23:30:44
11 апреля 2021 г.

Кто у дома в няньках?

По оценке экспертов ООН, самый большой капитал страны – не ее подземные кладовые (даже там, где они бездонны), а жилищный фонд. Потому так важно сохранять и приумножать его. Как это сделать? Госстрой России при поддержке Европейской экономической комиссии Организации Объединенных Наций провел недавно семинар на тему «Проблемы управления жилищным фондом». Среди его участников – специалисты из зарубежных стран, представители законодательной и исполнительной власти России, гости чуть ли не со всех бывших республик Союза, активисты общественного жилищного движения. Основной темой семинара стало привлечение частного бизнеса в жилищно-коммунальный сектор, и участие жителей в эксплуатации и сохранности своих жилищ.

Триллер под названием «ЖКХ»
Из всех видов кино или, во всяком случае, телевизионных сериалов, важнейшими для нас являются триллеры. Строгие знатоки поправят: боевики. Как сказать? Разве кровавое месиво вместо лица, контрольные выстрелы в голову, взмывающие в воздух горящие машины – не фильмы ужасов? Жаль только, что режиссеры вертятся вокруг одних бандитских разборок. Какие сюжеты валяются у них под ногами! Родители просыпаются и видят, что их ребенок не дышит – замерз. Или: очереди, опоясывающие несколько кварталов, – только, чтобы набрать воды и не умереть от жажды. Или: жизнь в постоянном трепете и страхе – прогнувшиеся, почерневшие от сырости потолки в любое время могут обрушиться на головы обитателей дома. Чем не триллер под названием «ЖКХ»? Его мы видим чуть ли не в каждой новостной программе.
Обо всем этом говорил руководитель Госстроя России Николай Кошман, открывая семинар. Он не оперировал душераздирающими примерами, а просто называл цифры. А дальше уж делайте выводы сами. В неблагоустроенных квартирах живет более четверти населения России. А строительство идет чрезвычайно медленными темпами: за девять месяцев этого года построено 20,3 млн. квадратных метров жилья, или 0,3 квадратных метра на одного человека.
Разрушаются и те, что есть. И в том, и в другом не только «виноват Чубайс», но и доставшееся нам наследство. ЖКХ отнесли когда-то к социальной сфере, а потому финансировали отрасль по остаточному принципу. Это привело к тому, что даже те великолепные капитальные здания, которые достались нам от царской России, пришли в совершенный упадок. Крайне изношены инженерные сети – практически они давно исчерпали свой ресурс. За последние 8-10 лет аварийность на инженерных структурах ЖКХ увеличилась примерно в 10 раз. Сокращение государственных вложений в эту сферу привело к тому, что уровень изношенности значительной части домов подошел к критической цифре: 60 процентов. Еще немного – и в них начнутся необратимые процессы, их нельзя будет ремонтировать. Только на снос. А это значит, что стране придется забыть о «социалке» – не выплачивать пенсии, не учить детишек, закрывать больницы, а только заниматься переселением людей в новые и теплые жилища. На то и другое денег не хватит.
Но в конце выступления Кошмана все же забрезжил лучик надежды. В последнее десятилетие прошлого века жилищный фонд страны каждый год старел на 5 процентов, но вот за девять месяцев нынешнего года цифра составила чуть более одного процента. Причина? Управление жилищным фондом (остающееся все же бесконечно далеким до совершенства) мало-помалу улучшается. Оптимальное управление – вот ключ к реформе ЖКХ! Этой теме и был посвящен семинар.

