Кто у дома в няньках?
По оценке экспертов ООН, самый большой капитал страны – не ее подземные кладовые (даже там, где они бездонны), а жилищный фонд. Потому так важно сохранять и приумножать его. Как это сделать? Госстрой России при поддержке Европейской экономической комиссии Организации Объединенных Наций провел недавно семинар на тему «Проблемы управления жилищным фондом». Среди его участников – специалисты из зарубежных стран, представители законодательной и исполнительной власти России, гости чуть ли не со всех бывших республик Союза, активисты общественного жилищного движения. Основной темой семинара стало привлечение частного бизнеса в жилищно-коммунальный сектор, и участие жителей в эксплуатации и сохранности своих жилищ.
Триллер под названием «ЖКХ»
Из всех видов кино или, во всяком случае, телевизионных сериалов, важнейшими для нас являются триллеры. Строгие знатоки поправят: боевики. Как сказать? Разве кровавое месиво вместо лица, контрольные выстрелы в голову, взмывающие в воздух горящие машины – не фильмы ужасов? Жаль только, что режиссеры вертятся вокруг одних бандитских разборок. Какие сюжеты валяются у них под ногами! Родители просыпаются и видят, что их ребенок не дышит – замерз. Или: очереди, опоясывающие несколько кварталов, – только, чтобы набрать воды и не умереть от жажды. Или: жизнь в постоянном трепете и страхе – прогнувшиеся, почерневшие от сырости потолки в любое время могут обрушиться на головы обитателей дома. Чем не триллер под названием «ЖКХ»? Его мы видим чуть ли не в каждой новостной программе.
Обо всем этом говорил руководитель Госстроя России Николай Кошман, открывая семинар. Он не оперировал душераздирающими примерами, а просто называл цифры. А дальше уж делайте выводы сами. В неблагоустроенных квартирах живет более четверти населения России. А строительство идет чрезвычайно медленными темпами: за девять месяцев этого года построено 20,3 млн. квадратных метров жилья, или 0,3 квадратных метра на одного человека.
Разрушаются и те, что есть. И в том, и в другом не только «виноват Чубайс», но и доставшееся нам наследство. ЖКХ отнесли когда-то к социальной сфере, а потому финансировали отрасль по остаточному принципу. Это привело к тому, что даже те великолепные капитальные здания, которые достались нам от царской России, пришли в совершенный упадок. Крайне изношены инженерные сети – практически они давно исчерпали свой ресурс. За последние 8-10 лет аварийность на инженерных структурах ЖКХ увеличилась примерно в 10 раз. Сокращение государственных вложений в эту сферу привело к тому, что уровень изношенности значительной части домов подошел к критической цифре: 60 процентов. Еще немного – и в них начнутся необратимые процессы, их нельзя будет ремонтировать. Только на снос. А это значит, что стране придется забыть о «социалке» – не выплачивать пенсии, не учить детишек, закрывать больницы, а только заниматься переселением людей в новые и теплые жилища. На то и другое денег не хватит.
Но в конце выступления Кошмана все же забрезжил лучик надежды. В последнее десятилетие прошлого века жилищный фонд страны каждый год старел на 5 процентов, но вот за девять месяцев нынешнего года цифра составила чуть более одного процента. Причина? Управление жилищным фондом (остающееся все же бесконечно далеким до совершенства) мало-помалу улучшается. Оптимальное управление – вот ключ к реформе ЖКХ! Этой теме и был посвящен семинар.
Тройка, семерка…
В принципе, есть три способа такого управления: муниципальный, частный и – разновидность последнего – самоуправление, когда жильцы берут сохранность и обслуживание строения в свои руки, приглашая частную компанию. Если каждому методу присвоить какую-то карточную символику, то лучше всего взять знакомый набор карт: тройка, семерка, туз. Именно так: по нарастающей. Самая маленькая карта – муниципальное обслуживание.
