Цены на пике

Поведение столичного рынка недвижимости в сентябре было предсказуемо. За последние полгода потребительского ажиотажа существенно сократились объемы предложения почти во всех сегментах рынка, а также значительно взлетели цены. Начало нового делового сезона могло только усилить существующие тенденции.Как и следовало ожидать, сентябрь принес дальнейшее повышение цен на рынке. По нашим данным, за месяц индекс стоимости жилья вырос еще на 3.6%. Его значение в сентябре составило 1275$ за квадратный метр против 1130$ за квадратный метр в августе. При этом продолжает сохраняться устойчивая тенденция к росту цен.
Текущий темп роста рынка находится на максимальной отметке. За всю историю российского рынка недвижимости, в том числе в период кризиса 1998 года, перепады цен не превышали 3,5%-4% в месяц. Это является следствием высокой инерционности данного рынка, более высокий ежемесячный прирост или спад может наблюдаться только для отдельных типов квартир или объектов-новостроек.
Достижение пиковой скорости роста говорит о следующем. Маловероятно, что темпы роста рынка будут и дальше повышаться. Даже такие существенные причины, как нестабильность доллара, рост благосостояния москвичей, благоприятная обстановка с экспортом сырья и близость выборов, не могут заставить рынок недвижимости расти еще быстрее. Ограничения накладывают внутренние инерционные механизмы данного рынка.
Другим важным выводом является то, что ни один рынок, даже при благоприятных условиях, не может долго находиться в состоянии максимального роста. Столичный рынок недвижимости растет повышенными темпами уже почти полгода, следовательно, в ближайшие месяцы должна наметиться тенденция к замедлению темпов роста до естественной величины порядка 1% в месяц. Учитывая сильный скачок цен вверх за последние месяцы, в среднесрочной перспективе возможно полное замирание цен на рынке на какой-то период.
В нынешних условиях с динамикой роста рынка сильно связан другой показатель – индекс доходности. Сейчас его значение превысило отметку в 5 единиц от средней доходности по банковским валютным депозитам, что соответствует доходности более 40% годовых. Столь высокий уровень доходности связан с тем, что помимо обычного дохода от сдачи жилья в аренду, приносящего 10%-15% годовых, стоимость вложений растет еще и за счет увеличения цен на жилье. При темпах роста рынка порядка 2%-3% в месяц это добавляет еще около 30% годовых.

Олег РЕПЧЕНКО, аккредитованный при МАГРе аналитик рынка недвижимости