Тройка, семерка…
В принципе, есть три способа такого управления: муниципальный, частный и – разновидность последнего – самоуправление, когда жильцы берут сохранность и обслуживание строения в свои руки, приглашая частную компанию. Если каждому методу присвоить какую-то карточную символику, то лучше всего взять знакомый набор карт: тройка, семерка, туз. Именно так: по нарастающей. Самая маленькая карта – муниципальное обслуживание.
Понятно: муниципальные методы себя во многом исчерпали. ДЕЗы, по существу, достигли своего потолка и вряд ли поднимутся выше. Ибо затратная экономика, которая лежит в основе их работы, в принципе не может быть эффективной. Схема простая: выделяются деньги из бюджета (наши квартплаты плюс городские дотации), их надо потратить, «освоить», как раньше говорили. Тут уж не до качественной работы. На семинаре приводился пример: одной дирекции надо было срочно потратить средства, и она решила обнести столбиками какой-то озелененный участок. На это дело была списана солидная сумма. Через некоторое время столбики повалились: выяснилось, что их даже не забетонировали, а просто врыли на скорую руку. Отчет же был вполне благополучный: работы по благоустройству выполнены. На следующий год ДЕЗ получит те же деньги. Или большие. И плевать ему, что о нем скажут. Будет работать, как работал.
Вторая «карта» – частные управляющие компании. Не отдельных домов, а целых районов. Пока их считанные единицы, в том числе и в Москве. Почему? Не идет бизнес в эту сферу – невыгодно. Здесь можно было бы, конечно, возразить: а всегда ли высокие дивиденды такая уж приманка? Во всем мире стабильность прибыли ценится куда выше собственно ее величины. Но мы еще к такой философии не привыкли…
И, тем не менее, сейчас уже ясно: только приход частного бизнеса в сферу ЖКХ сможет сдвинуть эту отрасль с мертвой точки. Надо заинтересовать предпринимателей! Исключив, понятно, легкие пути: увеличение городских дотаций и перекладывание расходов на население. Что остается? Власть должна повернуться лицом к бизнесу. О чем идет речь? О приоритетном предоставлении городского заказа на реконструкцию, капитальный ремонт, а то и строительство домов – с выделением престижных участков земли. Условие одно: та же компания возьмет свои дома на обслуживание. По такому принципу – слиянию строительства и обслуживания – работают строительные фирмы во многих странах мира. Чисто технические преимущества такого подхода безусловны: кто же лучше строителей знает все «больные» места домов? Где, как не у них, найти квалифицированных специалистов? С точки зрения финансовой ситуации это тоже справедливо: строительство сейчас приносит сверхприбыли, а ЖКХ убыточно. Делиться надо.

Туз?
Но главный «козырь» – это, конечно, жильцы. Они – «туз». Самая высокая карта. Без их желания, инициативы, просто участия в жизни дома любое управление жилкомхозом – что частное, что муниципальное – обречено на неудачу.
Но этот «козырь» как раз и не «играет».
Слово «приватизация» пришло к нам вместе с бесплатно переданной нам недвижимостью. Почему бесплатной? Назывались, по крайней мере, две главные причины: с чего-то надо начинать – с тем, чтобы привить людям частнособственнический интерес (от которого нас отучали 80 лет). А с чего, как не с квартир? И вторая: дав возможность гражданам заключать сделки, мы пробудим у них вкус к предпринимательству, и, в конечном счете, сдвинем всю экономику с места.
Ни той, ни другой задачи такая приватизация не выполнила. Предпринимателями (по опросам ВЦИОМа) стала ничтожная часть населения – менее 2 процентов. Что же касается экономики – комментариев не требуется: не сдвинулась. «Мы родили класс нищих собственников», – сказала депутат МГД Галина Хованская. По Гражданскому кодексу РФ, тот должен полностью содержать свое жилище. Но только упоминание об этих «100 проц.» кидает в дрожь что нанимателей, что собственников. Получили дорогой подарок, но по-прежнему стоим с протянутой рукой.
В таких ли условиях существовать ТСЖ? Да, они создаются, но, в основном, по указанию «сверху». Для этого издается масса нормативных актов, проводятся совещания, мобилизуются префектуры и управы. Выносятся выговоры… Однако пока инициатива не будет исходить от самих жильцов, пока они сами не проникнутся тревожной мыслью, что колокол звонит и по ним – разрушается дом, обесценивается и их квартира, ничего не получится.

