Тетушки нет дома
Вот если решил, что уже стал наследником, а старушка перед смертью взяла и распорядилась своим жильем иначе… Как быть?
– Почему не открывают! – Михаил бил в новенькую дверь и, не дожидаясь ответа, уже колотил в нее, как мог. – Будут знать, как стариков обманывать…
Перед тем, как ворваться сюда, где еще совсем недавно жила его одинокая тетка, Михаил успел побывать у нотариуса. И еще в двух инстанциях. Но и там и там он так ничего и не понял, кроме одного: оформить свои права на тетушкину «однушку» не получится, потому что оформлять, оказывается, нечего! И завещание, на которое он так уповал, здесь не поможет.
Завещать можно все что угодно, хоть дворец с фонтанами, – с расстановкой, словно ребенку, втолковывал нотариус Михаилу очевидное. – Но наследство откроется только на то, что принадлежало умершему. Ваша тетя сначала завещала квартиру, а потом решила распорядиться ею иначе. Наверное, нашла себе других помощников, раз вы таким… неуловимым оказались.
Где хозяин?
Сейчас Михаил, конечно же, осознавал, что нотариус прав. Ну, конечно, хорош наследничек, бросил пожилую женщину одну на произвол судьбы, надолго уехав в другой город. Не в увеселительную поездку, конечно, а в командировку, но разве это его извиняет?
– Ну, что это вы тут устроили? – грозно взглянул высунувшийся из-за двери мужчина в спортивном костюме. – Убирайтесь, полицию вызову! И не знаю я никакую вашу тетю! Квартиру мне Галя продавала, и все документы у нее были…
Новый обитатель квартиры не уступал Михаилу в упрямстве, и благоразумнее, конечно, было бы на время отступить. Поэтому, когда дверь захлопнулась, он спустился на пару этажей вниз, вспомнив о тетиной подруге, всезнающей старушке. Уж она-то наверняка в курсе и сможет поведать, кто же такая эта таинственная Галя.
Словоохотливая старушка действительно оказалась кладезем бесценной информации. Впрочем, полученные сведения только еще больше все запутали: все говорило о том, что квартира из рук Михаила уплыла, причем на совершенно законном основании. И, что было уж совсем досадно, пенять племяннику следовало исключительно на себя.
Вот и некая Галя
Никогда и никому не быть обузой – именно так протекала жизнь тети Михаила последние несколько лет. Даже завещав квартиру племяннику, Римма Николаевна старалась не обременять его просьбами. Вот и на этот раз, с обострением давней болезни, пожилая женщина уже поняла, что скоро станет совсем беспомощной, но проявления заботы от племянника добиваться не стала.
В этот непростой момент и появилась некая Галя: то ли родственница кого-то из соседей, то ли случайная знакомая. И четко, по-деловому объяснила: ее интересы сходятся с интересами Риммы Николаевны. Ей нужна квартира, а пожилой женщине – уход, и они смогут осуществить такой обмен: как говорится, дашь на дашь.
Предложение пришлось Римме Николаевне по душе, однако она тянула с оформлением сделки.
– Все о племяннике, то есть о вас, получается, думала, – призналась сердобольная соседка, укоризненно глядя на Михаила. – Упоминала, что вы деньги ей иногда высылали, но так переживала, как бы хлопоты о себе, больной и старой, на ваши плечи не переложить.
Договор ренты тетя все же подписала, передав квартиру в собственность Галины – в обмен на уход и лечение. А вскоре умерла, избавив новую помощницу от обязанностей по сделке. «Очень быстро это случилось, – вздохнула соседка и многозначительно посмотрела на Михаила. – Слухи по дому разные ходили, вы уж разберитесь, жалко квартирку-то терять. Кстати, Галина ее уже пристроила, продала «на сторону».
Подозрительно это…
Следуя совету соседки, Михаил снова, уже более спокойно, поговорил с новым хозяином «однушки». Тот показал документы на квартиру, которые оказались в полном порядке. Правда, Галина продавала квартиру в спешке, и все это должно было вызнать, как минимум, подозрение – слишком уж напоминало истории с обманом одиноких стариков и их недвижимостью.
Но обвинить пресловутую «помощницу» в мошенничестве Михаил не мог – оснований на то не было. Раздобыв у нового собственника квартиры телефон Галины, Михаил услышал в трубке резкое: «Римма Николаевна болела, у меня все справки есть, так что доказать свою правоту, в случае чего, смогу. Сам ты виноват, бросил родственницу, а теперь права качаешь!»
Увы, прямых оснований уличить Галину в обмане и уж тем более в преступлении, не было. Римма Николаевна, как удалось узнать Михаилу, действительно тяжело болела, но была, как говорится, в здравом уме и твердой памяти.
Перед тем, как окончательно распрощаться с идеей отвоевать квартиру, Михаил решил обратиться к юристу. Тот настоял на тщательной проверке документов и обстоятельств дела, кратко обнадежив: «Рано сдаваться». И когда сообщил о каком-то невероятном шансе на победу, надежд на успех у Михаила прибавилось. Оказывается, все решали какие-то несколько цифр: две даты в документах, на которые мало кто обращал внимание.
– Римма Николаевна подписала договор с Галиной, но документ по закону должен был пройти государственную регистрацию, – объяснял юрист. – Как я выяснил, документами занималась знакомая Галины, по доверенности от вашей тети. И так уж вышло, что Римма Николаевна умерла именно в то время, когда шла регистрация сделки. Это можно проследить по документам: запись о регистрации сделана уже после ее смерти.
Вскоре в суде был подан иск о признании недействительным договор пожизненного содержания с иждивением. Логика адвоката была понятной: сделка требует государственной регистрации, одна из сторон умерла до этой регистрации, следовательно, ни о какой сделке не может идти и речи. Как и о переходе квартиры к Галине, а также о дальнейшей продаже «однушки».
Так и решилось это дело: без веских доказательств вины «благодетельницы», которой, возможно, и вовсе не было, без эмоциональных разбирательств и смелых обличений. Сравнив дату смерти пожилой женщины и дату записи о регистрации договора, суд признал сделку недействительной. Покупателю квартиры пришлось отказаться от притязаний на «однушку», теперь он дожидается возврата денег от Галины.
Михаил так и не понял, что же, на самом деле, сыграло ему на руку: стечение обстоятельств, не давшее Галине по всем правилам оформить сделку, или все-таки злонамеренный умысел «помощницы». Так или иначе, но в права наследства племянник вступил, заполучив квартиру.
Комментарий
Александра Бузина, юрист:
– Согласно п. 2 ст. 1119 Гражданского кодекса, завещатель не обязан сообщать кому-либо о содержании, совершении, об изменении или отмене завещания. Закон провозглашает свободу завещания, и об этом стоит помнить потенциальным наследникам, которые нередко успокаиваются, узнавая о составлении завещания в их пользу.
Не секрет, что сделки пожизненного содержания с иждивением, которые иногда приходится заключать одиноким пожилым собственникам квартир, весьма опасное дело. Невзирая на положения закона, защищающего рентополучателей, стариков нередко запугивают или обманывают, отбирая квартиры. К сожалению, их родственники объявляются слишком поздно, когда бороться приходится уже за наследство.
Бытует ошибочное мнение, согласно которому для того, чтобы договор ренты стал действительным, достаточно удостоверить его у нотариуса. Согласно ст. 584 Гражданского кодекса, такой договор действительно подлежит нотариальному удостоверению, однако стоит помнить и о другом правиле: если договор предусматривает отчуждение недвижимости под выплату ренты, он должен также пройти государственную регистрацию. Права и обязанности по такому договору возникают с момента его государственной регистрации.
П. 3 ст. 596 Гражданского кодекса определяет: договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. А, в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Таким образом, если рентополучатель умер до момента государственной регистрации договора, суд признает сделку недействительной.