«Ипотечная амнистия»
Так некоторые эксперты успели окрестить поправки в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые касаются порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Изменения в законодательстве призваны скорректировать отношения между кредиторами и должниками, залогодателями и залогодержателями.
– Сегодня ситуация с невозвратом ипотеки выглядит так, – объясняет гендиректор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслав Шеянов. – Если клиент не имеет возможности выплачивать долг, банк забирает у него квартиру. Но, поскольку ее рыночная цена не всегда позволяет покрыть всю сумму займа, должника принуждают, к примеру, продать машину или дачу, чтобы погасить весь долг. С 7 марта 2012-го, когда вступил в силу ФЗ № 405-ФЗ, которым внесены поправки, ситуация кардинально меняется. Теперь должнику достаточно вернуть банку квартиру, после чего долг признается погашенным. А какова разница между рыночной стоимостью квартиры и реальной суммой долга – это проблема исключительно для банка.
Вот как выглядит в новой редакции п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке»: «Если залогодержатель, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки».
Означает ли это, что проблемы в отношениях кредиторов и заемщиков теперь удастся снять? Можно ли будет просто «бросить» банку ключи от ипотечной квартиры и забыть о долгах? Правильно ли, что в положении «крайнего» окажется кредитное учреждение? Четких ответов на эти вопросы пока нет.
– С моей точки зрения, новый характер взаимоотношений заемщиков и кредиторов является оправданным, – полагает председатель правления АКБ «Фора-банк» Александр Синельников. – Ведь соискатель кредита, в отличие от банка, не является профессиональным участником финансового рынка. Он не может в той же мере, что и банк, оценивать кредитный риск совершаемой сделки. А вот банки, выдавая ипотеку, должны на профессиональной основе оценивать риски потерь, связанные с обесценением объекта залога во времени.
Обычно такой риск закладывается в величину первоначального взноса, устанавливаемого банком при выдаче кредита. Но, к сожалению, при высокой конкурентности на рынке ипотеки банки зачастую пренебрегали этими рисками. А как только наступил кризис, они сразу понесли потери, которые и пытаются переложить на заемщиков.
По мнению А. Синельникова, законодатель привел правовые нормы обращения взыскания на заложенную жилую недвижимость в соответствие с мировой практикой. Поправка в Закон «Об ипотеке» окажет положительное влияние на рынок ипотечного кредитования.
Некоторые эксперты считают, что интересы банков будут ущемлены. Поэтому можно предположить, что они пойдут по пути снижения потенциальных рисков и убытков. Например, не исключен отказ от ипотечных программ без первоначального взноса. Ведь по статистике вероятность невозврата кредита при нулевом первоначальном взносе в четыре раза выше, чем при взносе в 30%. И в новых условиях подобные риски – непозволительная роскошь для банков.
Но все же большинство специалистов рынка ипотеки сходятся во мнении, что причин для волнения у соискателей кредитов быть не должно. Напротив, число желающих оформить ипотеку возрастет. Поэтому возникает вполне резонный вопрос: не обернется ли увеличение спроса ростом цен?
– Как на самом деле будут обстоять дела, как будут списываться банком долги, покажет только практика, – говорит зам. директора компании «Кредит-Центр недвижимость» Светлана Марочкина. – Скорее всего, на рынок недвижимости эта поправка не окажет существенного влияния: банк как выдавал кредит под залог недвижимости, требуя от заемщика отчет об оценочной стоимости закладываемого имущества, так и будет выдавать. Оценочные компании составляют свои отчеты, опираясь на рыночную ситуацию того дня, на который составляется отчет. Кредиты под залог берутся в среднем на десять лет, и ситуация за это время, понятно, меняется. А потому реальная рыночная стоимость имущества на момент его изъятия банком никак не зависит ни от желания банка, ни от желания заемщика: падение или рост в цене – это либо риски, либо выгода обеих сторон.
Мнение специалиста
Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
– Вводя поправки, законодатель, надо полагать, стремился воспроизвести опыт такой «ипотечной» страны, как США. Там именно так и происходит: если банк забирает у вас жилье, являющееся предметом залога по кредиту, то долг с вас списывается. Это у них называется ограниченным регрессом.
Однако, как часто бывает, наши законодатели разобрались в ситуации не до конца. Ведь в Америке она, эта ситуация, симметрична: при переходе предмета залога в распоряжение банка не только заемщик ничего не должен кредитору, но и кредитор ничего не должен заемщику. Даже если долг составляет $100 000, а истребованный залог банк продаст аж за $1 000 000, все вырученные деньги остаются у него.
На первый взгляд, у нас должно быть то же самое. Если объект перешел в собственность кредитного учреждения, никто (кроме налоговиков) уже не будет интересоваться, за какую цену оно его потом продало. Однако сам по себе переход объекта в собственность банка, как правило, происходит после неудавшихся принудительных торгов по продаже этого объекта с аукциона. И если объект ликвиден, то он, скорее всего, и продастся. Тем более что сами торги у нас теперь будут начинаться не со 100 процентов рыночной стоимости, а только с 80 и с возможностью дальнейшего снижения во втором раунде. Это еще одна новая норма в законе. На мой взгляд, очень правильная.
Так вот, если на торгах ликвидный объект продастся дороже, чем была сумма долга горе-заемщика перед банком, разница заемщику вернется. То есть в «плюс» здесь банк никак не уйдет. А вот в «минус» – пожалуйста!
Другой вариант. Объект, даже со всеми уценками, не продается. Тогда судебный пристав предлагает банку забрать неликвид себе, иначе право залога вообще аннулируется. После чего банк продает этот неликвид (то есть непрофильный актив), очевидно, с убытком, который с заемщика истребовать нельзя. Где же тут симметрия? Где равенство сторон по договору?
Если уж копировать американский опыт, так копировать до конца – убрать торги. Пусть, как в Америке, предмет залога по решению суда сразу переходит в собственность залогодержателя (кредитора), сколько бы он ни стоил в этот момент и за какую бы цену залогодержатель его ни продал. И пусть тогда каждая из сторон, участвующих в сделке, сама оценивает свои шансы выиграть или проиграть при подписании договора. А если копировать опыт по кусочкам, то из этого ничего путного никогда не получается.
При всем том надеюсь, что эта не очень мудрая законодательная новация сильного отрицательного влияния на наш рынок ипотеки не окажет. В банках ведь работают профи, они найдут решения. Самое простое – не допускать прямого перехода объекта в собственность банка. То есть не дожидаться предложения забрать объект от судебного пристава, а самому банку через контролируемую им фирму или физическое лицо выходить на вторые торги в качестве их участника и выкупать объект по цене этих торгов. Тогда, если «вырученная» сумма не покрывает сумму долга, действует старый порядок. То есть банк имеет право остаток истребовать к взысканию. Что, скорее всего, и будет происходить.