Хорошо, но мало
На минувшей неделе кандидат в президенты Владимир Путин выступил с очередной программной статьей, в которой, помимо прочего, изложил свое видение жилищной проблемы и путей ее решения. К сожалению, проблема настолько сложна и запущена, что почти каждый ответ порождает новые вопросы.
Хорошее впечатление произвел деловой стиль статьи Владимира Владимировича. Едва ли не с самого начала он обещает: «Я не буду говорить об успехах – они есть. И в демографической политике, где удалось добиться серьезного сдвига к лучшему, и в пенсионном обеспечении, и в ограничении бедности. Есть реальные достижения в образовании, в охране здоровья, в культуре», – и в дальнейшем автор довольно строго придерживается взятого обязательства. При этом обращает на себя внимание то обстоятельство, что в перечисление относительно благополучных социальных сфер жилищная не попала.
Впрочем, несколько положительных моментов в отношении жилья В. Путин все же отметил. Самым впечатляющим из них, пожалуй, должно было бы стать напоминание о том, что «обеспеченность граждан России жильем с советского времени выросла на 40 процентов – до 22 кв. метров на человека», и «доля коммуналок упала в четыре раза».
Конечно, жилье в стране продолжает строиться, и не удивительно, что площадь на душу населения возрастает. Правда, за эти годы население страны сократилось примерно на 7 млн человек, что работает на повышение показателя обеспеченности, но не есть хорошо. К тому же на этой статистике сказалось приобретение обеспеченными гражданами роскошных квартир и особняков по нескольку сотен метров в ущерб менее обеспеченным, что представляет собой отдельную проблему, о которой также говорит В. Путин. Кстати, расселение риелторами коммуналок и перевод их в элитные квартиры явились одним из механизмов количественного сокращения этого «наследия прошлого». Но процесс практически прекратился, поскольку остались самые «убитые» и трудно расселяемые объекты, неинтересные обеспеченным покупателям.
Если же выбирать для сравнения более объективный показатель положения дел, то надо говорить об объеме строительства жилья. В советский период строилось около 80 млн «квадратов» в год, в 1990-е вдвое меньше, сейчас топчемся на уровне 60 млн без особых перспектив на лучшее. Сам автор указывает: «Именно снижение доступности жилья воспринимается многими нашими гражданами как снижение качества жизни по сравнению с СССР. Отсутствие перспектив в этой области искажает жизненные приоритеты людей».
Сердцу бизнесмена не прикажешь
Что же предлагается сделать для повышения доступности жилья? Перво-наперво – «снижать стоимость строительства, и не за счет заработной платы и охраны труда рабочих, а за счет снижения цен на строительные материалы, прекращения раздувания цен из-за коррупционной нагрузки на строительный бизнес».
Цены на стройматериалы действительно неоправданно высокие и сохраняют тенденцию к росту. Только ведь рынок этот годами складывался, производители привыкли к действующему уровню цен, и отказаться от него не желают. А приказать им невозможно, поскольку это не госпредприятия, а сплошь частные лавочки. Возглавляют их свободные предприниматели, заинтересованные исключительно в росте прибыли. Чтением морали тут ничего не добьешься.
И про влияние коррупции в статье сказано верно. Некоторые эксперты утверждают: до 40 процентов расходов девелоперов составляют взятки и откаты. В качестве средства борьбы В. Путин обещает ввести «конкурентный порядок экспертизы строительных проектов, строители смогут обратиться не только к государственной, но и к частной экспертизе» и перевести «излишние процедуры согласования и строительного надзора в уведомительные».
Однако коррупция достигла таких масштабов, что превратилась едва ли не в форму существования российской бюрократии. Взять процедуры согласования документации – сколько раз их уже сокращали? Регионы периодически рапортуют об устранении тех или иных согласующих подписей, а через короткое время взамен появляются новые. Поэтому хотелось бы услышать о более радикальных практических шагах.
Владимир Владимирович считает: «На региональном уровне надо обеспечить устранение искусственного монополизма как строителей, так и поставщиков базовых строительных материалов. В ряде регионов есть, например, монополия даже на песчаные и гравийные карьеры. И почему-то эти карьеры принадлежат родственникам и знакомым людей, руководивших в свое время этими регионами».
Но последняя фраза служит лишь поводом задать следующий вопрос: а действительно, почему? Насколько силен у нас монополизм, наглядно показала ситуация с десятикратным ростом цен на цемент в предкризисные годы, и бороться с ним действительно надо. Но говоря о родственниках и знакомых руководителей регионов, мы вновь возвращаемся к проблеме коррупции. Как убрать эти грабли с дороги – не сказано.
Однако допустим, что большинство трудностей все же удалось преодолеть, и строить стало возможно на 20–30 процентов дешевле. Тогда где гарантия, что девелопер (застройщик) не обратит эту экономию в собственную прибыль, а цены останутся по-прежнему высокими? Приказать продавать дешевле ему нельзя, а кто добровольно откажется от дополнительной прибыли? Практика показывает – никто. Тут надо коренным образом менять психологию российского бизнеса, а как это сделать – непонятно. Остается только уповать на время, которое, говорят, лечит.
Землю тем, кто на ней строит!
Еще один путь к снижению стоимости жилья В. Путин видит в том, чтобы вовлечь в оборот земельные участки как в ходе расширения территории крупных городов, так и при изъятия их у тех учреждений и ведомств, где они лежат мертвым грузом. По его словам, здесь не может быть никаких «священных коров». Причем земля должна предоставляться застройщикам бесплатно в обмен на ограничение цены продажи жилья.
