Московская жилищная газета

ЖКХ

Опубликовано на сайте: 23 августа 2012 г. 12:00
Публикация в газете: №31 (903) от 23 августа 2012 г.

От трех до шести

От трех до шести

Такой предполагается ежемесячная плата за капремонт. В рублях, разумеется, за каждый квадратный метр общей площади.

Закон о капремонте, принятый Госдумой в первом чтении – один из самых важных и ожидаемых в сфере ЖКХ. Но поправки к нему были столь серьезны, что рассмотрение его отложили до осени. Тогда же он должен быть и принят. Так чем же были недовольны оппозиционные депутаты и многие эксперты? Что ждет население с принятием нового нормативного акта?

Не выполнили обещание

Вопросов накопилось много. И все они вытекают из необходимости софинансирования жильцами капитального ремонта. В какой форме собирать деньги с жильцов и сколько? Как контролировать, уберечь от инфляции?

Возникли вопросы не случайно. В 1991 году, когда был принят «Закон о приватизации жилья», людям обещали: берите жилье бесплатно! Зато в таком виде, как есть. Что же касается капитального ремонта – государство обещает провести его своими силами. Жильцам это ничего не будет стоить.

Но ремонт все откладывался и откладывался (а дома старели и старели). Бюджет не потянул. Чтобы как-то оправдать несостоятельность своего обещания, юристы придумали десятки объяснений. Да, 16 ст. Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» 1991 года говорит, что бывший наймодатель отвечает за ремонт дома. Но кто им был? В большинстве случаев – муниципалитеты страны – образования районного уровня, которые в настоящее время к жилым домам уже не имеют отношения. С другой стороны, могут ли муниципалитеты отвечать за ремонт? У них не было и нет для этого достаточных финансовых возможностей. Почти все они сегодня дотационные, депрессивные.

Были и другие уловки. В 2010 году Конституционный суд РФ дал разъяснение по толкованию ответственности бывшего наймодателя за ремонт: она возникает лишь тогда, когда на момент приватизации дом уже требовал капитального ремонта, а владельцы помещений приняли на этот счет решение. А если, к примеру, в начале 90-х это было относительно новое строение – скажем, построенное 10 и даже 20 лет назад и еще не нуждающееся в ремонте? Тогда никаких обязательств по отношению к такому дому быть не может.

Делалась оговорка: город при наличии возможностей может оказывать адресную помощь, перечисляя субсидии собственникам. У Москвы такие возможности были – но помогла ли столица кому-то? Единичные случаи.

Для ремонтных целей была создана госкорпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ». Но с 1 января 2012 года она прекратила свое существование. Стала заниматься только переселением из аварийных домов. Но надо сказать, что Москва и до этого не прибегала к ее помощи – решила ремонтировать за счет собственных средств. Длилось это недолго. Уже в 2008 году стало ясно: без участия собственников не обойтись. И тогда без всяких экивоков прибегли к нормам ЖК РФ: ответственность за содержание дома должен нести его собственник, а это либо владелец квартиры, либо город. Норма софинансирования «не менее 5%» на деле скоро превратилась и в 10%, и даже 15%. Кто больше даст, тот и попадет в заветный список.

Пиррова победа?

Основной вопрос – и основное противоречие, которое раскололо депутатов – где аккумулировать эти деньги? В общем (региональном или муниципальном) фонде или на счету каждого отдельного дома?

Надо сказать, что этот вопрос возник еще в прошлом году – при обсуждении поправок в ЖК РФ. Уходящая госкорпорация – вместе с депутатами «Единой России» – предложила единственный вариант: дать субъектам РФ право создавать т. н. региональную систему финансирования капремонта домов. Что это будет за система, тогда еще было не совсем ясно. Но главный ее компонент был указан: устанавливается обязательная плата за проведение такого ремонта для всех собственников и во всех домах – в том числе новых. Управляющие организации, а также ТСЖ и ЖСК (имеющие собственные счета), будут обязаны вносить деньги в созданный регионом некий накопитель. Эта некоммерческая организация и будет перераспределять собранные всем миром средства.

Но что это значит? Собственники какого-то дома собрали определенную сумму, перевели ее в накопительный фонд, и… попрощались с ними? Это что же? Один дом собрал деньги (понятно – на собственные нужды), но распоряжаться ими не может? Всегда найдутся более неотложные работы, и средства передадут другому дому? Да и как будет работать сам фонд, сохранит ли средства? Тоже непонятно, никаких гарантий нет. По сути, это была разновидность финансовой пирамиды.

