Обратная дорога есть
Случается, что, продав квартиру, собственники понимают, что сделка была совершена неверно, ошибочно, на пике эмоций или попросту в процессе оформления документов был совершен подлог. О том, что делать в подобных ситуациях, рассказывает адвокат Олег Сухов.
Законом определено значительное число оснований для признания договора недействительным (расторжения договора). Не имеет смысла перечислять все, но будет правильным – и интересным – остановиться на самых типичных случаях, когда договоры считаются не имеющими юридическую силу, т. е. недействительными.
1. Расторжение договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В данном случае можно приводить огромное количество прецедентов, т. к. именно указанное основание является одним из самых частых в судебной практике при расторжении договоров.
Предлагаю остановиться на самом простом и понятном примере. Продана квартира, по условиям договора продавец гарантировал, что отсутствуют обременения в отношении данного жилья, нет иных претендентов, которые могли бы каким-то образом ограничить право собственности покупателя. Однако после совершения сделки через определенное время появляется лицо, освободившееся из мест лишения свободы, которое ранее, до применения к нему мер уголовного преследования, было зарегистрировано в указанном помещении. По судебному решению бывший заключенный вселяется в квартиру и приобретает право регистрации в ней, что автоматически ведет к ее обременению новым пользователем. Если бы покупатель на момент сделки знал о таком будущем ограничении своих прав, безусловно, он никогда бы не купил квартиру. Соответственно, приведенные в примере обстоятельства являются основанием для расторжения договора и возврата сторон в первоначальное положение.
2. Отсутствие воли стороны на совершение сделки, или по-простому, договор, о котором собственник имущества не знал, считается недействительным.
Представим, что мошенник (выступающий продавцом квартиры) подделал правоустанавливающие документы, или представитель продавца подделал доверенность и реализовал недвижимость. Указанные факты свидетельствуют о том, что надлежащий собственник не знал о совершаемой сделке, что однозначно ведет к признанию ее недействительной при обращении в суд. Стоит обратить внимание, что подобные судебные прецеденты имеют очень широкое распространение.
3. Сделка, совершенная ограниченно дееспособным гражданином, считается недействительной.
В качестве примера можно привести недавний судебный прецедент, когда собственник, продавец элитной недвижимости, обратился после регистрации договора купли-продажи и получения денег от покупателя в суд, сославшись на то, что он является ограниченно дееспособным. Предъявил учетное дело из психоневрологического диспансера, после чего суд назначил экспертизу, что подтвердила представленные документы. Суд был вынужден признать договор недействительным.
4. Частичная утрата дееспособности или такое состояние продавца, которое лишает его возможности понимать значение своих действий в момент подписания договора, что может быть связано с состоянием здоровья, травмами, возрастом, злоупотреблением спиртными напитками или употреблением наркотических веществ, иными факторами.
В качестве примера могу привести недавний случай из практики. Скончался собственник квартиры, который за полгода до смерти продал свою недвижимость. В течение установленного срока для принятия наследства дочь умершего обратилась в суд с требованиями о признании договора купли-продажи недействительным. На основании представленных дочерью медицинских документов следовало, что отец при жизни серьезно злоупотреблял спиртными напитками. Назначенная судом посмертная судебно-психологическая экспертиза установила, что умерший на момент совершения сделки в связи со злоупотреблениями спиртными напитками находился в таком состоянии, что не мог «здраво мыслить», что послужило достаточным основанием для признания договора купли-продажи недействительным и возврата квартиры дочери-наследнице.
5. Обман или заблуждение одной из сторон.
Безусловно, и то, и другое в обязательном порядке следует доказывать, но, если, к примеру, имел место случай совершения преступления, когда мошенник, обманув продавца, завладел его квартирой, и данное преступление подтверждено материалами уголовного дела, то не только сделка с участием мошенника будет считаться недействительной, но и все последующие договоры, в том числе и заключенные добросовестными приобретателями, которые останутся и без недвижимости, и без денег.
Отдельно подлежат рассмотрению прецеденты, связанные с продажей квартир организациями. Таких договоров практика насчитывает до 7%, а это немало. И если не правильно оформлены учредительные (уставные) документы, что в большинстве случаев связано с подписями не уполномоченных лиц, например, отстраненного от должности генерального директора, или договор купли-продажи зарегистрирован без одобрения учредителей, такая сделка является недействительной по решению суда.