Кооператив почти не виден
В столице состоялся Первый форум Российского Союза ЖСК. Речь шла о возрождении – а, по сути, о создании заново жилищной кооперации. Только вот появится ли она?
Строгости по-шведски
Недавно созданный сайт Союза ЖСК украшает баннер – комплимент Дмитрия Медведева жилищной кооперации: она «позволит развивать рыночный механизм строительства относительно недорогого жилья». Ключевое слово – «недорогого». Нынешняя главенствующая модель строительства (инвестиционная, ипотечная) зашла, по сути, в тупик. 5000 долларов за «квадрат» – это не цена, а приговор.
…Каждый раз, возвращаясь вечером с работы и включая радио, слышу одну и ту же рекламу: «Храните деньги в метрах!» И каждый раз вздыхаю. «Кому жемчуг мелок, кому щи жидкие». Жилищная проблема в стране одна из самых острых, а здесь предлагают квартиры не для того, чтобы в них жить, но чтобы понадежнее вкладывать деньги. В Швеции, к примеру, законом запрещено покупать или продавать жилье, оно не может быть предметом коммерции. Нет в этой скандинавской стране собственности на жилье, настолько это важная социальная категория. Есть лишь аренда.
У нас – жилищная вольница. Каковы результаты? За последние два десятилетия квартирный вопрос в полной мере решила лишь высокодоходная часть населения. При этом 70–80 процентов россиян по-прежнему нуждаются в улучшении жилищных условий. Муниципальные бюджеты не справляются с решением социальных вопросов. Из тех, кто хотел бы приобрести новую квартиру с помощью ипотеки, могут себе это позволить только 10 процентов граждан.
Есть, конечно, социальные программы, но они нацелены на отдельные – узкие – группы населения и проблемы не решают. «Ни одна страна, считающая себя цивилизованной, не могла бы допустить подобного». Выступая на форуме, именно в такой резкой форме определил ситуацию президент Академии архитектуры и строительных наук Андрей Боков.
Жилищная кооперация, понятно, тоже не панацея: по подсчетам специалистов, она может занять лишь 10 процентов строительного рынка (во всем мире средняя величина – 30 процентов). Но и это немало – более 4 млн семей.
Про дольщиков и пайщиков
В принципе у кооперативов был свой статус и положение. О них подробно говорится в Жилищном кодексе. Но в первой его редакции чуть было не появилась статья о том, что все ЖК и ЖСК должны быть преобразованы в товарищества. К счастью, ее немедленно отменила Госдума как не соответствующую ГК РФ: кооперативную собственность никто не тронул. Тем самым была сохранена преемственность кооперативного движения, и его опыт именно сейчас оказался востребованным.
Но пока, к сожалению, в довольно странной форме. После внесения изменений в известный Федеральный закон № 214 число ЖСК в Москве и области возросло более чем в десять раз: было восемь – стало сто. Но что это за кооперативы? Прочитайте статью 121-1 ЖК РФ: число членов жилищного кооператива не может быть меньше пяти… А пять, значит, можно?
Представьте, собираются пять крупных предпринимателей (а других на этой ниве и быть не может), выигрывают по конкурсу участок земли и возводят на нем здание. А потом привлекают средства граждан, которых называют пайщиками. По форме вроде бы жилищный кооператив, по существу – та же инвестиционная схема со всеми ее «прелестями».
Видели ЖСК «Аэробус» у станции метро «Аэропорт»? Застройщики выжали, кажется, все, что могли, из отведенного им участка, и теперь достаточно бросить один лишь взгляд на этот дом, чтобы загрустить: комфортно ли жить в таком муравейнике?
Пайщики новых ЖСК вообще никак не защищены. Как остроумно заметил зампред Комитета по бюджету и налогам Госдумы РФ предыдущего созыва, координатор программы «Свой дом» Александр Коган (он выступал на форуме), были «обманутые дольщики», станут «обманутые пайщики». Положение последних хуже: у них нет даже той социальной защищенности, какая имеется у дольщиков.
Начать и кончить
Слова Дмитрия Медведева, приведенные выше, были произнесены им на заседании президиума Совета по реализации нацпроектов в ноябре 2007-го. Он тогда подчеркнул: необходимо ускорить принятие поправок в Жилищный кодекс, которые создадут условия для деятельности жилищно-строительных кооперативов.
До начала президентства Дмитрия Анатольевича оставалось еще три месяца. Так что его выступление можно считать в некотором смысле программным.
Поправки были приняты лишь в июле 2011-го, но ни о стимулах, ни о преференциях, которые могли бы возродить жилищную кооперацию, в них нет ни слова. Более того, еще сильнее утверждается не оправдавшая себя инвестиционная схема. Единственным следствием программного заявления будущего президента (а к этой теме Д. Медведев возвращался и став главой государства) оказался проект закона о ЖСК. Закон должен был внести существенные изменения в Гражданский, Земельный и Жилищный кодексы, открыв, наконец, путь жилищной кооперации. Инициатором его был Александр Коган.
Законопроект ждет своего часа больше трех лет, но за это время не прошел даже первого чтения.
И все-таки что-то происходит. Жилищное кооперативное движение развивается во всем мире, и мы не можем этого не замечать.
Минувшим летом была принята президентская поправка в Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», которая предусматривает бесплатное выделение земель для строительства кооперативов. По подсчетам, только это позволит снизить стоимость «квадрата» почти вдвое. Речь, правда, пока идет о федеральных землях, которыми распоряжается Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС).