Тогда от этих поправок в ЖК РФ удалось уйти. Но уже летом этого года – при обсуждении законопроекта о капремонте – они возникли вновь. Поддержанные партией власти, они были приняты Госдумой в первом чтении. Не помогли никакие протесты.

И вот настал «момент истины» – из двух вариантов предложено было выбирать один, и именно он должен был войти в будущий Закон о капремонте. Казалось бы, победил чиновничий вариант – в первом чтении законопроект принят. Но оппозиционные партии не оставили борьбу, не отступились. Второе и третье чтение (а закон вот-вот должны были принять) так и не состоялось. Высшие исполнительные власти удалось убедить: такой закон появиться не может.

И тогда началась бешеная его доработка. Пока найдено компромиссное решение: остаются оба варианта. Пускай сам дом решит, какой из них его больше устраивает. Конечно же, предвидели трудности. Иметь собственные, самостоятельно накопленные деньги, самим же ими и распоряжаться – это, конечно, хорошо. Но где права, там и обязанности. Надо максимально сохранить деньги от инфляции: вложить ли их в ценные бумаги, найти ли выгодный банк, застраховать? Это по силам только специалистам. Но в каждом ли доме среди жильцов они есть? В этом случае не лучше ли довериться государству? В общем, слово за собственниками. Как решат, так и будет.

Здесь нельзя не сделать одно замечание. Да, включение в законопроект двух вариантов – уступка оппозиционным партиям. То, что жильцам дали право выбора – прогресс. Но что получится на самом деле? Шанс распоряжаться собственными средствами домам оставлен, но воспользуются ли они им? Куда легче по-прежнему ругать чиновников, винить их во всех грехах, но при этом ничего не делать. Такое опасение есть, а если еще учесть, что какие-то шансы самоуправления жильцы все же получили (тот же Закон о создании товариществ), но воспользовалось ими весьма малое число москвичей, можно предположить: это опасение небезосновательно. Так что пока рано праздновать победу оппозиции.

Контроль и защита

Контроль за сохранностью средств. К сожалению, этот вопрос до сих пор остается не проработанным, не определена и ответственность за нецелевой расход средств. Сам ли дом будет их контролировать? Государственные ли органы? Возможно, неясность связана с тем, что нет четких границ в определении целей самого фонда, его назначения, порядка расходования. Капремонт – да. А реконструкция? Пристройки? Неожиданная авария? Размытость границ, определяющих принципы и основу хозяйственной деятельности фонда, еще один недостаток законопроекта.

Рассматривался, кстати, и такой вариант: дом не ремонтировать (капитально), а снести, как это делается в Китае. А на собранные (и, понятно, добавленные) средства построить новый. Здесь напомним: сама эта идея родилась еще в бывшем Союзе. Тогда кооперативы тоже собирали деньги на капремонт (назывались они «амортизационные отчисления»). Но они, как известно, благополучно «сгорели». Так вот, к 1991 году без особого напряга средств было собрано в 20 (!) раз больше, чем нужно. Плохо посчитали? Да нет. Истинной целью сбора денег на «амортизацию» были как раз новые дома. Считалось: дом должен простоять 70 лет, а потом люди переселятся в новый. Планам этим, как сказано, осуществиться было не дано.

Но вернемся к законопроекту. И отметим все же главное в нем: государство ни в коем случае не перекладывает заботы по капремонту на плечи граждан. Оно по-прежнему ответственно за сохранность нашего жилого фонда. Обязательств с себя не снимает. Какую сумму должны будут платить сами жильцы? Не очень большую. По подсчетам экономистов – от 3 до 6 рублей ежемесячно за квадратный метр общей площади. Более конкретную цифру должен определить сам регион. Вопрос этот скорее даже не экономический, а политический. Посмотрим, что будет в окончательном варианте.

Понятно, что есть граждане, для которых и уже названная сумма окажется неподъемной. Как их защитить? Это тоже один из нерешенных вопросов законопроекта. Здесь нелишне будет привести такую справку: в целом по России семья получает жилищную субсидию, если плата за ЖКХ превышает 22% ее совместного дохода. Плата за капитальный ремонт должна войти в расчет жилищных субсидий, и не будет значительно повышать его планку.

Кроме того, предполагается, что принятый Закон о капремонте стимулирует процессы деприватизации жилья. Ведь в этом случае за все работы будет платить город. Тот процент собственников жилья, который сейчас возник в России – явление ненормальное. Замечено: чем больше в стране собственников – тем она беднее. К этому ли мы стремимся?

