Простим ли государству долги его?
Недавно в Государственную Думу были внесены три важнейших законопроекта, основательно меняющих отношения в жилищной сфере. Первый из них – о саморегулировании в сфере управления многоквартирными домами. Второй касается капитального ремонта жилищного фонда. И третий – это поправки в Федеральный закон о Фонде содействия реформированию ЖКХ.
Все три документа сейчас очень бурно обсуждаются. Все бы ничего, если бы они отвечали интересам граждан. Но, похоже, об этих самых гражданах авторы новаций думали меньше всего…
Подробно о законопроектах рассказала председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.
– Галина Петровна, особый резонанс у жилищной общественности вызвал проект по капитальному ремонту, подготовленный правительством России. Чем это можно объяснить?
– Действительно, этот документ был подготовлен в правительстве, но инициаторами выступили мои коллеги-депутаты. Но сейчас и они понимают, что не все в этом документе благополучно. Законопроект обсуждался в Общественной палате РФ, и оценка была негативной. Затем мы провели слушания в Госдуме, пригласили на них представителей регионов. И там было высказано много замечаний. В результате 18 апреля проект был отозван. Внесут его на рассмотрение уже в иной редакции.
Речь там идет о будущей судьбе капитального ремонта жилья. Изменения коснутся целого ряда принципиальнейших моментов. Документ рамочный, согласно ему все полномочия по капитальному ремонту передаются на региональный уровень. Федеральное правительство больше этой проблемой заниматься не хотело бы. Но его останавливает ст. 16 Федерального закона № 1541-1 от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ», о которой многие слышали.
Там сказано, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Обращаю внимание на то, что до принятия новой Конституции и Федерального закона № 131-ФЗ от 6 октября 2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления» у нас не было муниципальной собственности, была только государственная собственность. Соответственно, бывшим наймодателем согласно закону о приватизации является государство. За ним сохраняются обязательства по проведению капитального ремонта жилья. Как раз эта норма крайне не нравится высоким чиновникам. И их достаточно много. Понятно желание эту норму отменить, ведь долг государства по недоремонту оценивается в 3,5 трлн рублей. Им важно обезопасить бюджет от такого рода нагрузок! К тому же есть, видимо, другие, более приоритетные для властей, но не для граждан направления.
– И все же проект отозван. Значит ли это, что государство не откажется от своих старых обязательств по капремонту?
– Законопроект будет вноситься вновь. Идея одностороннего отказа от старых обязательств уже овладела умами многих федеральных чиновников. Успокаиваться гражданам рано. Что же касается передачи всей ответственности за ремонт жилья на региональный уровень, отмечу: когда речь идет о таких самодостаточных регионах, как Москва – это одна история. Но у нас порядка 90% регионов дотационных! А это совершенно другая история. Вполне понятна негативная реакция с мест именно на эту редакцию проекта. В результате обсуждений, высказанных мнений и реакции общественности подвижки пошли. Пока на основании устной договоренности нам обещают не исключать из закона о приватизации норму, обязывающую бывшего наймодателя производить капитальный ремонт.
Подчеркну, что речь идет только о старых обязательствах государства по непроизведенному капитальному ремонту, возникших до введения закона о приватизации. Не должно быть у собственников иллюзий по поводу того, что за их обязательства по ремонту домов всю жизнь будет отвечать другой собственник в лице государства.
А король-то голый!
– Об этих обязательствах собственникам говорят, начиная с 2005 года – с момента введения Жилищного кодекса. Вопрос в том, потянут ли они такую ношу?
– Это действительно проблема! В результате приватизации у нас создан класс нищих собственников. Процесс шел достаточно энергично, особенно в первые годы после принятия закона о приватизации. Тогда гражданам в основном рассказывали об их правах, но забывали сообщить, что когда-то им придется платить налог, исходя из близкой к рыночной оценки их квартир, финансировать капитальный ремонт домов, страховать свое жилище. А это серьезная финансовая дополнительная нагрузка для тех, кого мы называем нищими собственниками. Многие из них получают субсидию, то есть адресную помощь по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
В законопроекте предлагалось не включать платежи на капремонт при расчете субсидий. На этот счет была жесткая позиция финансовых органов. Напомню, если в Москве субсидия полагается семьям, у которых на оплату жилого помещения и коммунальных услуг уходит больше 10% от совокупного дохода, то в других регионах этот порог составляет 22%. Порой у собственников в дотационных регионах право на адресную помощь есть, но не всегда на это есть деньги в бюджетах. При этом федеральные чиновники лицемерно говорят о праве таких регионов за счет своих бюджетов снижать нагрузку на малоимущие семьи.
Мы категорически будем настаивать на включении платежей на капремонт при расчетах адресной помощи собственникам с низкими доходами. Надо понимать – чем хуже состояние дома, тем выше цена капитального ремонта, тем беднее проживающие там люди.
Общий котел, а кто шеф-повар?
