23:30:44
11 апреля 2021 г.

От трех до шести

ЖКХТакой предполагается ежемесячная плата за капремонт. В рублях, разумеется, за каждый квадратный метр общей площади.

Закон о капремонте, принятый Госдумой в первом чтении – один из самых важных и ожидаемых в сфере ЖКХ. Но поправки к нему были столь серьезны, что рассмотрение его отложили до осени. Тогда же он должен быть и принят. Так чем же были недовольны оппозиционные депутаты и многие эксперты? Что ждет население с принятием нового нормативного акта?

Не выполнили обещание

Вопросов накопилось много. И все они вытекают из необходимости софинансирования жильцами капитального ремонта. В какой форме собирать деньги с жильцов и сколько? Как контролировать, уберечь от инфляции?

Возникли вопросы не случайно. В 1991 году, когда был принят «Закон о приватизации жилья», людям обещали: берите жилье бесплатно! Зато в таком виде, как есть. Что же касается капитального ремонта – государство обещает провести его своими силами. Жильцам это ничего не будет стоить.

Но ремонт все откладывался и откладывался (а дома старели и старели). Бюджет не потянул. Чтобы как-то оправдать несостоятельность своего обещания, юристы придумали десятки объяснений. Да, 16 ст. Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» 1991 года говорит, что бывший наймодатель отвечает за ремонт дома. Но кто им был? В большинстве случаев – муниципалитеты страны – образования районного уровня, которые в настоящее время к жилым домам уже не имеют отношения. С другой стороны, могут ли муниципалитеты отвечать за ремонт? У них не было и нет для этого достаточных финансовых возможностей. Почти все они сегодня дотационные, депрессивные.

Были и другие уловки. В 2010 году Конституционный суд РФ дал разъяснение по толкованию ответственности бывшего наймодателя за ремонт: она возникает лишь тогда, когда на момент приватизации дом уже требовал капитального ремонта, а владельцы помещений приняли на этот счет решение. А если, к примеру, в начале 90-х это было относительно новое строение – скажем, построенное 10 и даже 20 лет назад и еще не нуждающееся в ремонте? Тогда никаких обязательств по отношению к такому дому быть не может.

Делалась оговорка: город при наличии возможностей может оказывать адресную помощь, перечисляя субсидии собственникам. У Москвы такие возможности были – но помогла ли столица кому-то? Единичные случаи.

Для ремонтных целей была создана госкорпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ». Но с 1 января 2012 года она прекратила свое существование. Стала заниматься только переселением из аварийных домов. Но надо сказать, что Москва и до этого не прибегала к ее помощи – решила ремонтировать за счет собственных средств. Длилось это недолго. Уже в 2008 году стало ясно: без участия собственников не обойтись. И тогда без всяких экивоков прибегли к нормам ЖК РФ: ответственность за содержание дома должен нести его собственник, а это либо владелец квартиры, либо город. Норма софинансирования «не менее 5%» на деле скоро превратилась и в 10%, и даже 15%. Кто больше даст, тот и попадет в заветный список.

Пиррова победа?

Основной вопрос – и основное противоречие, которое раскололо депутатов – где аккумулировать эти деньги? В общем (региональном или муниципальном) фонде или на счету каждого отдельного дома?

Надо сказать, что этот вопрос возник еще в прошлом году – при обсуждении поправок в ЖК РФ. Уходящая госкорпорация – вместе с депутатами «Единой России» – предложила единственный вариант: дать субъектам РФ право создавать т. н. региональную систему финансирования капремонта домов. Что это будет за система, тогда еще было не совсем ясно. Но главный ее компонент был указан: устанавливается обязательная плата за проведение такого ремонта для всех собственников и во всех домах – в том числе новых. Управляющие организации, а также ТСЖ и ЖСК (имеющие собственные счета), будут обязаны вносить деньги в созданный регионом некий накопитель. Эта некоммерческая организация и будет перераспределять собранные всем миром средства.

Но что это значит? Собственники какого-то дома собрали определенную сумму, перевели ее в накопительный фонд, и… попрощались с ними? Это что же? Один дом собрал деньги (понятно – на собственные нужды), но распоряжаться ими не может? Всегда найдутся более неотложные работы, и средства передадут другому дому? Да и как будет работать сам фонд, сохранит ли средства? Тоже непонятно, никаких гарантий нет. По сути, это была разновидность финансовой пирамиды.