Много их и не будет
А не ширится «товарищеское» движение еще и потому, что люди не видят от него пользы. Незначительные льготы по налогам да еще бесплатная подготовка руководителей товариществ – так ли уж много? А минусы? ТСЖ лишаются дотации (что объяснимо, когда речь идет об элитных домах, но ведь такое бывает и в самых обычных), за ряд муниципальных услуг с них дерут, как с коммерсантов. А кроме того, одним жильцам придется теперь расплачиваться за других (неплательщиков). Последнее особенно пугает. Какой же это союз собственников? Отжившая патриархальная община, а не ТСЖ.
Правда, есть широко разрекламированные обещания: вы – товарищество, можете зарабатывать на содержание своего дома! Не верьте. Разве город поделится с гражданами землей и нежилыми помещениями? Да ни в жизнь! Он даже рекламу не разрешит жильцам повесить на стену. Для этого у него есть собственное агентство.
Тот ли был избран путь? За рубежом товарищества создаются тогда, когда дом еще в проекте. И сами его будущие владельцы определяют: вот здесь постройте нам бассейн, здесь магазин, рядом парикмахерскую… Нет, не для себя. Вернее, не только для себя. Все рассчитано: за эксплуатацию каждого объекта денежки будут идти в общую казну. И за счет их люди отремонтируют дома, у них меньше будут жилищные расходы, в общем, люди выгадают.
Для нас это пока фантастика. Кто оплатит всю инфраструктуру? Откуда взять первоначальные вложения? Ведь кредит товариществу не дадут: у него ничего нет в собственности. Она вся у домовладельцев. А с нищими банки дела не имеют.
Именно потому в Департаменте жилищной политики не питают никаких иллюзий насчет всеобщей «кондоминизации» Москвы. ТСЖ не панацея! Не про нас пока еще эта «западная штучка». В департаменте считают, что, если в городе будет хотя бы 5–7 процентов товариществ от числа всех домов (против 30–60, которые есть в разных странах), то это уже будет крупный успех.
Но пока и такая цифра представляется недостижимой.

Сначала подружимся?
А если без всякого ТСЖ, без домкомов и территориальных общин (бесправных, впрочем, как товарищества) – разве нельзя привлечь людей к общедомовым делам? Заставить любить их не только свою квартиру, но и дом в целом? Можно, но при одном условии: если власти будут работать в одной связке с общественностью. Больше будут ей доверять. Ведь, по сути, то, что за каждое нежилое помещение надо выдержать смертельный бой (который заведомо будет проигран) – это как раз и есть фактор недоверия к людям. А вдруг они хуже управятся с недвижимостью, чем это сделает город? Вдруг не так и не на то потратят деньги? И потому средства за аренду или продажу этих помещений идут раньше в бюджет, а потом уже выделяются по крохам домам – на их текущие расходы. Распределительный принцип – знакомая картина. Никуда мы от него не ушли.
И вот опыт Казахстана. Нет, не о земле и не о квадратных метрах пойдет речь. Речь о доверии к жильцам как таковом. Пусть в мелочах, но и это важно. Ведь если есть такое доверие, если власти открыто идут навстречу людям, можно реализовать самые серьезные гражданские инициативы. Там, в Казахстане, кстати, и товариществ больше.
А с чего начали? С экономии тепла. На всех домах поставили счетчики. Причем, на самом видном месте, чтобы каждый жилец мог посмотреть, какой температуры теплоноситель поступает в жилище. На улице – минус 20, значит, вода должна иметь температуру плюс 65. Цифры условные, но важно, что все знают, какие они. Таблица висит в каждом подъезде. И если норматив не соблюдается, если на градуснике – 45, почти на треть меньше, тогда каждый жилец вправе без всякого согласования и разрешения на соответствующую сумму снизить свои расходы на тепло. Единственно, что надо ему сделать, позвонить старшему по дому (там они есть тоже) и поставить его об этом в известность.
А ведь такое могло быть и у нас! И даже вроде бы разрешено законом «О защите прав потребителя»: за неполученную услугу человек не обязан платить. Но попробуйте к нему прибегнуть! Чтобы доказать очевидное (холодные батареи), надо вызвать комиссию из Мосгортепла, ДЕЗа, районной управы. И вот когда они соберутся, когда подтвердят, составят и подпишут акт…
Легче заплатить.