Рассматривается возможность расширить перечень бесплатных участков, подключить региональные и муниципальные земли. Фонд – федеральная структура, и под Новосибирском на его участке возводится первый кооперативный городок для молодых ученых. А как будет с местными «сценариями»? Потерпят ли инвесторы конкурента в виде ЖСК?
И другое. Деньги от продажи земли идут в местный, зачастую весьма небогатый бюджет. Так откажутся ли от них? Сомнительно. Мы еще не готовы к некоммерческим формам жилищного строительства, так что кооператоры могут проиграть чиновникам и коммерсантам уже на первом этапе. У их соперников и опыта, и возможностей куда больше.
Вопрос выделения земли под застройку остается главным. Один из организаторов Союза ЖСК, гендиректор С-ХОЛДИНГА Алексей Шепель поведал такую историю. В пору работы в правительстве Москвы он был вызван на самые московские верхи и получил задание: «Изыскать в столице свободные стройплощадки!»
Дело казалось безнадежным – ведь уже застраивали дворы. Алексей Николаевич от задания не отказался, и через некоторое время, применив, как он сказал, собственную технологию, положил бумаги на стол: «Земля в Москве есть! – заключил он, правда не раскрыв тайны своей «технологии». – Для кооперативов найдется!»
Здесь хотелось бы обратить внимание на один факт: инициаторами создания Союза ЖСК явились не государственные, а производственные структуры – строители, девелоперы. И чтобы сразу отмести подозрение в корыстной заинтересованности инициатора (личной – да! Это нормально), Алексей Николаевич заметил: «Основной наш заработок не с прибыли, а с оборота. Чем больше будет строительных участков, тем выгоднее компании. Так что развитие жилищной кооперации – наше кровное дело». Всем выгодно.
Городок под Новосибирском предназначен для наших «собственных Невтонов». А какие еще группы населения будут допущены к «кооперативному пирогу»? Список вроде бы есть: госслужащие, бюджетники… Но он вызывает вопросы. В самом деле, когда-то критерием вступления в ЖСК были имеющиеся у семьи квадратные метры (если меньше нормы – можно вступать). Теперь – льготные категории, к которым и отнесли бюджетников, а также еще некоторые группы. Справедливо ли это? Ведь некоторым госслужащим за последние несколько лет зарплату подняли втрое, и они уже свысока посматривают на своих коллег из коммерческих структур. Так им еще и льготы?
Не зря в РЖС уже высказываются робкие сомнения: пусть ты и бюджетник, но если на человека в семье приходится больше 20 квадратных метров – в ЖСК не принимать. Одним словом, надо найти золотую середину между «советскими» метрами и «капиталистическими» категориями. Перекос в любую сторону открывает путь для мошеннических схем, а раз так – идея будет загублена на корню.
Есть противопоказания?
Обозначим пунктиром и другие проблемные вопросы, которые должен был разрешить закон о ЖСК.
Взять, к примеру, льготу для кооперативов – бесплатное подключение к городской инженерной инфраструктуре. Но кто будет вести (т. е. оплачивать) сети до конца участка, если тот окажется достаточно большим? Застройщики? Сами члены ЖСК? Вряд ли им это под силу. Льгота объявлена, но до конца не продумана.
Не прояснен и сам термин – застройщики. Ну да, это владельцы земли. Пайщики. Однако в советское время эти самые пайщики обращались в территориальные строительные управления при райисполкомах, те подыскивали им подрядную организацию, наблюдали за ходом строительства, контролировали его качество. А сейчас кто будет этим заниматься? Сами учителя, врачи, ученые?
Есть большие сомнения по поводу того, что у них это получится, а, значит, должны появиться посредники. И это, понятно, приведет к удорожанию строительства. Но тогда в чем преимущества кооперации, если возможные выгоды будут сведены на нет?
Не до конца прояснен финансовый вопрос. Кредит под 10 процентов (тот, что есть для ЖСК сейчас) не такой уж подарок, поскольку далеко не все могут осилить и его. Может быть, задействовать тогда накопительные стройсберкассы? К слову сказать, они могли бы контролировать и ход строительства. Но главное: жилье обойдется с их помощью дешевле, чем при ипотечном кредитовании. Но о них предпочитают не вспоминать.
Это лишь некоторые вопросы, которые должны были быть разрешены законом о ЖСК.
Как известно, сейчас разрабатывается «Стратегия 20/20». Название эффектное, хотя, по сути, проблема вполне прозаическая: какой будет Россия через десять лет – к 2020 году? Выступающие на форуме не раз обращались к «стратегии», ведь жилищный вопрос занимает в ней одно из главных мест. Рассматривались разные аспекты: экономические, политические, социальные. Но одно выступление свело их в единую категорическую формулу: «Или мы за десять лет решим жилищную проблему, или не решим ее никогда».
Понятно, что те 10 процентов жилищного рынка, которые обещают кооперации – не критическая величина, она не решит квартирный вопрос. Но вспомним: в советское время дома ЖК и ЖСК тоже занимали всего 10–15 процентов всех жилых зданий, но и это принесло громадное облегчение людям, у которых не было никакой надежды получить собственное жилье. А ведь получили!
Жилищная кооперация в этом смысле – шанс. Как заметил один из докладчиков на форуме, раньше чем через десять лет перемен на строительном рынке, от состояния которого многое зависит, ждать нельзя. Но десять лет – не срок, можно и потерпеть. Россия всегда жила надеждами, будет еще одна. Дело привычное.