Кажется, кто бы с этим спорил?! Но спорящие находятся. Ведь первые шаги в предложенном направлении уже сделаны – создан и действует Фонд содействия развитию жилищного строительства. Он изымает неэффективно используемые участки и запускает их в строительный оборот, причем часть земель передает бесплатно. И… встречает на этом пути немало трудностей.
Лакомые кусочки ему без боя никто не сдает. В результате общая статистика участков у фонда уже солидная, но там, где проблема стоит особенно остро, в той же Москве, участки фонда можно пересчитать по пальцам.
По-прежнему есть и «священные коровы». Минобороны выведено за «скобки» процесса ревизии участков и пользуется своим исключительным положением. На это недавно сетовал зам. председателя комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции А. Хинштейн.
И все равно дорого
Уже как бы по традиции В. Путин не обошел вниманием ипотеку, цена которой, по его словам, должна снизиться вместе со снижением инфляции.
Он также пообещал дать ход развитию сберегательно-накопительным механизмам, субсидировать процентную ставку по ипотеке для молодых семей, а также работников бюджетного сектора. И даже указал источники финансирования – это средства, которые высвободятся после завершения олимпийских строек, объектов АТЭС на Дальнем Востоке и программы обеспечения жильем военнослужащих.
Вне всякого сомнения, ипотека от этого станет чуть «мягче». Но уже давно общепризнано и не подвергается сомнению, что основным фактором, сдерживающим ипотеку, является не столько процентная ставка, сколько высокая исходная стоимость жилья.
Правда, мои оппоненты могут сказать: да, каждая мера в отдельности не достаточна, но сложенные вместе они вполне способны решить проблему. Отвечаю – не способны.
Тому есть практическое подтверждение – пилотный проект создания ЖСК «Каинская заимка» для научных работников Новосибирска. Там усилиями Фонда РЖС были собраны воедино все механизмы: ЖСК, льготная ипотека, бесплатные земля и инфраструктура. И все равно у людей не хватило денег на вступление в кооператив. В результате Фонд был вынужден из своих средств оплатить половину стоимости жилья. И не случайно после этого пошел разговор о том, что в недрах Минэкономразвития разрабатывается программа безвозмездного субсидирования не ставки кредитования, а стоимости жилья!
Но где взять на всех столько денег, чтобы оплатить половину стоимости квартиры, или, иными словами, чтобы каждую вторую квартиру выделять бесплатно?!
Однако, не тот процент
Наконец, помимо расширения возможностей купить квартиру Владимир Путин считает важным создание цивилизованного рынка аренды. В большинстве стран Европы от трети до половины семей обитают в арендуемом жилье и совершенно на сей счет не комплексуют. Для этого предлагается стимулировать создание специализированных компаний с привлечением девелоперов (застройщиков).
Сама по себе идея хорошая. Но, предлагая ее, надо бы задуматься, почему за 21 год существования рынка жилья в стране не появился ни один (!) частный доходный дом? А все очень просто: «грязная» доходность этого бизнеса 5–7 процентов, а если ее «очистить» от сопутствующих расходов, остается 3-4. Это в два-три раза ниже любого другого, самого малодоходного бизнеса в России.
Говорят, что строительство жилья на продажу постепенно становится менее выгодным, и это когда-то вынудит обратить внимание застройщиков на доходные дома. Действительно, может заставить задуматься. Но у предпринимателя есть выбор – можно заняться торговлей, производством мебели и много чем другим, существенно более доходным. Причем разрыв таков, что налоговыми и прочими льготами строить доходные дома не заставишь.
Для людей с невысокими доходами В. Путин обещает создавать программы развития некоммерческой аренды жилья. Эта дело более реальное. В Москве уже реализована сеть из десятка бездотационных домов. Но и здесь надо трезво оценивать возможности с точки зрения экономики этого института. Он хорош тем, что в процессе эксплуатации ничего не требует от бюджета. Но это в будущем, а для начала эти дома надо построить. И построить такой дом бюджету обходится ровно во столько же, во сколько построить его для бесплатного предоставления очередникам. Напомню, что даже в относительно благополучной в этом отношении столице очередь на социальное жилье доходит до 22 лет. При этом очередники в городе составляют 3 процента населения. А мы хотим обеспечить десятки процентов россиян арендными домами. Откуда их взять столько?
По конечному результату
Завершил В. Путин раздел «Жилье» оптимистично: «В совокупности представленные меры дадут возможность к 2020 году решить проблему доступности нового жилья не для четверти, как сейчас, а для 60 процентов российских семей. А к 2030 году – снять проблему полностью». При этом в начале раздела автор указал, что понимается под доступностью – это значит, что люди будут способны построить или купить себе новое жилье.
Вот этот пассаж – «способны построить или купить» – повергает в легкое недоумение. Почему не «построят и купят», а «будут способны построить и купить»? Что это за люди, которые будут способны, но не купят? И почему не купят?
Чем хороша такая формулировка, так это тем, что за нее несложно отчитаться. Ведь если безоговорочно согласиться с тем, что человек может быть способен купить жилье, но не захочет этого делать (то есть если не отождествлять «способность» и «покупку»), то доказать обратное, что он не способен купить жилье, просто нечем. Мало ли почему он не покупает? После этого всех нуждающихся в улучшении жилищных условий можно по аналогии записывать в число «способных» и рапортовать об исполнении.
Не случайно уже сегодня разные представители одного лагеря называют разные цифры «способных»: одни считают, что их 25 процентов, другие – 17. Разница в полтора раза!