– Как планируется собирать деньги на капитальный ремонт?
– Об этом сейчас думают лучшие умы в правительстве. В законопроекте предлагается исключительно схема общего котла – создание на региональном уровне неких фондов наподобие Федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ, из которых будут финансироваться капитальные ремонты. Правила игры определяет тот, кто владеет этим фондом – региональная власть. Перечень работ устанавливается не Федеральным законом, а законом субъекта Федерации. В РФ 84 субъекта, в каждом из них примут свой закон! Я с уважением отношусь к региональным депутатам, но знаю, насколько разный уровень в законодательных собраниях. Так же как, впрочем, и в губернаторском корпусе.
Собирать деньги в общий котел станут со всех, независимо от того, нуждается ваш дом в ремонте или нет. Закон распространяется даже на старые ЖСК, несмотря на то, что у них всегда были свои фонды на капитальный ремонт.
В рамочном законопроекте ничего не написано об ответственности за сохранность средств фондов в случае инфляции, дефолта, воровства. Использоваться деньги будут по усмотрению чиновников, которым поручат этим фондом распоряжаться. Вам скажут, когда ваш дом поставят на очередь, в каком году сделают ремонт, какой будет перечень работ. Вы, граждане, только деньги сдайте и больше ни о чем не заботьтесь!
Принцип общего котла нарушает нормы Гражданского кодекса о том, что собственник несет бремя содержания имущества – своего, но не имущества собственников из соседнего дома! Да, я лично за свой дом отвечаю, готов собирать деньги и даже взять кредит на необходимый перечень работ в нужное время. И собственники дома на своем общем собрании сами должны принимать это решение, естественно, руководствуясь правилами и нормами содержания жилищного фонда. Напомню, что обязательный платеж для собственников дома может ввести только общее собрание таких собственников. Платеж на капремонт не может быть обязательным, если он устанавливается для какого-то региона или для муниципального образования. Если его введут, то любой гражданин может моментально отбить его в суде. Значит, это должен быть либо налог, либо сбор. Но пока не понятно, как это будет сделано.
– Предусмотрена ли возможность выхода из общего котла?
– Позиция министерств по этому поводу далеко неоднозначная. Несмотря на возражения, в проекте все-таки допускается такая возможность для тех собственников, которые хотят и могут самостоятельно отремонтировать свой дом. Основание – решение общего собрания. Но возникает вопрос: государство в этом случае что, вообще помогать не будет? А жители, накопив какие-то деньги в течение года, хотят взять кредит на недостающую сумму. И им желательно получить от государства гарантии, низкий процент, сформированный земельный участок, который может служить залогом для банка. В законопроекте никакой помощи от государства не предусмотрено.
Создать фонды на региональном уровне – решение простое, но с очень сложными по-следствиями…
Что делать с маргиналами?
– Возможно, схему общего котла можно навязать равнодушным собственникам, которые ничего не хотят делать в своем доме. Но не всем поголовно!
– Маргинальный собственник, действительно, проблема. Но почему-то наверху считают, что у нас все жители такие. Утверждаю, что маргиналы есть в любой стране. Я видела в Берлине двухэтажные дома барачного типа, где живут наркоманы, алкоголики, которые не платят за квартиры. Под эти убытки в бюджетах даже планируется определенный процент.
– Опять же, если маргиналов в доме большинство, то из-за них даже при наличии сильной инициативной группы невозможно будет принять решение о выходе из фонда и о самостоятельном проведении капремонта. Но как законодательно определить, какие дома считать маргинальными? Должен быть и механизм – как заставить собственников принять решение.
– Механизма никакого нет. Безусловно, в законе должно быть написано, сколько ждать. Скажем, прошел нормативный срок эксплуатации инженерных сетей. Если, например, в течение 3 месяцев общее собрание не принимает решение, то тогда в обязательном порядке собственников начинают штрафовать. Жилищная инспекция такое право имеет. Тогда дешевле будет все-таки принять решение о проведении капитального ремонта, начать собирать деньги или оформлять кредит, чем оплачивать штрафы. Ничего подобного в законопроекте нет, а как раз эти положения надо бы прописать.
Если дом разрушается, и никому до этого дела нет, то в этом случае власть должна сказать свое слово. Здесь я как раз придерживаюсь жесткой позиции – дома не должны разрушаться, правила содержания дома нужно выполнять. Обычно межремонтный цикл составляет 20–25 лет. В зависимости от качества эксплуатации этот срок может быть больше, а может быть и меньше. Жилищная инспекция обязана следить за этим процессом. Если подошел срок капремонта, если жилищная инспекция говорит о том, что дом нуждается в замене, к примеру, коммуникаций в подвале или кровли, то это требование обязательно подлежит исполнению всеми собственниками. Не можешь нести это бремя – у тебя остается немного времени на деприватизацию жилья.
– Многих как раз волнует, будут ли пересмотрены сроки деприватизации?
– Как раз единственное, что хорошего было в отозванном законопроекте, это снятие ограничений по сроку деприватизации. Я, как автор этой нормы, сейчас готовлю другой законопроект, в котором предлагаю расширить круг лиц, имеющих право на деприватизацию. Простой пример: я приватизировала квартиру, но в силу того, что бремя содержания общего имущества мне не по плечам, хочу стать снова социальным нанимателем. В этом случае со мной обязаны заключить договор социального найма на занимаемой мной жилое помещение. Второй раз я его приватизировать уже не смогу. Однако мои избиратели-москвичи постоянно жалуются на отказы в деприватизации. Это, в основном, одинокие граждане или инвалиды, у которых не слишком порядочные наследники, и им не на кого рассчитывать. Причины отказа – наследственные процессы, возникающие в семье после приватизации квартиры: кто-то умер, родился внук или вселился какой-то близкий родственник, сын.
Понятно, что деприватизация имеет очень ограниченную зону действия. Это право не распространяется на граждан, которые приобрели жилье по любой законной сделке, кроме приватизации. По Гражданскому кодексу они могут отказаться от своей квартиры, но тогда муниципалитет оформляет ее в свою собственность. При этом граждане уже не имеют права ставить свои условия – заключить с ними договор социального найма на эту жилплощадь. Эта проблема сейчас становится очень актуальной!
О главном – между строк
– 17 мая в Госдуме пройдут слушания по проекту о саморегулировании в сфере управления многоквартирными домами, в котором предлагается обязательное членство управляющих компаний в СРО. Каково ваше мнение на этот счет?
– Я не сторонница обязательного членства управляющих организаций в СРО. Могу объяснить, почему. Членство в СРО – это вопрос репутации фирмы. С моей точки зрения, каждый член этой организации должен иметь страховку, которой можно было бы компенсировать нанесенные дому убытки. Наличие страховки должно стать обязательным условием для заключения договора управления. Как и документ об образовании или о переподготовке в подтверждение профессионального уровня. У нас жуткий дефицит профессиональных управленцев в этой сфере. Как правило, это бывшие начальники ДЕЗ, начавшие карьеру дворником или техником. Практика хорошая, а образования нет. А ведь подготовка должна включать не только техническую, но и экономическую, юридическую, психологическую составляющую.
Нам предлагается обязательное членство управляющих организаций в СРО. Тем нарушается право собственника выбрать УК, которая не является членом СРО. Это, по сути, запрет на профессию. И если в строительстве введение обязательного саморегулирования было связано с отменой лицензирования, то в сфере управления недвижимостью это связано только с волей властей. Два основных требования – профессионализм и страхование в законопроекте упоминаются как-то между строк.
Вызывают сомнение и требования к составу СРО – не меньше ста членов, к взносу в компенсационный фонд – не меньше 100 тыс. руб. А у нас в некоторых регионах не наберется ста управляющих организаций. И взнос в 100 тыс. руб. для управляющего без образования юридического лица, но при этом профессионально подготовленного, это чересчур много. А для компании, у которой весь город в управлении, исключительно мало.
Плодиться будут аварийные дома
– Вместе с проектом о капремонте в Госдуму были внесены поправки в закон о Фонде содействия реформе ЖКХ. Их пока не отозвали. Они что, не вызвали вопросов?
– Отнюдь! Предполагалось, что нынешний год – последний в жизни Фонда, что в 2013 году его не будет. Но в поправках предложено продлить его до 2015 года. На капитальный ремонт со следующего года в нем не предусмотрено ни рубля. Финансироваться будет только снос аварийного жилья. Позиция очень неправильная, которая приведет к крайне негативным последствиям.
Раньше невыгодно было признавать дома аварийными, потому что жителей надо было сразу переселять, а переселять некуда – не было на это денег в бюджетах дотационных регионов. У властей возникла иллюзия того, что у нас очень маленький процент аварийного фонда. Поэтому Фонд содействия реформированию ЖКХ и деньги выделял в пропорции 70/30. Львиная дола шла на капремонт, меньшая – как раз на снос. Подумаем, как будут поступать нищие муниципалитеты после того, как деньги им будут давать только на снос? Они всеми правдами и неправдами будут переводить в аварийный фонд и те дома, которые еще можно отремонтировать. Почему об этом не подумали авторы законопроекта? Переселение дома дороже его капремонта процентов на 30. Это очень дорогая операция. Она станет еще дороже, когда дело дойдет до переселения граждан. В законопроекте осталась норма по предоставлению жилья – метр на метр. А Верховный суд РФ принимает решения в пользу граждан-очередников о предоставлении им жилья по социальным нормам при переселении из аварийного дома.
В законопроекте сохранены плановые задания по созданию ТСЖ как условие для выделения денег. Правда, процентовку скостили наполовину. Значит, фальшивые ТСЖ у нас будут плодиться еще до 2015 года.