Не угодить бы в «котлован»
На бумаге долевое строительство остается самым выгодным и доступным средством приобретения жилья. Однако покупатели квартир все чаще предпочитают вкладывать деньги в готовое жилье – виной тому многочисленные случаи обмана, оставляющие дольщиков и без денег, и без крыши над головой.
Выбирай, но осторожно
Митинги обманутых участников долевого строительства, «замороженные» стройки, банкротство или бегство застройщиков: кажется, что покупать квартиры «на стадии котлована» – все равно что угодить в вырытую аферистами яму. С другой стороны, долевое строительство может помочь тем, кто хочет быстро вложить средства в покупку недвижимости.
Растеряться в многообразии предложений немудрено, поэтому подходить к выбору застройщика следует ответственно. Внимательно ознакомьтесь с информацией о деятельности компании: подробные сведения даст Интернет, где можно найти отзывы дольщиков. Отдавать предпочтение стоит застройщикам с солидным опытом работы в жилом секторе недвижимости.
Выясните, как протекает работа компании сегодня: сколько объектов возводится, нет ли претензий к застройщику, не увяз ли он в долгостроях, не числится ли в «черном списке» организаций, обманувших клиентов. Узнайте, какие проекты уже реализованы, есть ли у компании четкие планы на ближайшее будущее.
Любому обратившемуся застройщик обязан представить для ознакомления учредительные документы, свидетельство о госрегистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года деятельности, аудиторское заключение за последний год деятельности.
Необходимо проверить и информацию о проекте строительства. По первому требованию застройщик должен представить: разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта строительства, заключение госэкспертизы проектной документации (если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом), проектную документацию со всеми изменениями, а также документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Нет условий – нет договора
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ подробно регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства. Не секрет, что недобросовестные застройщики пытаются обойти положения этого закона, заключая, например,не предусмотренные им договоры.
Непременно выясните, какое соглашение компания подписывает с дольщиками. Если речь идет о договоре инвестирования или предварительном договоре купли-продажи, надежнее подыскать другую организацию, поскольку 214-й закон подразумевает заключение только договора участия в долевом строительстве. Этот договор подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Перед тем, как поставить подпись под договором долевого участия, проверьте, отвечает ли он требованиям закона. Документ должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком указанного объекта дольщику, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре указанных условий он считается не заключенным.
Проследите за тем, чтобы в договоре была указана окончательная цена объекта строительства: лучше не связываться с компанией, которая указывает цены в мифических у.е. с плавающим курсом или привязывает сумму к стоимости одного кв. метра на момент оплаты. Получившаяся в итоге площадь жилья нередко оказывается не такой, как указано на бумаге – проследите, чтобы по договору любые пересчеты цены в подобных случаях производились на основании оценки БТИ.
«Фокусы» застройщиков
Мошенники, роющие свои «котлованы» для покупателей, действуют подчас довольно грубо. Иногда строительство просто инсценируется в расчете на то, что дольщики не станут внимательно изучать документы, внесут деньги и будут терпеливо, годами ждать возведения дома.
Случается, застройщики начинают собирать деньги еще до получения всей необходимой документации, а потом строительство замирает из-за отсутствия обязательных согласований. Недобросовестные компании нередко действуют без регистрации или лицензии, прикрываются названиями известных застройщиков, обманом вынуждая клиентов переводить деньги на свой счет.
Не исключен и такой «фокус», как искусственное затягивание строительства, при котором средства из клиентов вытягивают на протяжении многих лет. В обход требований законодательства горе-застройщики не регистрируют договоры долевого участия или заключают иные договоры, неоднократно продавая один и тот же объект.
Избежать подобных ловушек можно, тщательно проверяя информацию о застройщике и предлагаемый им договор. Любые нарушения в реализации проекта могут привести к тому, что процедура оформления права собственности на квартиру затянется, и отстаивать права на оплаченное жилье придется в судебном порядке.
Жилье принимается по передаточному акту, спешить с подписанием которого не стоит. Если компания нарушила условия договора и предоставила квартиру с недостатками, дольщик вправе потребовать на свой выбор: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены или возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта недвижимости дольщик вправе расторгнуть договор и потребовать возвращения уплаченной суммы, причем с процентами. Требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта, предъявляются дольщиком в течение гарантийного срока, который устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. За нарушение сроков передачи объекта застройщик обязан выплатить неустойку.