Понятно: муниципальные методы себя во многом исчерпали. ДЕЗы, по существу, достигли своего потолка и вряд ли поднимутся выше. Ибо затратная экономика, которая лежит в основе их работы, в принципе не может быть эффективной. Схема простая: выделяются деньги из бюджета (наши квартплаты плюс городские дотации), их надо потратить, «освоить», как раньше говорили. Тут уж не до качественной работы. На семинаре приводился пример: одной дирекции надо было срочно потратить средства, и она решила обнести столбиками какой-то озелененный участок. На это дело была списана солидная сумма. Через некоторое время столбики повалились: выяснилось, что их даже не забетонировали, а просто врыли на скорую руку. Отчет же был вполне благополучный: работы по благоустройству выполнены. На следующий год ДЕЗ получит те же деньги. Или большие. И плевать ему, что о нем скажут. Будет работать, как работал.
Вторая «карта» – частные управляющие компании. Не отдельных домов, а целых районов. Пока их считанные единицы, в том числе и в Москве. Почему? Не идет бизнес в эту сферу – невыгодно. Здесь можно было бы, конечно, возразить: а всегда ли высокие дивиденды такая уж приманка? Во всем мире стабильность прибыли ценится куда выше собственно ее величины. Но мы еще к такой философии не привыкли…
И, тем не менее, сейчас уже ясно: только приход частного бизнеса в сферу ЖКХ сможет сдвинуть эту отрасль с мертвой точки. Надо заинтересовать предпринимателей! Исключив, понятно, легкие пути: увеличение городских дотаций и перекладывание расходов на население. Что остается? Власть должна повернуться лицом к бизнесу. О чем идет речь? О приоритетном предоставлении городского заказа на реконструкцию, капитальный ремонт, а то и строительство домов – с выделением престижных участков земли. Условие одно: та же компания возьмет свои дома на обслуживание. По такому принципу – слиянию строительства и обслуживания – работают строительные фирмы во многих странах мира. Чисто технические преимущества такого подхода безусловны: кто же лучше строителей знает все «больные» места домов? Где, как не у них, найти квалифицированных специалистов? С точки зрения финансовой ситуации это тоже справедливо: строительство сейчас приносит сверхприбыли, а ЖКХ убыточно. Делиться надо.
Туз?
Но главный «козырь» – это, конечно, жильцы. Они – «туз». Самая высокая карта. Без их желания, инициативы, просто участия в жизни дома любое управление жилкомхозом – что частное, что муниципальное – обречено на неудачу.
Но этот «козырь» как раз и не «играет».
Слово «приватизация» пришло к нам вместе с бесплатно переданной нам недвижимостью. Почему бесплатной? Назывались, по крайней мере, две главные причины: с чего-то надо начинать – с тем, чтобы привить людям частнособственнический интерес (от которого нас отучали 80 лет). А с чего, как не с квартир? И вторая: дав возможность гражданам заключать сделки, мы пробудим у них вкус к предпринимательству, и, в конечном счете, сдвинем всю экономику с места.
Ни той, ни другой задачи такая приватизация не выполнила. Предпринимателями (по опросам ВЦИОМа) стала ничтожная часть населения – менее 2 процентов. Что же касается экономики – комментариев не требуется: не сдвинулась. «Мы родили класс нищих собственников», – сказала депутат МГД Галина Хованская. По Гражданскому кодексу РФ, тот должен полностью содержать свое жилище. Но только упоминание об этих «100 проц.» кидает в дрожь что нанимателей, что собственников. Получили дорогой подарок, но по-прежнему стоим с протянутой рукой.
В таких ли условиях существовать ТСЖ? Да, они создаются, но, в основном, по указанию «сверху». Для этого издается масса нормативных актов, проводятся совещания, мобилизуются префектуры и управы. Выносятся выговоры… Однако пока инициатива не будет исходить от самих жильцов, пока они сами не проникнутся тревожной мыслью, что колокол звонит и по ним – разрушается дом, обесценивается и их квартира, ничего не получится.