Кредит под честное слово

И еще кредит – без него не обойдешься. Ведь ни отложенных жильцами средств, ни государственных субсидий на капремонт не хватит. Но, к сожалению, в законопроекте, подготовленном ко второму чтению, об этом ни слова. Нет третьего важнейшего участника (два первых – это собственники и госорганы) – финансовых организаций. От них и должна последовать помощь. Но на каких условиях? Под какое обеспечение? Молчит документ. И это тоже большой его изъян. Финансовые кредитные вопросы еще предстоит обсудить. Мы лишь можем высказать предложения, внесенные рядом экспертов, и в частности, ведущим юрисконсультом направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрием Гордеевым.

По его мнению, в городе (регионе) должно быть создано гарантийное агентство, которое будет ручаться за ТСЖ, ЖСК, управляющие организации. Приоритет – хорошая репутация. Если, к примеру, 95% собственников в течение нескольких лет своевременно и полностью вносят плату за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги, если налажена система эффективной борьбы с должниками, сам дом содержится в хорошем состоянии, то получателю кредита можно доверять. Репутация, а вернее – эффективность хозяйствования – это не только оценочная, нравственная категория, но и экономическая, материальная. Так принято в мире бизнеса. В этом случае, получив поручительство, банк может дать кредит с длительным сроком погашения: 10 – 15 – 20 лет. Кстати, сами добросовестные собственники, когда увидят, что ремонт выполнен, что никто не «увел» их средства, убедятся, что в результате снизился даже размер платы (повысилась, скажем, энергоэффективность здания, меньше стали потреблять тепла), охотно оплатят его.

Выгоден ли будет кредит? Не отпугнут ли проценты? Вот здесь государство и может оказать помощь. Оно вполне в состоянии финансировать определенную долю процентной ставки, чтобы облегчить неподъемную ношу кредита, снизив вдвое ставку (например, до 6-7% годовых). Кстати, региональные власти могут еще и поощрить добросовестных собственников, выделив им определенные гранты на капремонт, но – будем реалистами – не выше 30% его стоимости, и не всем, а опять-таки тем, кто выполняет определенные повышенные требования и условия к содержанию строения.

Такой опыт уже есть в странах Прибалтики, бывших соцстранах Европы. В Эстонии гарантийное агентство существует уже длительное время, и оно помогло получить долгосрочные кредиты многим домам. Последние годы в Эстонии банки, кстати, выдают кредиты уже без поручительства гарантийного агентства, научились сами оценивать риски. Случаев невозвращения нет! Такая практика и в Словакии, и в Венгрии. Разве там другие люди и банки? Нет, конечно, но там приняли общемировые стандарты: (другие скажут – смирились с ними): самые высокие расходы семейного бюджета – за жилье и медицину. В той же Эстонии, где люди не намного богаче, чем в России, платят все 100% за капремонт.

Как видим, важнейший законопроект, касающийся капитального ремонта домов, находится в еще очень сыром виде. Но время не терпит! Дома стареют, и чем дальше будут откладываться нормативные документы, регулирующие их восстановление, тем больше потребуется денег из бюджета. Так или иначе, осенью закон должен быть принят. И за оставшиеся недели должен претерпеть еще значительные изменения. Неплохо бы основные его положения вынести на обсуждение читателей. Ведь нормы, заложенные в нем, будут интересовать буквально всех его граждан.

Игорь Гордин

Другие статьи на тему: ЖКХ

  • Более 18 лет мы были вместе с вами
    Уважаемые читатели! К сожалению, мы сегодня в последний раз встречаемся на страницах нашей газеты. Ваш Управдом закрывается. По независящим от нас причинам правительство Москвы не нашло финансовых возможностей для дальнейшего выпуска «Квартирного ряда».
  • Прокурор тебе поможет
    Счетная палата в следующем году впервые вместе с Росфиннадзором проведет параллельные проверки в сфере ЖКХ, особенно по итогам зимнего отопительного периода, сообщил ее председатель Сергей Степашин на конференции «Взаимодействие органов внешнего и внутреннего финансового контроля».
  • Свершилось! Крайним назначили собственника
    14 декабря в третьем чтении, то есть окончательно, Госдума утвердила два важнейшие для россиян закона – о продлении сроков и определении основных направлений деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ и о создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.
  • Альтернатива общему котлу
    На пленарном заседании Госдумы в третьем чтении были приняты поправки в Жилищный кодекс, касающиеся проведения капремонта в многоквартирных домах.
  • Так ли страшен реагент, как его малюют?
    Как только наступает зима, сразу начинаются разговоры об антигололедных реагентах. Этих борцов со снегом в народе недолюбливают. И ботинки калечат, и шубы, и собачьим лапам достается. Разберемся, насколько справедливы эти нарекания.