Земельная лихорадка
«Золотая лихорадка» – выражение, почерпнутое из книг Джека Лондона, сегодня вполне применимо к земле. К той, что расположена в ближнем Подмосковье. Инвестиции в загородную недвижимость в уходящем сезоне приносили, по мнению экспертов, наибольшую доходность – до 40-60% годовых в валюте.Спрашивают коттеджи
И спрос, и предложение на рынке коттеджных поселков постоянно растут.
Сегодня в Подмосковье строится и эксплуатируется около 225 поселков. Больше всего – 52 – находится на Новорижском направлении; 47 – на Рублевском; 30 поселков на Калужском и Киевском направлениях; 23 – на Пятницком; 22 – на Дмитровском и Алтуфьевском; 13 – на Минском…
Говорит руководитель отдела загородной недвижимости компании МИАН Светлана Кондачкова:
«В отличие от жилищного рынка, на котором в столице наблюдается существенный дефицит стройплощадок, потенциальная емкость рынка загородной недвижимости очень высокая. Это создает внушительные перспективы для его бурного развития. Огромные площади неосвоенных земельных участков Подмосковья привлекают инвесторов».
Повышенный интерес к загородной недвижимости диктует и свои условия к качеству строительства, архитектурным решениям, планированию инфраструктуры, инженерно-коммуникационных сетей, что приводит к жесткой конкуренции на этом рынке. Поэтому появляется и более широкий выбор технологий строительства. По мнению г-жи Кондачковой, на рынке загородной недвижимости немного типовых объектов массовой застройки. Каждый проект индивидуален, а за счет месторасположения объектов и природного ландшафта – даже уникален.
Три крупные ценовые категории коттеджных поселков:
1. С домами эконом-класса (стоимостью до 200 тыс. долларов)
2. Бизнес-класса (от 200 до 600 тыс. долларов)
3. VIP-уровень (от 600 тыс. долларов и выше)
Сегодня можно говорить о том, что загородная недвижимость – самый универсальный сегмент рынка недвижимости. И потому неудивительно, что его клиенты – люди самых различных социальных уровней и самого различного достатка. Потребности целевой покупательской аудитории могут начинаться от небольшой дачи в садовом товариществе в пределах 5 тысяч долларов и заканчиваться миллионными сделками при покупке вилл, особняков и усадеб.
Кто диктует цены
Диапазон цен дач, домов, коттеджей и поместий колеблется в широких пределах. Так, например, в радиусе до 20 км от МКАД в престижных районах Подмосковья (Рублево-Успенское направление) стоимость коттеджа может достигать 1 млн. долларов США, а иногда и превышать эту сумму. В то же время на некотором удалении от столицы возможно подобрать вполне приличный уютный коттедж в менее престижном районе стоимостью около 80 тыс. долларов США.
Наибольшим спросом, по мнению Светланы Кондачковой, пользуются коттеджи площадью от 200 до 350 квадратных метров. А вот «объекты» площадью от 600 «квадратов» сегодня востребованы куда меньше.
Аналитики отмечают тенденцию к росту цен на земельные участки в Подмосковье. Так, за последние полгода цены на участки, расположенные не далее 40 км от МКАД, выросли в среднем на 30%. Это связано с серьезными ограничениями в выделении новых земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, с увеличением потребительского спроса на загородное жилье и с резким повышением нормативной стоимости земли.
И еще один существенный фактор – монополизм. Небольшое количество крупных компаний скупило практически все земли в ближнем Подмосковье. По мнению экспертов, у них имеется негласная договоренность о проведении ценовой политики. Они-то и диктуют цены другим инвесторам.
Как показывает анализ, наибольшим спросом пользуются коттеджи, расположенные в 30-километровой зоне от МКАД. Цены в этой зоне опускаться никогда не будут. Есть сведения, что начали активно скупаться земли уже даже за пределами 50-километровой зоны. Пока они там еще довольно-таки дешевы – 300-500 долларов за сотку. Но не пройдет и 5-7 лет, как и эти цены начнут расти.
Особенно большой популярностью пользуется сегодня Новорижское направление. Как считает управляющий департаментом загородной недвижимости корпорации «Рескор» Ирина Якимук, это одно из самых перспективных направлений в Подмосковье. Трасса построена сравнительно недавно, полностью соответствует строгим требованиям европейского уровня. Она проходит вдали от населенных пунктов, позволяет развивать достаточно большую скорость, никогда не страдает от автомобильных пробок. А это едва ли не самый весомый аргумент в пользу выбора загородной недвижимости: на работу большинство обитателей загородный домов ездит в Москву.
Рублевка не сдается
Хотя Новорижское направление вызывает все больший интерес, Рублево-Успенское шоссе пока еще не растеряло своей популярности. Спрос на коттеджи и участки вдоль правительственной трассы, по мнению экспертов компании «МИЭЛЬ», снова превысил предложение в 2-3 раза. И рост цен на рублевские земли и коттеджи также среди всех направлений был максимальным (40-60 процентов).
Как отмечают специалисты загородного рынка, среди лидеров, как и прежде, остаются известные трассы: Калужская, Новорижская и Сколковская. Подтягиваются к ним (по цене и спросу) Минское и Киевское направления. Если в 2002 году был отмечен рост популярности Ярославского и Осташковского шоссе, то в 2003 проснулся интерес к Пятницкому. Плавно набирает очки Дмитровское направление.
Факторы, определяющие стоимость объектов загородной недвижимости
— удаленность от МКАД;
— престижность направления;
— месторасположение;
— развитая инфраструктура;
— наличие коммуникаций;
— наличие в непосредственной близости водоемов и леса;
— отсутствие в непосредственной близости от земельного участка крупных
автострад, ж/д и промышленных зон;
— применение в строительстве новых современных технологий и т.д.
Спрос на коттеджи приблизительно равномерно распределен между разными ценовыми сегментами. Как считают аналитики компании «КомСтрин», в настоящее время растет спрос на дома, расположенные на лесных участках, а также на землю у «большой воды». Но если в лес сегодня пробиться довольно сложно (чтобы получить землеотвод, нужна подпись председателя правительства РФ Михаила Касьянова), то путь к воде не столь тернист. И число поселков, расположенных по берегам водоемов, год от года растет. На сегодня в Подмосковье их насчитывается 17.
Стоит отметить, что коттеджные поселки, расположенные на берегу подмосковных водохранилищ, становятся все более популярными. Непосредственный доступ участка в коттеджном поселке к берегу поднимает его цену в 1,5-2 раза по сравнению с более удаленными от воды. Это так. Но близость к воде имеет и свои минусы. Там действует режим водоохранных зон. И о том, что это за зоны, и какие дома в них можно строить, мы более подробно поговорим в одном из ближайших номеров.