Много их и не будет
А не ширится «товарищеское» движение еще и потому, что люди не видят от него пользы. Незначительные льготы по налогам да еще бесплатная подготовка руководителей товариществ – так ли уж много? А минусы? ТСЖ лишаются дотации (что объяснимо, когда речь идет об элитных домах, но ведь такое бывает и в самых обычных), за ряд муниципальных услуг с них дерут, как с коммерсантов. А кроме того, одним жильцам придется теперь расплачиваться за других (неплательщиков). Последнее особенно пугает. Какой же это союз собственников? Отжившая патриархальная община, а не ТСЖ.
Правда, есть широко разрекламированные обещания: вы – товарищество, можете зарабатывать на содержание своего дома! Не верьте. Разве город поделится с гражданами землей и нежилыми помещениями? Да ни в жизнь! Он даже рекламу не разрешит жильцам повесить на стену. Для этого у него есть собственное агентство.
Тот ли был избран путь? За рубежом товарищества создаются тогда, когда дом еще в проекте. И сами его будущие владельцы определяют: вот здесь постройте нам бассейн, здесь магазин, рядом парикмахерскую… Нет, не для себя. Вернее, не только для себя. Все рассчитано: за эксплуатацию каждого объекта денежки будут идти в общую казну. И за счет их люди отремонтируют дома, у них меньше будут жилищные расходы, в общем, люди выгадают.
Для нас это пока фантастика. Кто оплатит всю инфраструктуру? Откуда взять первоначальные вложения? Ведь кредит товариществу не дадут: у него ничего нет в собственности. Она вся у домовладельцев. А с нищими банки дела не имеют.
Именно потому в Департаменте жилищной политики не питают никаких иллюзий насчет всеобщей «кондоминизации» Москвы. ТСЖ не панацея! Не про нас пока еще эта «западная штучка». В департаменте считают, что, если в городе будет хотя бы 5–7 процентов товариществ от числа всех домов (против 30–60, которые есть в разных странах), то это уже будет крупный успех.
Но пока и такая цифра представляется недостижимой.
Сначала подружимся?
А если без всякого ТСЖ, без домкомов и территориальных общин (бесправных, впрочем, как товарищества) – разве нельзя привлечь людей к общедомовым делам? Заставить любить их не только свою квартиру, но и дом в целом? Можно, но при одном условии: если власти будут работать в одной связке с общественностью. Больше будут ей доверять. Ведь, по сути, то, что за каждое нежилое помещение надо выдержать смертельный бой (который заведомо будет проигран) – это как раз и есть фактор недоверия к людям. А вдруг они хуже управятся с недвижимостью, чем это сделает город? Вдруг не так и не на то потратят деньги? И потому средства за аренду или продажу этих помещений идут раньше в бюджет, а потом уже выделяются по крохам домам – на их текущие расходы. Распределительный принцип – знакомая картина. Никуда мы от него не ушли.
И вот опыт Казахстана. Нет, не о земле и не о квадратных метрах пойдет речь. Речь о доверии к жильцам как таковом. Пусть в мелочах, но и это важно. Ведь если есть такое доверие, если власти открыто идут навстречу людям, можно реализовать самые серьезные гражданские инициативы. Там, в Казахстане, кстати, и товариществ больше.
А с чего начали? С экономии тепла. На всех домах поставили счетчики. Причем, на самом видном месте, чтобы каждый жилец мог посмотреть, какой температуры теплоноситель поступает в жилище. На улице – минус 20, значит, вода должна иметь температуру плюс 65. Цифры условные, но важно, что все знают, какие они. Таблица висит в каждом подъезде. И если норматив не соблюдается, если на градуснике – 45, почти на треть меньше, тогда каждый жилец вправе без всякого согласования и разрешения на соответствующую сумму снизить свои расходы на тепло. Единственно, что надо ему сделать, позвонить старшему по дому (там они есть тоже) и поставить его об этом в известность.
А ведь такое могло быть и у нас! И даже вроде бы разрешено законом «О защите прав потребителя»: за неполученную услугу человек не обязан платить. Но попробуйте к нему прибегнуть! Чтобы доказать очевидное (холодные батареи), надо вызвать комиссию из Мосгортепла, ДЕЗа, районной управы. И вот когда они соберутся, когда подтвердят, составят и подпишут акт…
Легче заплатить.
