С недобором – перебор
Мы попросили прокомментировать ситуацию заместителя руководителя одной из московских коммерческих управляющих организаций Ольгу Горскую, по мнению которой в данном случае нарушаются требования жилищного и гражданского законодательства, при этом снижаются эффективность содержания и эксплуатации общего имущества многоквартирных домов.
– Попробуем разобраться в вопросе, что такое субсидия управляющей организации на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Исходя из требований Жилищного кодекса, все собственники помещений в доме обязаны участвовать в содержании общего имущества МКД, оплачивая это содержание по единой цене пропорционально размеру общей площади принадлежащих им помещений.
Если кто-то из собственников помещений, к примеру, наймодатель – город установил для нанимателя размер вносимой им платы за помещение меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшуюся часть платы вносит сам наймодатель этого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Второй принципиальный вопрос: кто устанавливает цену для собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества? По Жилищному кодексу – сами собственники. Но с момента введения ЖК в действие в 2005 году никто из собственников помещений (за редким исключением) не принимал на общем собрании решений об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, свалив свою обязанность на правительство Москвы. В свою очередь правительство Москвы пошло нестандартным путем. Утверждая ежегодно размер платы (цену) за содержание и ремонт общего имущества МКД, оно применило льготные цены для определенных категорий жителей – нанимателей жилья по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и собственников помещений, имеющих единственное жилье и зарегистрированных в нем. Но при этом столичное правительство обязалось компенсировать управляющим компаниям недоплату части жителей из-за применения льготного размера платежа – то есть погасить убытки, образующиеся в результате применения льгот.
Департамент ЖКХиБ, отменив обязанность компенсировать недоплату отдельных жителей, тем самым обостряет проблему разделения жителей дома на богатых, обязанных платить по полной ставке, и бедных, оплачивающих содержание по льготной ставке. Собственник помещения, заплативший по полной ставке, имеет право потребовать от управляющей компании выполнения работ на полную цену. А как управляющая компания сможет выполнить эти работы, если в среднем платежи от жителей будут меньше полной цены? Жилищное законодательство не предусматривает выполнение работ без соответствующей оплаты.
Недоборы с жителей скажутся и на обеспечении безопасности проживания. Содержание и эксплуатация дома состоит не только из тех видов работ, которые приведены в разъяснениях. Старые дома требуют не только покраски подъездов, но и замены инженерных сетей, которые частично можно менять при текущем ежегодном ремонте. Но если денег не будет, то и работ не будет.
Тем более вопрос о переброске сэкономленных бюджетных денег на жителях конкретного дома на капитальный ремонт в других домах – очень щекотливый. Даже на уровне Госдумы сегодня резонно опасаются принимать такие решения в качестве закона.