – жильцы откажутся: ведь это значительно повышает их расходы на содержание дома. Вот и предпочитают справляться сами. Но делают это, как правило, неумело. Так что, если говорить о жилищном фонде, то эффективный менеджмент со стороны общественности в настоящее время практически отсутствует.
К.Р.: Кадры решают все?
О.Т.: На мой взгляд, только те товарищества могут действовать успешно, если нанятый ими обслуживающий персонал работает параллельно с ДЕЗами. Многие виды коммунальных услуг должны быть централизованы. Это относится к диспетчерской, аварийной службе, некоторым другим работам. Но здесь ТСЖ нередко сталкиваются с дискриминацией: как только дома уходят из подчинения ДЕЗов, расценки повышаются даже не в десятки – в сотни раз.
К.Р.: Не уходим ли мы от основной темы разговора – использования товариществами городской собственности?
О.Т.: А это все взаимосвязано: ведь главная задача не просто использовать ее, а делать это с максимальной эффективностью. Вот вам еще проблема: жильцы не могут прийти к общему согласию – как потратить заработанные деньги. Недавно я разговаривал с одним председателем ТСЖ. Он жалуется: «Столько работ! Замена электрооборудования, ремонт лифтового хозяйства, замена кровли, осушение подвалов, где комары не переводятся даже зимой. Но первое, что надо сделать – определить приоритетность работ. А этого как раз и не можем сделать». И выясняется, что жители нижних этажей настаивают, что в первую очередь надо заняться подвалами, лифт им не нужен. Те, кто проживают на последних, утверждают, что главное как раз лифт и кровля. Добиться того, чтобы люди поняли: дом – это не сумма частных интересов, это единый организм, в нем взаимосвязаны все конструктивные части – такого не можем. В результате не делается ничего.
К.Р.: Психология и экономика… Интересный аспект.
О.Т.: Прибавьте к этому и социальные вопросы. Нонсенс, когда в одном доме существуют разные формы собственности. А у нас сплошь и рядом – часть квартир куплена, причем за приличные деньги, а часть предоставлена бесплатно. Понятно, что у двух групп владельцев разные интересы, согласие между ними – когда речь заходит об улучшении содержания дома – найти трудно. Как же создавать в таком доме товарищество? Понятно, что никакой эффективной отдачи от городской собственности – если речь идет о тех же нежилых помещениях – здесь не получится.
К.Р.: Перейдем к другой теме – земле. В мае этого года появился московский закон «О землепользовании и застройке в городе Москве», согласно которому домовладельцу – а это может быть и ЖСК, и ТСЖ – в общую долевую собственность отдается участок, занятый строением. Но попробуй получить его…
О.Т.: Давайте уточним формулировку: не отдается, а может быть передан. Буквально в законе сказано так: и ТСЖ, и ЖСК имеют право на него. Но никто и не ставит такое право под сомнение. Что в реальности? К нам очень редко обращаются с такой просьбой. Ведь главное не взять землю в собственность, а умело, с выгодой использовать ее. Одно дело – на окраине, в местах массовой застройки: там большие земельные участки, можно ими распорядиться. Но там немного кооперативов и товариществ. А в центре города? В том же Столешниковом переулке – к примеру – нельзя найти свободного места, чтобы поставить хотя бы одну машину. Зачем тогда земля? Чтобы только платить за нее налоги? Выгоды никакой.
Но варианты могут быть самые различные. Не секрет ведь, что некоторые «предприимчивые» люди берут землю в собственность – без всяких целей ее будущего использования, но потом под нее получают кредит в банке и …исчезают в неизвестном направлении. Зачем нужна земля? На мой взгляд, это один из основных, фундаментальных вопросов владения ею. На это должен быть очень четкий ответ – в том числе, у организации, которая распоряжается ею: Москомзема. Особенно, если учесть, что существует огромный перечень ограничений пользования землей в черте города: архитектурных, строительных, санитарных, пожарных и других. А вот задайте тот же вопрос рядовым жильцам: вы бы хотели владеть землей? Уверен, что 99 процентов из них удивятся самой его постановке. Так что разговоры о трудностях передачи земли домам в собственность – на мой взгляд, в основном, надуманные.
К.Р.: Последний вопрос: среди ТСЖ, жилищных кооперативов в Москве сложилось мнение – Департамент имущества города Москвы – против жилищного самоуправления, он всячески тормозит его. Хотелось бы, услышать ваше мнение по этому поводу.
О.Т.: Мнение, о котором вы говорите, – абсурдно. Конечно, мы понимаем, что без привлечения жильцов к управлению своими домами, просто, наконец, более активного их участия в жизни своих строений, нельзя говорить об успешном проведении реформы ЖКХ. И готовы со своей стороны всячески этому способствовать. И что касается городской собственности – мы вовсе не против передачи ее жильцам. Но только в том случае, если они докажут, что будут использовать ее более успешно, более эффективно, чем город. По-моему, это государственный подход, и от него мы не откажемся никогда.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Толкачев Олег Михайлович – коренной москвич. В 1972 году закончил МИФИ. Доктор физико-математических наук. Около 20 лет работал в Физическом институте АН СССР. Действительный член Российской инженерной академии, Российской академии естественных наук, Международной академии наук и ряда других. Профессор экономики университета Адама Смита (США). Лауреат Государственной премии 2000 года. С 1992 по 1994 год – префект Южного административного округа столицы. В настоящее время – первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса по имущественно-земельным отношениям. Увлечения: футбол, теннис, конный спорт. Круг чтения: классика, исторические романы.