«Нянька» для дома
Не товарищество, не ДЕЗ – что же тогда? Кто будет хозяином в доме? Кто позаботится о нем? Домоуправов нет – ликвидировали как класс. С возникновением дирекций появились, правда, техники-смотрители. Хорошее название. Но только оно, название, и осталось. Сейчас не только техники ничего не смотрят, но и самих техников не видно.
Понятно: дому нужен хозяин. Не вздрагивайте… Все мы относимся к этому понятию как к пустому и надоевшему клише. Нужен, нужен…Сами знаем, что нужен, да где его взять? Но, оказывается, хозяин дома – это вполне реальная и весьма уважаемая фигура в жилищно-коммунальном процессе! Более того, официальная должность. Правда, не в Москве, а в далеком Ангарске.
В городе – четыре частные управляющие компании, которые взяли на баланс все жилые строения города. И вот на каждое из них (либо на два-три – в зависимости от количества квартир) приглашается управленец. Из числа работников фирмы. Это и есть хозяин дома. Еще раз подчеркну: не фиктивный, риторический, а очень даже реальный и действенный. Непременное условие: он должен жить в одном из них. Объяснять ли, почему? Ведь когда-то и в Москве, правда, не домоуправы, а всего лишь дворники жили в тех же домах, которые убирали (были специальные «дворницкие» квартиры). И очень хорошо работали.
Хозяин дома – он, по сути, предприниматель. Это он набирает рабочих (между прочим, по конкурсу!), он оценивает их труд. Кстати, слесари и электрики приглашаются тоже, в основном, из числа своих жителей. Удобно! Всегда можно вызвать – даже в неурочное время. А что работают хорошо – ясно. Как иначе посмотришь соседу в глаза? При этом профессии часто совмещают.
«Хозяин» нанимает частную фирму для охраны домовой территории (недорого: в Ангарске каждая квартира платит за это три руб. в месяц). Организует капитальный ремонт домов (фирма, в которой он работает, может брать кредит). Собственная же его зарплата зависит от собираемости квартплат жильцов – 5 процентов от общей суммы. Он также получает премию за экономию домом воды, электроэнергии, тепла (инициируя, скажем, установку стеклопакетов).
Сейчас такие «хозяева» есть уже в ряде городов Иркутской области: Шелехове, Саянске, Усть-Куте.
…Мы когда-то пошли по конвейерному пути. Все хотели перевести на индустриальные рельсы. «Специализация и централизация» – эти слова стали священными коровами эпохи развитого социализма. Мы строили заводы-гиганты. А тем временем самые знаменитые и авторитетные компании мира переводили сборку сложных электронных приборов в какую-нибудь тайваньскую или африканскую деревеньку. Дешевле – да. Но и качественнее.
«Индустриальная» система была перенесена на обслуживание домов. Что такое ДЕЗ с его ремонтными конторами, как не гигантский конвейер? У него же на балансе целый район. Качество при этом не было приоритетной категорией. Да и можно разве усмотреть за каждым строением?
У каждого дома – своя индивидуальность. Свои «капризы». А потому для каждого нужна своя «нянька». Им и был когда-то управдом. Надо вернуться к этой практике. Надо, чтобы каждым конкретным домом занимался конкретный человек. Будет ли это работник муниципальной организации (пока жилкомхозом не заинтересуется бизнес), осмелится ли взяться за это предприниматель, займется ли кто-то из жильцов – не суть важно. Главное – чтобы это был ответственный и заинтересованный человек. По такому пути идет весь мир. В Германии за каждым домом закреплен свой «мастерхауз». Такая практика есть и в других странах. Зачем нам искать «свой путь»? Тем более, что и искать не надо. Надо просто вернуться к собственному, старому и проверенному опыту.
А товарищества – что? Может, они в этом случае не будут нужны. Во всяком случае, пока. О крышах путь думают специалисты. У жильцов, в конце концов, есть и другие заботы.