С кем судиться и за что
Жильцы дома корп. 1, д. 9, на ул. Пырьева выбрали оригинальный путь решения проблемы – самостоятельно установили нелегитимность первоначально созданного застройщиком ТСЖ и ринулись устранять огрехи строителей.
Не спорим, для безопасного проживания это было необходимо.
Но теперь настало время озаботиться не менее насущными проблемами и обратиться к области юриспруденции, права и законодательства.
Во-первых, активное исправление недостатков собственными силами. Это похвально. Однако если жильцы все же соберутся взыскивать убытки с застройщика, подрядчиков, первоначального ТСЖ, органов исполнительной власти города, ответственных за приемку дома, то им придется доказать факт причиненного ущерба, самостоятельно определить его размер. Именно эти вопросы задаст суд при рассмотрении иска собственников квартир. И ответ на этот вопрос придется все же дать, причем в письменном виде.
Допустимым доказательством будет являться заключение специалиста или/и эксперта. Причем целесообразней заручиться оценкой специалиста заранее и потом вызвать его в суд для дачи пояснений. Согласно ч. 1 ст. 157 ГПК РФ суд при рассмотрении дела обязан непосредственно исследовать доказательства по делу: заслушать объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей, заключения экспертов, консультации и пояснения специалистов, ознакомиться с письменными доказательствами, осмотреть вещественные доказательства, прослушать аудиозаписи и просмотреть видеозаписи.
Уже на стадии судебных слушаний можно обратится с ходатайством о проведении по делу судебной экспертизы, с учетом в том числе и мнения специалиста, высказанного ранее. Согласно части 2 ст. 79 ГПК РФ каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Отклонение предложенных вопросов суд обязан мотивировать. Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы.
После проведения оценки ущерба специализированной организацией вопрос о размере ущерба уже не будет вызывать оторопь у будущих истцов.
Во-вторых, получается, что все незаконные действия первоначально созданного ТСЖ как бы и не касаются покупателей квартир, нынешних собственников жилья. Вместе с тем, регистрация юридического лица по строительному адресу еще не делает его нелегитимным, хотя тот факт, что спустя столько времени запись в ЕГРЮЛ не менялась, уже вызывает сомнение в добросовестности претендента на звание единственного в доме ТСЖ.
В адвокатской практике мы не раз сталкивались с различными спорами между ТСЖ, мнимыми и реальными.
В судах зачастую встречаются парадоксальные ситуации, когда интересы собственников жилья многоквартирного дома отстаивают сразу два ТСЖ, причем их правовые позиции в корне противоречат друг другу.
Целью любого товарищества является управление комплексом недвижимого имущества, обеспечение сохранности и эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме. Для достижения этой цели товарищество осуществляет следующие виды деятельности: обеспечение эксплуатации многоквартирного дома; обеспечение сохранности, текущий и капитальный ремонт общего имущества; установление фактов не выполнения работ и не оказания услуг; сохранение и приращение общего имущества; улучшение условий проживания в многоквартирном доме…
При рассмотрении спора о том, кто же из зарегистрированных ТСЖ «главней», аргумент о том, какое из них создано первым, не имеет решающего значения, хотя и играет существенную роль.
Главный аргумент – законность самого оформления юридического лица плюс реальная работа во благо собственников квартир.
Юридическое лицо – «призрак», ни разу не принявшее участия в организации ни одного общего собрания жильцов, не имеющее даже офисного помещения и аппарата связи, тем более находящееся в стадии банкротства, казалось бы, не должно составить конкуренции жизнеспособному и инициативному ТСЖ, созданному непосредственно жильцами многоквартирного дома.
Но нет, все не так просто, как хотелось бы.
Созданное в рамках закона, пусть и утратившего теперь силу, ТСЖ, даже будучи, по сути, «пустышкой», вполне может претендовать на аннулирование записей о конкуренте просто по праву первенства.
Главное, что надлежит выяснить при возникновении такой ситуации – это какое же ТСЖ реально воплощает в жизнь поставленные перед ним по уставу цели. На этой стадии допустимыми доказательствами станут и свидетельские показания, и акты проверок по обращениям жильцов, существенными аргументом будет предоставление договоров с независимыми подрядчиками, привлеченными для поддержания технического состояния жилого дома.
Резюмируя, хочется отметить, что жильцам необходимо предпринять превентивные меры в целях недопущения ликвидации нового ТСЖ. Лучшей защитой называют нападение. Поэтому рекомендуем сторонникам нового ТСЖ собрать документы и первыми обратиться в суд.
Адвокаты Московской коллегии адвокатов «Последний дозор» Александр Молохов и Виктория Порубиновская