Что было, что будет…
С 1996 года, когда появился федеральный закон о ТСЖ, были изданы десятки других правовых документов, регламентирующих работу органов жилищного самоуправления. Но многие из них допускают двоякое, а то и троякое толкование, другие противоречат ранее изданным актам. Иными словами, возникла настоятельная необходимость скорректировать ранее принятые документы, принять новые.О трех новых проектах – постановление столичного правительства «О порядке создания общественных объединений в жилищной сфере (домовых комитетах)», и двух законодательных инициатив «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон о товариществах собственников жилья», а также о предлагаемых изменениях в Гражданский кодекс РФ рассказывает начальник Управления координации деятельности ТСЖ и паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики Виталий АКИМКИН.
ЖЭК на коленях
Если коротко: в новом проекте постановления правительства Москвы утверждается положение о порядке создания и деятельности домовых комитетов в городе. Домкомы, конечно, не новинка для Москвы. Но последний основополагающий акт был издан…в 1968 году. Это было постановление Совмина СССР «Об участии населения в управлении домами». Очень дельный документ. Достаточно сказать, что жителей приглашали принять участие не в эксплуатации, не в содержании жилищного фонда, а в управлении им. И тогда понимали, что государственные структуры с этим не справятся, необходимо привлекать население. Вопрос этот остается актуальным – и не решенным! – до сих пор.
Система отношений в ЖКХ построена самым парадоксальным образом. Вопросы содержания домов контролируют те, кто в них не живет, – чиновники. Мнением жильцов никто не интересуется до сих пор.
В конце 60-х годов эту практику попытались поломать. Повсеместно создаваемые домовые комитеты наделили полномочиями, которые те более или менее успешно использовали. Бывало, к председателю домкома прибегал начальник ЖЭКа и чуть ли не на коленях упрашивал его подписать акт сдачи строения к зиме. А тот отказывался: не все работы были выполнены. Сейчас мы хотим вернуться к прошлым новациям, адаптировать их к нынешним условиям.
Каков будет правовой статус нынешних домкомов? Никакой госрегистрации как юридического лица им не потребуется. И у них не будет расчетного счета в банке, они не будут заключать хозяйственные договора, не смогут иметь своего имущества и т.д. Но этого и не надо. У домкомов другие задачи: они в территориальных органах власти представляют интересы населения, выполняя функции социального заказчика жилищно-коммунальных услуг.
Что предусматривает наш проект? Первое – участие комитетов в комиссиях, связанных с приемкой любых работ, которые прошли в доме: ремонт подъезда, замена коммуникаций, перестилка кровли. Без подписи председателя домкома работа ни приниматься, ни оплачиваться не будет.
Второе – домком участвует в разработке всех перспективных планов, связанных с ремонтом и благоустройством прилегающей к ним территории. В этих планах должны найти непременное отражение пожелания жителей.
Третье – жители вправе контролировать вопросы, связанные с текущей эксплуатацией дома, и предъявлять ДЕЗу требования, которые тот обязан выполнить. Если же возникнет конфликт между домкомом и управляющей организацией, то окончательное решение вынесет согласительная комиссия районной управы.
Это лишь некоторые положения из проекта, а его главная цель: сделать домкомы реальным участником всех жилищно-коммунальных процессов, происходящих в доме, контролером финансовых потоков, которые проходят через обслуживающие организации.
Лингвисты, помогите!
В 1996 году, когда был принят закон о ТСЖ, существовала единая служба заказчика – ДЕЗ. Через год вышел указ президента РФ о реформе ЖКХ, где говорилось о необходимости ликвидировать монополию государства на управление жилищным фондом, привлекать альтернативные структуры. Сейчас их в Москве уже десятки. Да и само ТСЖ – такая же альтернативная форма управляющих организаций, но созданная непосредственно домовладельцами. Этот момент должен быть отражен в новой редакции закона: домовладельцы вправе выбрать один из способов управления – либо создать ТСЖ, либо передать функции по управлению домом уполномоченной государством организации. А это, как я сказал, может быть не только ДЕЗ.
В недавно вышедшем законе «О государственной регистрации юридических лиц» установлено, что такая регистрация происходит в заявительном порядке. Может, какие-то препоны в развитии малого и среднего бизнеса это и сняло. Но в жилищное самоуправление новая норма внесла разброд. В одном доме стало появляться несколько ТСЖ. Товариществом объявлял себя отдельно взятый подъезд. Ситуация усугубилась и тем, что, если раньше регистрацией занималась специальная палата, то теперь эти функции переданы налоговой инспекции. А там меньше всего интересуются, как возникла та или иная заявка. Пошли один за другим судебные процессы – кто же все-таки управляет домом, правомерно ли создано то или иное ТСЖ? А сами дома, в результате, остаются бесхозными. Новая редакция закона должна положить конец этой неразберихе.
Далее. В существующем законе о ТСЖ говорится: если в доме создано товарищество, то каждый домовладелец является его членом – хочет он этого или не хочет. Но это противоречит Конституции РФ, декларирующей, что участие гражданина в какой-либо организации может быть только на добровольных началах, насильно заставить войти его туда нельзя. Потому Конституционный суд РФ отменил эту норму закона о ТСЖ. Затем необходимо было изменить и другие его статьи, что сделано не было. Наши поправки восполнят это упущение.
По сути, человек может жить в доме, где создано товарищество, но не быть его членом. Что не освобождает его от выполнения решений общего собрания членов товарищества, в частности, по сумме квартплаты. Правда, не будучи членом ТСЖ, он лишается возможности высказать свое мнение по данному поводу, а значит, как-то повлиять на определение суммы, с которой не согласен. Но это его личный выбор.
Некоторые статьи закона явно противоречивы, вызывают различное толкование. Вот статья 7. Там речь идет об объектах, являющихся общим имуществом дома, и в частности, говорится, что им являются «технические этажи и подвалы». Вопрос: «технические» – это слово относится только к этажам или подвалам тоже? Мы запросили даже лингвистов, и вот их ответ: можно понимать и так, и так. А ведь из-за этой невнятицы сколько сломано копий! Дело в том, что имущественный департамент сдавал и продавал лакомые подвальные помещения в домах (например, под офисы), сообщая жильцам, что «они не ваши. Ваши только те, где проходят коммуникации». Мы обратились к СНиПам. И выяснилось вот что: понятие «технический» по отношению к подвалу там вообще не фигурирует! Как оно попало в закон – непонятно. Есть только «подвал». Это помещение как раз и является «общим имуществом» домовладельцев, на которое никто не имеет права посягать.
В новой редакции закона мы предлагаем просто поменять слова местами: общее имущество – это «подвалы и технические этажи». Казалось бы, пустяк. Но от скольких конфликтов это избавит город и жильцов, как значительно расширятся права ТСЖ.
Решает большинство
В существующем законодательстве не уживаются два понятия: «кондоминиум» и «многоквартирный дом, где живет более одного собственника». В первом случае все правоотношения собственников регулируются законом о ТСЖ, во втором – ГК РФ. Но в кодексе (ст. 246), говорится о том, что собственники, обладающие общим имуществом, принимают решение при стопроцентном согласии. Это смерть жилищному самоуправлению! Найдите дом, где у всех жильцов будет единое мнение о том, как, скажем, использовать нежилые помещения. Ясно, что возникнут противоборствующие стороны, и ни одно решение не будет считаться легитимным.
Столкнулись мы и с тем, что не могли создать ни один кондоминиум – несогласные находились всегда. В то же время в законе о ТСЖ говорится о «большинстве голосов». И это соответствует демократическим нормам. А значит, в ГК РФ должны быть внесена поправка: решает большинство! И обязательна ссылка на закон о товариществах. Что же касается двух понятий: «многоквартирный дом, где приватизирована хоть одна квартира», и «кондоминиум», то их в кодексе надо уравнять, писать через запятую. Кстати, в кодексе нет вообще понятия «кондоминиум», его надо туда ввести. Иначе непонятно, каким же общим имуществом и участком земли могут распоряжаться жильцы.
Почему это так важно? Если будет сформирован кондоминиум, для чего, повторю, потребуется большинство голосов, только тогда возможно передать управление им гражданам, создать в доме товарищество. Таким образом, внесение изменений в Гражданский кодекс снимет еще одно препятствие на пути жилищного самоуправления.
Городская программа развития общественного жилищного самоуправления была принята правительством Москвы в августе 2000 года. Координатором ее назначен Департамент жилищной политики и жилищного фонда. Сегодня в столице действует более тысячи товариществ собственников жилья, около 150 домовых комитетов, свыше 49 территориальных общин. Число таких объединений растет. Участие жителей в жизни своих домов – ключевой момент реформы ЖКХ.