Тогда от этих поправок в ЖК РФ удалось уйти. Но уже летом этого года – при обсуждении законопроекта о капремонте – они возникли вновь. Поддержанные партией власти, они были приняты Госдумой в первом чтении. Не помогли никакие протесты.

И вот настал «момент истины» – из двух вариантов предложено было выбирать один, и именно он должен был войти в будущий Закон о капремонте. Казалось бы, победил чиновничий вариант – в первом чтении законопроект принят. Но оппозиционные партии не оставили борьбу, не отступились. Второе и третье чтение (а закон вот-вот должны были принять) так и не состоялось. Высшие исполнительные власти удалось убедить: такой закон появиться не может.

И тогда началась бешеная его доработка. Пока найдено компромиссное решение: остаются оба варианта. Пускай сам дом решит, какой из них его больше устраивает. Конечно же, предвидели трудности. Иметь собственные, самостоятельно накопленные деньги, самим же ими и распоряжаться – это, конечно, хорошо. Но где права, там и обязанности. Надо максимально сохранить деньги от инфляции: вложить ли их в ценные бумаги, найти ли выгодный банк, застраховать? Это по силам только специалистам. Но в каждом ли доме среди жильцов они есть? В этом случае не лучше ли довериться государству? В общем, слово за собственниками. Как решат, так и будет.

Здесь нельзя не сделать одно замечание. Да, включение в законопроект двух вариантов – уступка оппозиционным партиям. То, что жильцам дали право выбора – прогресс. Но что получится на самом деле? Шанс распоряжаться собственными средствами домам оставлен, но воспользуются ли они им? Куда легче по-прежнему ругать чиновников, винить их во всех грехах, но при этом ничего не делать. Такое опасение есть, а если еще учесть, что какие-то шансы самоуправления жильцы все же получили (тот же Закон о создании товариществ), но воспользовалось ими весьма малое число москвичей, можно предположить: это опасение небезосновательно. Так что пока рано праздновать победу оппозиции.

Контроль и защита

Контроль за сохранностью средств. К сожалению, этот вопрос до сих пор остается не проработанным, не определена и ответственность за нецелевой расход средств. Сам ли дом будет их контролировать? Государственные ли органы? Возможно, неясность связана с тем, что нет четких границ в определении целей самого фонда, его назначения, порядка расходования. Капремонт – да. А реконструкция? Пристройки? Неожиданная авария? Размытость границ, определяющих принципы и основу хозяйственной деятельности фонда, еще один недостаток законопроекта.

Рассматривался, кстати, и такой вариант: дом не ремонтировать (капитально), а снести, как это делается в Китае. А на собранные (и, понятно, добавленные) средства построить новый. Здесь напомним: сама эта идея родилась еще в бывшем Союзе. Тогда кооперативы тоже собирали деньги на капремонт (назывались они «амортизационные отчисления»). Но они, как известно, благополучно «сгорели». Так вот, к 1991 году без особого напряга средств было собрано в 20 (!) раз больше, чем нужно. Плохо посчитали? Да нет. Истинной целью сбора денег на «амортизацию» были как раз новые дома. Считалось: дом должен простоять 70 лет, а потом люди переселятся в новый. Планам этим, как сказано, осуществиться было не дано.

Но вернемся к законопроекту. И отметим все же главное в нем: государство ни в коем случае не перекладывает заботы по капремонту на плечи граждан. Оно по-прежнему ответственно за сохранность нашего жилого фонда. Обязательств с себя не снимает. Какую сумму должны будут платить сами жильцы? Не очень большую. По подсчетам экономистов – от 3 до 6 рублей ежемесячно за квадратный метр общей площади. Более конкретную цифру должен определить сам регион. Вопрос этот скорее даже не экономический, а политический. Посмотрим, что будет в окончательном варианте.

Понятно, что есть граждане, для которых и уже названная сумма окажется неподъемной. Как их защитить? Это тоже один из нерешенных вопросов законопроекта. Здесь нелишне будет привести такую справку: в целом по России семья получает жилищную субсидию, если плата за ЖКХ превышает 22% ее совместного дохода. Плата за капитальный ремонт должна войти в расчет жилищных субсидий, и не будет значительно повышать его планку.