«Нянька» для дома
Не товарищество, не ДЕЗ – что же тогда? Кто будет хозяином в доме? Кто позаботится о нем? Домоуправов нет – ликвидировали как класс. С возникновением дирекций появились, правда, техники-смотрители. Хорошее название. Но только оно, название, и осталось. Сейчас не только техники ничего не смотрят, но и самих техников не видно.
Понятно: дому нужен хозяин. Не вздрагивайте… Все мы относимся к этому понятию как к пустому и надоевшему клише. Нужен, нужен…Сами знаем, что нужен, да где его взять? Но, оказывается, хозяин дома – это вполне реальная и весьма уважаемая фигура в жилищно-коммунальном процессе! Более того, официальная должность. Правда, не в Москве, а в далеком Ангарске.
В городе – четыре частные управляющие компании, которые взяли на баланс все жилые строения города. И вот на каждое из них (либо на два-три – в зависимости от количества квартир) приглашается управленец. Из числа работников фирмы. Это и есть хозяин дома. Еще раз подчеркну: не фиктивный, риторический, а очень даже реальный и действенный. Непременное условие: он должен жить в одном из них. Объяснять ли, почему? Ведь когда-то и в Москве, правда, не домоуправы, а всего лишь дворники жили в тех же домах, которые убирали (были специальные «дворницкие» квартиры). И очень хорошо работали.
Хозяин дома – он, по сути, предприниматель. Это он набирает рабочих (между прочим, по конкурсу!), он оценивает их труд. Кстати, слесари и электрики приглашаются тоже, в основном, из числа своих жителей. Удобно! Всегда можно вызвать – даже в неурочное время. А что работают хорошо – ясно. Как иначе посмотришь соседу в глаза? При этом профессии часто совмещают.
«Хозяин» нанимает частную фирму для охраны домовой территории (недорого: в Ангарске каждая квартира платит за это три руб. в месяц). Организует капитальный ремонт домов (фирма, в которой он работает, может брать кредит). Собственная же его зарплата зависит от собираемости квартплат жильцов – 5 процентов от общей суммы. Он также получает премию за экономию домом воды, электроэнергии, тепла (инициируя, скажем, установку стеклопакетов).
Сейчас такие «хозяева» есть уже в ряде городов Иркутской области: Шелехове, Саянске, Усть-Куте.
…Мы когда-то пошли по конвейерному пути. Все хотели перевести на индустриальные рельсы. «Специализация и централизация» – эти слова стали священными коровами эпохи развитого социализма. Мы строили заводы-гиганты. А тем временем самые знаменитые и авторитетные компании мира переводили сборку сложных электронных приборов в какую-нибудь тайваньскую или африканскую деревеньку. Дешевле – да. Но и качественнее.
«Индустриальная» система была перенесена на обслуживание домов. Что такое ДЕЗ с его ремонтными конторами, как не гигантский конвейер? У него же на балансе целый район. Качество при этом не было приоритетной категорией. Да и можно разве усмотреть за каждым строением?
У каждого дома – своя индивидуальность. Свои «капризы». А потому для каждого нужна своя «нянька». Им и был когда-то управдом. Надо вернуться к этой практике. Надо, чтобы каждым конкретным домом занимался конкретный человек. Будет ли это работник муниципальной организации (пока жилкомхозом не заинтересуется бизнес), осмелится ли взяться за это предприниматель, займется ли кто-то из жильцов – не суть важно. Главное – чтобы это был ответственный и заинтересованный человек. По такому пути идет весь мир. В Германии за каждым домом закреплен свой «мастерхауз». Такая практика есть и в других странах. Зачем нам искать «свой путь»? Тем более, что и искать не надо. Надо просто вернуться к собственному, старому и проверенному опыту.
А товарищества – что? Может, они в этом случае не будут нужны. Во всяком случае, пока. О крышах путь думают специалисты. У жильцов, в конце концов, есть и другие заботы.

Исаак Глан

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация