Ящик Пандоры
Риелторы пугают: перед покупкой квартиры надо обязательно ее как следует осмотреть, всякое-разное бывает. Но, увы, когда дело доходит до сделки, «страшилки» забываются, а неуместная стеснительность и некомпетентность покупателей нередко доводят их даже до суда.
Опять двадцать пять
«Бронхит с астматическим компонентом», – констатировала педиатр и, заботливо укрыв притихшего Ваньку одеялом, принялась выписывать рецепт на трудно читаемом языке. Татьяна, взволнованная мама больного крохи, вся превратилась в слух, приготовившись запоминать рекомендации по лечению.?
«Танечка, надо бы серьезное обследование пройти, который раз ведь сынишка болеет. Не успели вылечить – опять двадцать пять! Лето в самом разгаре, а он все температурит и кашляет, – уже в прихожей заметила пожилая участковая, помнившая маму маленького пациента еще с пеленок. Тут врач вдруг о чем-то вспомнила, и в ее глазах мелькнуло недоумение. – Кстати, почему вы тут ютитесь, собирались вроде переезжать?».
Татьяна лишь горестно вздохнула, подумав о том, что сейчас вся их маленькая семья – сын Ванька, муж Сергей и она сама – должны были бы обживать двухкомнатную квартиру здесь, неподалеку. Специально искали дом по соседству с ее родителями, готовыми помочь посидеть с ребенком, долго копили деньги, «однушку» Сергея продавали…
А сколько было радости, когда подходящее жилье нашлось! Татьяна уже представляла себе старый двор с зелеными деревцами, не новый, но вполне добротный дом, чистенькие окна на пятом этаже… Кто мог подумать тогда, что последует столько неприятностей?
Мастер на все руки
Как оказалось, окна этой обычной квартиры действительно выходили на тот самый приятный глазу зеленый двор, за которым просматривалось яркое здание детского сада. Неподалеку – школа. Одним словом, старый московский район, и все – рядом, под боком.
Продавец «двушки» – вежливый мужчина средних лет, похоже, поддерживал дом в порядке. Стены были аккуратно оклеены недорогими обоями, потолок сиял свежей побелкой, на полу – незатейливый ламинат. Первое время после покупки, решила Татьяна, можно и так пожить, а потом, поднакопив деньжат, затеять уже ремонт посерьезнее.
Коридор изобиловал многочисленными шкафчиками, в избытке их было и на кухне. Татьяне пришелся по вкусу и продолговатый пенал с вместительным ящиком в нише стены – какое грамотное решение для узкой кухоньки! Квартира была угловой, но коммунальщики, как заверил продавец, регулярно промазывали все швы снаружи – так что холода новым владельцам не грозят.
Хозяин также заверил, что и все необходимые документы у него готовы, попросил оформить договор поскорее – на носу, мол, важная командировка. Бегло просмотрев представленные бумаги, риелтор удовлетворенно кивнул, и стороны без лишних проволочек скрепили соглашение своей подписью.
Черная полоса
После переезда прошло всего ничего, когда стало очевидно: продавец обманул. Проходя мимо коварной стены, Ванька и его родители ежились от холода. А после нескольких дождливых дней в комнате установился неприятный плесневелый запашок. В один прекрасный момент и обои местами отошли, обнажив под собой отвратительные, расползающиеся пятна черной плесени. «Ничего, что-нибудь придумаем» – робко утешал супругу Сергей, смущенный тем, что просмотрел этот дефект перед покупкой жилья.
Татьяна же для себя решила, что не отстанет от мужа, пока тот не устранит досадную неприятность. Но вскоре сын Ваня сильно заболел, и у заботливой мамы появились более серьезные заботы: аллергия у ребенка, постоянные его простуды, бронхит. Татьяна в отчаянии хваталась за голову, не понимая, откуда у малыша вдруг такой букет болезней?
Вскоре хлюпать носом начал и Сергей, а потом и сама хозяйка поймала себя на мысли о том, что слишком часто у нее стала случаться мигрень. Сопоставив свои ощущения, супруги пришли в ужас:получалось, что жить им не давали… запахи, идущие в квартиру.
Теперь Татьяна и Сергей стали подмечать, что белье в квартире категорически не желало сохнуть, а на кухне царил «аромат» не самого чистого базара. К тому же активизировались соседи, решившие, похоже, сжить новых хозяев квартиры со свету.
«Чего они добиваются, не понимаю… – растерянно пожимал плечами Сергей, в который раз выпроводив разъяренных теток, живших этажом ниже. – Каких-то переделок требуют, дышать им, видите ли, нечем. Ну, здесь мы точно не виноваты…».
Понимание того, почему так кипят соседи, пришло к супругам, когда они увидели на пороге квартиры представителей БТИ и местной жилищной инспекции. Нежданные гости прошли на кухню, где объектом их пристального внимания оказался тот самый пенал с ящиком – там Таня хранила разные хозяйственные мелочи.
До слуха супругов долетали обрывки разговора специалистов: «Незаконная перепланировка… демонтаж вентиляционного короба… проблемы у всех, кто живет снизу…». Татьяна и Сергей пробовали возражать, уверяли, что это дело рук прежнего собственника, но разбираться с последствиями теперь должны были они – новые хозяева, и им теперь предстояло заплатить штраф и вернуть кухне прежний вид.
Вскоре Татьяна отправилась с сыном к своим родителям, Сергей же остался в «двушке» – многочисленные эксперты просто зачастили для осмотра злосчастного «ящика Пандоры» на кухне и вечно сырой стены в угловой комнате. Заручившись поддержкой юриста, Татьяна и Сергей подал в суд, потребовав расторжения договора купли-продажи и возврата уплаченных за квартиру денег.
Проглядели…
На разбирательство продавец не явился, прислав вместо себя адвоката. Тот передал согласие прежнего владельца квартиры компенсировать расходы на восстановление вентиляции – предлагаемая сумма оказалась совсем небольшой. Осознав, что решить дело миром не получится, адвокат принялся напирать на то, что обо всех недостатках жилища покупатели знали – и документ из БТИ смотрели, и своими глазами видели все недостатки.
Сергей и Татьяна не находили себе места: как же вышло, что они проглядели все эти изъяны? Ведь не обратили внимание на то, что перед продажей прежний хозяин сделал косметический ремонт, замаскировав следы плесени. Да и не изучали они бумаги из БТИ, где должны были отразиться незаконные переделки.
«Техническая инвентаризация квартиры должна проводиться раз в пять лет, – объяснил юрист покупателям. – Прежний собственник представил вам технический паспорт жилья, полученный еще до перепланировки – риелтор на дату внимания не обратил, впрочем, как и вы сами. Следовало все досконально проверить, сопоставить с реальной планировкой».
Сейчас судебное разбирательство продолжается. Бывший владелец «двушки» упирает на то, что предупредил обо всех недостатках, которые, по его мнению, «ничего не стоит устранить». Юрист Татьяны и Сергея пытается доказать, что «изъяны переданного жилья существенны», поэтому договор следует расторгнуть. А коварный «ящик Пандоры» по-прежнему стоит на месте вентиляционного короба, продолжая отравлять жизнь обитателям нескольких этажей этого дома в старом московском районе.
Комментарий
Александра Бузина, юрист:
Перед тем, как подписать договор купли-продажи, тщательно проверьте и саму квартиру, и документы на нее. Попросите продавца предъявить технический паспорт жилого помещения, выдаваемый службой «одного окна» ГУП МосгорБТИ. В этом документе можно найти всю информацию о квартире, включая ее технические характеристики и сведения о потребительских свойствах. Особое внимание обратите на дату технического паспорта: по закону плановая техническая инвентаризация объектов недвижимости должна проводиться не реже одного раза в пять лет.
При необходимости попросите продавца предъявить новый технический паспорт. Даже если с датами все в порядке, внимательно изучите документ и проверьте, соответствует ли планировка квартиры плану жилого помещения. Несогласованные перепланировки отмечаются на плане красными линиями, однако собственник мог затеять переделки и после технической инвентаризации.
Несмотря на то, что незаконная перепланировка была сделана прежним владельцем квартиры, разбираться с ее последствиями придется новым собственникам. Демонтаж вентиляционного короба – серьезная проблема, ведь от вентиляции теперь отрезаны жители нижних этажей. Значит, новым собственникам придется заплатить штраф и устранить нарушение, вернув прежнюю планировку.
Если подтвердится, что продавец не оговаривал недостатки жилья, покупатель вправе потребовать на свой выбор уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения продавцом недостатков либо возмещения продавцом расходов покупателя по устранению этих недостатков. Если дефекты носят существенный характер, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы.