У тепла горячая пора
Суммы, выставляемые за тепло и горячую воду, оказываются одними из самых внушительных в наших платежках. Причем обоими ресурсами распоряжается монополист – ОАО «МОЭК» (Открытое акционерное общество «Московская объединенная энергетическая компания»). Сейчас наступила горячая пора: МОЭК разработала новый договор с ТСЖ и ЖСК, и в нем снова угадываются попытки ущемить права жильцов. Как защитить себя? Как не прогадать, подписав договор?
Про кубометры и гигакалории
Существующая форма договора МОЭКа с жилищными объединениями, которая появилась в 2011-м, имеет ряд недостатков. Основной из них – определение объемов (и, соответственно, стоимости отпущенной горячей воды) в гигакалориях (Гкал), что значительно увеличивало плату за эту коммунальную услугу для кооперативов и товариществ. Появлялся заметный разрыв между суммами, которые начислялись населению, и счетами, которые выставлялись управляющими организациями, а ими были те же кооперативы и товарищества. Из-за этого у последних возникали необоснованные долги, которые все время нарастали. Ведь люди все больше понимали выгоду квартирных счетчиков, которые показывали расход воды именно в кубометрах. Чем больше счетчиков появлялось в доме, тем больше увеличивался разрыв между данными МОЭКа и управляющих организаций.
Федеральные законы, указания московского правительства возымели, наконец, действие: за горячую воду теперь рассчитаются по объемам. Казалось бы, здравый смысл возобладал. Однако МОЭК разработала новый договор с объединениями, и в нем снова пытается диктовать свои условия.
Документ получился многословным, подчас противоречивым. Видимо, расчет был на то, что, не вникнув, не разобравшись, ЖСК и ТСЖ просто подмахнут бумагу и тем самым согласятся с выставленными условиями. Поэтому будьте бдительны! Не подписывайте договор сходу. Внимательно проштудируйте его, и по поводу тех пунктов, которые вас смущают, составьте протокол разногласий.
Кто отвечает за счетчики?
Общедомовые приборы учета сейчас есть практически во всех домах – и муниципальных, и тех, где действуют кооперативы или товарищества. При этом все расходы на установку город взял на себя.
Сами приборы – довольно сложное и дорогое оборудование, ведь в отличие от квартирных они предусматривают снятие показаний не только по объему потребляемых ресурсов, но по температуре и давлению. Кроме того, сами производят необходимое вычисление, т.е показывают потребленные Гкал. Несколько лет назад приборы были переданы на баланс МОЭК, и она стала их обслуживать.
Здесь, правда, возникли проблемы. Например, если счетчик вышел из строя, МОЭК должна в течение трех дней починить его или заменить. В противном случае компании можно выставить счет за промедление. Казалось бы, все ясно. Но вот в новом договоре появляется формулировка: ОАО « МОЭК» должна «за свой счет осуществлять эксплуатацию, техническое обслуживание, метрологическую поверку узлов учета». Заметьте, о ремонте ни слова.
Ничего не говорится и сроках, когда прибор должен быть снова введен в действие. Более того, в нарушение существующих правил и норм только в первый месяц выхода из строя прибора объем услуг будет рассчитываться по средним фактическим показаниям за предыдущий рабочий период: отопление за три дня (с учетом изменения температуры воздуха) и еще за шесть месяцев по горячему водоснабжению. Далее же, как предлагает МОЭК – по нормативу, который фактически (в сравнении с реальным потреблением) завышен в 1,3–1,4 раза.
Получается так: прибор учета не работает, особенно в отопительный сезон, и тогда стоимость услуги рассчитывается по нормативу в течение всего отсутствия показателей. А это может быть и месяц, и квартал. Вот когда поговорка «время – деньги» имеет вполне конкретное содержание. С добавлением: деньги – из кармана населения.
Можно предположить, что теперь штамп: «Прибор не работает» будет ставиться чаще. И что именно жильцам придется расплачиваться за то, что тот « не работает».
Потери видятся на расстоянии
Как-то с вертолета был сделан снимок ночной Москвы – в инфракрасных лучах. Весь город переливался яркими красками: то излучали тепло трубы горячей воды и теплоснабжения. Потери тепла – серьезная проблема отечественной энергетики. По подсчетам специалистов, на них уходит до половины всей производимой энергии. Вот только кто за это отвечает?
В новом проекте договора МОЭКа (в приложении № 3) предусмотрено, что за потери через изоляцию в сетях потребителя, в том числе от внешней стены до места установки прибора учета, должен расплачиваться потребитель. Расстояние невелико: три, четыре, ну, пять метров. Находится этот маленький участок внутри дома. Какие здесь могут быть потери?
Практически нулевые. Дом ведь не улица, раньше их МОЭК вообще не считала, ведь они включаются в норматив, а значит, и в тариф расчетов за тепло. Об этом, кстати, говорит и известное постановление правительства от 23.05.2006 РФ № 306 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг». Да, какие-то потери есть, но они составляют сотые, если не тысячные доли процента от потерь во внешних сетях. Однако цифры завышаются в разы. И компенсация возложена на объединения.
Для этого в договоре произошла подмена понятий. Есть «балансовая принадлежность», а есть «эксплуатационная ответственность». «Балансовая» относится к имуществу, собственности, которое находится на балансе или в собственности той или иной организации, та и отвечает за него. Но есть еще и « эксплуатационная» – здесь спрос с эксплуатирующей организации. Так вот, МОЭК перенес эту ответственность – от стены дома до прибора учета – на ТСЖ и ЖСК.
Здесь стоит обратиться к самой процедуре установки домовых приборов учета. Дом не имел к ней никакого отношения. Делала это сама МОЭК на деньги из бюджета. А объединение жителей часто не ставили об этом в известность: просто заходили в подвал, разрезали трубу, вставляли прибор… Жильцы и не ведали, какие работы проводятся в их строении. Во всяком случае, разрешения на такие действия они не давали, а без разрешения собственника к его имуществу прикасаться нельзя. Теперь же былое нарушение энергетики решили обратить себе на пользу.
Одновременно ОАО «МОЭК» считает, что потребитель должен оплачивать обоснованные потери и после прибора учета, а это еще больше повысит платы населения.
Приведенные в договоре величины объемов потребления и потерь тепловой энергии теплоносителя не обоснованы расчетами: верьте, мол, на слово. Как такое может быть?
Жильцы стали теперь дотошные. Они требуют доказательств. Компания их и должна представить.
На это тоже должны обратить снимание руководители ТСЖ и ЖСК.
Мороз, а форточки открыты
Минувший февраль выдался необыкновенно холодным. Но вот что удивительно: люди жаловались не столько на то, что в домах холодно, сколько на то, что жарко. Идешь мимо того или иного дома и видишь открытые форточки. Согреваем, как говорится, улицу. Перетопы – настоящее бедствие для московских жилых зданий. В чьих это интересах? Конечно же, продавца. Чем больше он отпускает тепла, тем больше может потребовать денег с потребителя.
Поясним. Существует температурный график подачи тепла в дома, и зависит он от наружной температуры. Раньше жильцы не обращали на него внимания, как, впрочем, и на другие недочеты в обслуживании. Однако, когда плата стала расти, к нему невольно начали присматриваться. Иными словами, взялись следить за качеством обслуживания.
Что, по сути, должно быть в температурном графике?
Две цифры: температура за окном и соответствующая ей температура теплоносителя в подающем трубопроводе дома. Других данных не требуется. На улице, скажем, минус восемь, в теплоносителе на входе плюс 58.
График же, предложенный МОЭК, состоит из множества температурных параметров, не имеющих к дому никакого отношения. Запутаться ничего не стоит. И понять, за что компания требует у людей деньги, невозможно.
В договоре необходимо четко и однозначно прописать, как проводятся перерасчеты, с применением каких формул, какие отклонения считаются допустимыми и как они определяются. Это очень важно. Ведь большинство руководителей товариществ и кооперативов не являются опытными теплотехниками, без четких определений они самостоятельно не смогут произвести предлагаемые расчеты.
Прояснить неясное
Как же вести себя в такой ситуации руководителям ТСЖ и ЖСК?
Вот некоторые советы. Постарайтесь все же внимательно прочитать договор, и потребовать от МОЭКа пояснить, расшифровать неясные, запутанные места. В договоре должны появиться такие формулировки, которые понятны людям и не предполагают двусмысленного толкования.
Следует также иметь в виду, что МОЭК представляет договор в виде оферты. Иными словами, если в определенный срок потребитель не ответил на письмо МОЭК, не написал ни «за», ни «против», то договор вступает в силу – независимо от того, как вы к нему относитесь. Не допустите этого! Ответьте сразу: «Можем согласиться, если будут учтены наши замечания». Либо сразу же пошлите протокол разногласий. Не посчитаться с ним в компании не могут, отменить его можно лишь через суд.
Не попадитесь и на такую удочку – получил председатель ТСЖ или ЖСК письмо из МОЭКа: «Направляем вам договор… и т. д. Просим его рассмотреть, скрепить печатью и подписью…». Ничего не подозревая, вы просто расписываетесь в его получении. Осторожно! Ваша подпись будет означать, что договор вы признали и приняли. Напишите просто: «Получил, но с отказом от оферты».
А если все же не будет найдено компромиссное решение? Дом останется без горячей воды? Люди замерзнут без тепла?
Такого случиться не может. Да, монополист обладает большими правами, но у него есть и обязанности: он не может лишить потребителя услуг, которых никто другой ему не оказывает. Вы по-прежнему будете их получать – и горячую воду, и тепло – но на основании прежнего, т.е. прошлогоднего договора, который устраивал вас больше, чем нынешний. Так вы защитите интересы жильцов, которые всесильная компания не раз пыталась ущемить.
Комментарий
Валентин Григорьев, вице-президент кооперативных организаций России, председатель Московского Союза ЖК и ЖСК:
– Вопрос, поставленный автором, правильный и актуальный. Когда-то не было документа, который регламентировал бы содержание договора жилищных организаций (ТСЖ и ЖСК) с монополистами в части теплоснабжения, энергоснабжения и т. д. Потом такие документы появились. Что касается тепла и горячей воды, то примерный документ (ориентирующийся на условия, предусмотренные правительством Москвы) был разработан в Департаменте ЖКХ и Б, причем даже дважды, последний – в прошлом году. Он и был предложен энергетической компании.
Но ни один из них не удовлетворил МОЭК, и она разработала свой. В этом году на сайте компании появилось 12 вариантов таких договоров, что, кстати, странно: согласно ГК РФ договор должен быть предметный, конкретный для каждого дома, учитывающий его особенности. Короче – можете, мол, выбирать любой. Но из чего? Все они, по сути, защищали интересы компании, устраивали энергетиков, но не жильцов.
В документе МОЭКа предлагается расчет по нормативным, а не по реальным показателям, т. е. объемным, которые показывает счетчик. Старая тема! Давно уже федеральными и городскими организациями указано, что платить жильцы должны только за фактически потребленные ресурсы, в данном случае – за кубометры горячей воды. Об этом говорилось и в Перспективном плане развития жилищных объединений на 2011 год, разработанном московским правительством. На этот счет есть также постановление Президиума Высшего арбитражного суда. Но эти документы были проигнорированы энергетиками.
Далее. МОЭК снимает с себя ответственность за приборы учета, которые переданы ему на баланс, и возлагает ответственность за их сохранность на жильцов. При этом за первые 15 дней плату будут взимать по средним показателям за прошлые месяцы, а далее – по данным счетчиков на ЦТП. Но это запрещено постановлением правительства РФ от 23.05.2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»! Или так: СНиПом предусмотрено, что на входе в дом вода должна иметь температуру 90 градусов, на выходе, пройдя через все батареи – 70. Но из-за неисправностей инженерного оборудования цифра может быть иной – в ту или другую сторону.
В любом случае такая ситуация влечет за собой штрафные санкции – по отношению к МОЭКу: некачественные услуги! Он должен нести ответственность – в частности, за перетопы, от которых страдают москвичи. Но в договоре ничего об этом не говорится.
Документ стал рассылаться ТСЖ, ЖК и ЖСК месяца полтора назад. Он объемный, изложен на 16 страницах, с таблицами и графиками, к нему – шесть приложений, разобраться во всем этом сложно даже специалисту. Не на это ли рассчитывала компания? Но своего добилась: некоторые руководители жилищных объединений его подписали, даже не понимая, чем это грозит.
Однако опытные председатели товариществ и кооперативов сразу увидели все подводные камни. На имя президента РФ, в правительство РФ и Москвы, Государственную и Городскую думы были направлены возмущенные письма. Сыграли ли они роль, или нарушения были столь вопиющие, что дальше ждать было уже нельзя, но недавно появилось постановление правительства РФ от 14.02.2012 № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг». Оно предлагало Минрегионразвития разработать примерный договор, который защищал бы интересы граждан. Впрочем, даже в этом постановлении снимался ряд негативных моментов в отношениях жильцов с монополистами. В частности, твердо и однозначно сказано: за горячую воду расчеты должны вестись исключительно по приборам учета, а не в Гкал. Подчинится ли МОЭК федеральному документу? Предложит ли другой вариант договора – в интересах жителей? Думаю, ответ мы узнаем в ближайшее время.
Возникает и другой вопрос: как быть с теми договорами, которые уже находятся на руках жителей? Подписывать или нет? Автор статьи Леонид Залкинд советует: нет. Лишить жителей тепла и горячей воды монополист не имеет права, что же касается юридических отношений – будет действовать прошлогодний договор, который устраивал людей. Полностью с этим согласен.
Но к этому совету добавлю правовые моменты. Есть понятие «свобода договора» (ст. 421 ГК РФ), где сказано, что никто не имеет права принудить юридическое лицо заключить не устраивающий его договор (кроме обязательных случаев, предусмотренных законом). В данном же случае у ТСЖ и ЖСК есть для этого все основания: соглашение, о котором идет речь, противоречит всем названным нормативным актам РФ. Приведете свой документ в соответствие с указанным постановлением правительства РФ № 124 – тогда можно с ним работать.