Кроме того, предполагается, что принятый Закон о капремонте стимулирует процессы деприватизации жилья. Ведь в этом случае за все работы будет платить город. Тот процент собственников жилья, который сейчас возник в России – явление ненормальное. Замечено: чем больше в стране собственников – тем она беднее. К этому ли мы стремимся?

Кредит под честное слово

И еще кредит – без него не обойдешься. Ведь ни отложенных жильцами средств, ни государственных субсидий на капремонт не хватит. Но, к сожалению, в законопроекте, подготовленном ко второму чтению, об этом ни слова. Нет третьего важнейшего участника (два первых – это собственники и госорганы) – финансовых организаций. От них и должна последовать помощь. Но на каких условиях? Под какое обеспечение? Молчит документ. И это тоже большой его изъян. Финансовые кредитные вопросы еще предстоит обсудить. Мы лишь можем высказать предложения, внесенные рядом экспертов, и в частности, ведущим юрисконсультом направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрием Гордеевым.

По его мнению, в городе (регионе) должно быть создано гарантийное агентство, которое будет ручаться за ТСЖ, ЖСК, управляющие организации. Приоритет – хорошая репутация. Если, к примеру, 95% собственников в течение нескольких лет своевременно и полностью вносят плату за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги, если налажена система эффективной борьбы с должниками, сам дом содержится в хорошем состоянии, то получателю кредита можно доверять. Репутация, а вернее – эффективность хозяйствования – это не только оценочная, нравственная категория, но и экономическая, материальная. Так принято в мире бизнеса. В этом случае, получив поручительство, банк может дать кредит с длительным сроком погашения: 10 – 15 – 20 лет. Кстати, сами добросовестные собственники, когда увидят, что ремонт выполнен, что никто не «увел» их средства, убедятся, что в результате снизился даже размер платы (повысилась, скажем, энергоэффективность здания, меньше стали потреблять тепла), охотно оплатят его.

Выгоден ли будет кредит? Не отпугнут ли проценты? Вот здесь государство и может оказать помощь. Оно вполне в состоянии финансировать определенную долю процентной ставки, чтобы облегчить неподъемную ношу кредита, снизив вдвое ставку (например, до 6-7% годовых). Кстати, региональные власти могут еще и поощрить добросовестных собственников, выделив им определенные гранты на капремонт, но – будем реалистами – не выше 30% его стоимости, и не всем, а опять-таки тем, кто выполняет определенные повышенные требования и условия к содержанию строения.

Такой опыт уже есть в странах Прибалтики, бывших соцстранах Европы. В Эстонии гарантийное агентство существует уже длительное время, и оно помогло получить долгосрочные кредиты многим домам. Последние годы в Эстонии банки, кстати, выдают кредиты уже без поручительства гарантийного агентства, научились сами оценивать риски. Случаев невозвращения нет! Такая практика и в Словакии, и в Венгрии. Разве там другие люди и банки? Нет, конечно, но там приняли общемировые стандарты: (другие скажут – смирились с ними): самые высокие расходы семейного бюджета – за жилье и медицину. В той же Эстонии, где люди не намного богаче, чем в России, платят все 100% за капремонт.

Как видим, важнейший законопроект, касающийся капитального ремонта домов, находится в еще очень сыром виде. Но время не терпит! Дома стареют, и чем дальше будут откладываться нормативные документы, регулирующие их восстановление, тем больше потребуется денег из бюджета. Так или иначе, осенью закон должен быть принят. И за оставшиеся недели должен претерпеть еще значительные изменения. Неплохо бы основные его положения вынести на обсуждение читателей. Ведь нормы, заложенные в нем, будут интересовать буквально всех его граждан.

Игорь Гордин

Похожие записи
Квартирное облако
Аналитика Аренда Градплан Дачная жизнь Дети Домашняя экономика Доступное жильё Доходные дома Загородная недвижимость Зарубежная недвижимость Интервью Исторические заметки Конфликты Купля-продажа Махинации Метры в сети Мой двор Молодая семья Моссоцгарантия Налоги Наследство Новости округов Новостройки Обустройство Одно окно Оплата Оценка Паспортизация Переселение Подмосковье Приватизация Прогнозы Реконструкция Рента Риелторы Сад Строительство Субсидии Транспорт Управление Цены Экология Электроэнергия Юмор Юрконсультация